随着国内多家银行逐渐的表态，尤其是六大国有银行的消息反馈，基本上民众了解到，其实各家商业银行都已经制定了相应的存量房贷利率下调的预案，但是还都在等央行最终的指导。也就是说，对于各家商业银行来说，自己不会主动推出所谓最终的方案，一定要得到央行明确的指示。

在8月28日，招商银行在业绩发布会上也进行了表态，之前建行也同样在业绩发布会做了表态，另外包括农业银行、中信银行、华夏银行等行都做了类似的表态，“制定了预案，但是还没有最后的方案”。不过到目前为止，占据市场份额最大的工商银行还没有正式表态，中国银行也还未正式回应。

猝不及防的，央行和金管局发布通告，从9月25日开始，首套存量房贷的借款人可以同金融机构提出申请，重新发放新贷款来置换原有贷款。其中提出的原则是，新的贷款利率不得低于原贷款发放时，首套住房商业贷款利率政策下限。很多民众对这个说法真的理解不了，但其实有可能大部分人是无法降低自己的住房贷款利率的。

那其实将来就会分为3种情况，大家可以对号入座，选择未来要不要选择去申请重新置换房贷款？

1.如果当初申请的是首套房，那么按照政策可以享受利率优惠。按照现在央行新的政策对比当年的商贷最低优惠，也就是所谓的首套住房商业贷款利率下限。如果当初优惠没有拿到的，那么此次可以重新申请一下，拿到当初的最优贷款条件。如果拿到的，那么可能此次没有下调空间了。

2.如果当初申请的是二套房，按照政策是享受不了利率优惠的。因为在央行的通知中明确说明，这一次的政策是针对存量首套住房贷款的。如果当初就属于二套房，那么则不在这个范围之内。

3.结果又出现一个疑惑不清楚的地方，假如按照认房不认贷的要求，当时是属于二套房的，但是按照现在要求是属于首套房的，那么如何来认定呢？在央行的通知中并没有明确说明。

各家银行也不断说明，降低存量房贷利率后，各银行净息差会降低，银行收入降低会导致利润降低。其实也就暗示着，希望不要降太多。中信银行测算过，按揭利率每降低10个基点，也就是0.1%，将影响中信银行贷款收益6亿元，影响净息差0.8BPs，商业银行主动下调的动力也不足。

不过从宏观层面，8月底LPR短期一年利率进行调整，但5年期及以上LPR利率是没有调整的。有专家称就是专门为给存量房贷利率调整留下空间。否则LPR也降，各家商业银行还需降，那一下就降很多了。但是这难道就意味着即使存量房贷利率下调，也不会调整很多吗？

现在新房房贷利率还在持续下调，在一些城市，平均新房利率已经在4%以下了，最低都已经听说过3.5%了，已经是属于史上最低房贷利率了。但是这就更加拉大了与存量房贷利率的利差。注意，历史最高的存量房贷利率可以高达6.5%，平均水平应该都在5.5%左右。

民众对存量房贷利率下调的期望过高了吗？降低民众房贷还款压力，停止提前还贷潮，这一次央行的通知，让大家感觉疑惑不解，到底应该如何理解呢？