“房贷利率下调了1个百分点，怎么每个月的还款额只少了35元？”“‘二套转首套’的规则是什么？为什么我的二套房转不了？”“我的房贷利率降了，为什么当月的账单却没有变化？”

10月25日，“二套转首套” 存量房贷利率调整正式开闸，有不少借款人在当日表示，自己的房贷利率下调近1个百分点，每个月少还房贷将近1000元。然而，在本次房贷利率下调后，也有部分借款人遇到了一些实际问题。

近日，《金融时报》记者采访了工商银行北京分行个人信贷业务部、建设银行住房金融与个人信贷部相关负责人，以及某大型房地产公司置业经理，为大家做出解答。

Q

“二套转首套”的具体规则有哪些？为什么我的二套房转不了？

A

工商银行北京分行：

以北京地区为例，“二套转首套”存量房贷利率调整范围包括：

（1）房屋购买时家庭在北京没有其他成套住房，但因采取“认房又认贷”政策导致该套住房按照二套房贷利率标准办理房贷的。

（2）房屋购买时不是家庭在当地唯一成套住房，但后期通过交易等方式出售了其他成套住房，本住房成为家庭在北京唯一成套住房的。

如客户房贷不在上述调整范围内或房贷发放时执行利率不高于北京地区同期限首套房贷利率政策下限的，均不进行利率调整。

Q

我的“二套转首套”复核申请是在10月23日以后提交的，什么时候才能调整利率？

A

建设银行：

对于贷款发放或合同签订时不符合首套住房标准，但当前实际住房情况符合所在城市首套住房标准，且10月22日（含）前借款人提交复核申请并经我行确认符合调整条件的，10月25日，我行已进行统一批量调整，调整后的利率当日立即生效。

如您是在2023年10月23日（含）后提交的“二套转首套”复核申请或“固定利率/基准利率转为浮动利率”申请，我行将于2023年10月25日开始审核，并于确认符合条件后的当日为您调整，新的利率即日生效。

Q

存量房贷利率下调后，我的房贷利率从6.15%降到了4.3%，为什么每个月的还款额只降了35.03元？

A

工商银行北京分行：

房贷利率的调降会减少客户的贷款月还款中的利息支出，但具体房贷月还款额下降多少，会因剩余贷款本金、剩余贷款期限、还款方式的不同有所差异。

某大型房地产公司置业经理：

出现房贷利率降幅较大，而利息下调幅度小的原因可能有两点：一是存量房贷的剩余额度较低，在房贷利率下调后，每月还款中利息的调降幅度就会比较小；二是如果您的账单日期在房贷利率调整日期的后几天，也会在调整首月出现利息变化不大的情况。

例如，您的账单日期是10月27日，而“二套转首套”存量房贷利率调整日期是10月25日生效，那么，在9月26日至10月27日期间的贷款将产生两个利率，其中，9月26日至10月24日的房贷利率执行6.15%，10月25日至10月27日才享受4.3%的房贷利率，因为调整时间较短，所以当月的利息变化并不明显。

Q

为什么我的利率调整了，但是当月账单金额没有变化？

A

建设银行：

为方便借款人提前做好资金安排，我行一般会在还款日前15天为借款人生成并提供当期还款账单。部分10月25日前已生成账单的客户会发现当期还款金额未发生变化，但其中10月25日（含）后的利息已按新利率计算，因利率调整减少的利息将用于归还本金，之后账单的每期还款金额将相应下降。

Q

作为北京地区的房贷借款人，有的人本次存量房贷利率降到了4.3%或者4.2%，而有的却降到了4.85%或是4.75%，为何会出现4种不同的情况？

A

工商银行北京分行：

如果客户的房贷是在2019 年10 月8 日（不含）前发放的，最低可调整至相应期限LPR不加点；如果客户的房贷是在2019 年10 月8 日（含）后发放的，最低可调整至相应期限LPR+55BP。

LPR取值取决于客户在贷款合同中约定的重定价日是哪天。如重定价日在2023 年6 月20 日（含）之前，则适用的LPR 值为4.3%；如重定价日为2023 年6 月20 日（不含）之后，且在利率调整前已重定价，则适用的LPR 值为4.2%。