南方财经全媒体记者 曹媛 深圳报道
在台风“苏拉”逼近深圳的同时，深圳房市也迎来变动。
8月31日晚，数条重磅政策出台直指房地产市场。中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》（以下简称《通知》），对房地产信贷政策等进行调整优化。
其中，根据上述《通知》，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人性住房贷款的借款人可向金融机构提出申请，由金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。
深圳各银行机构如何响应？存量首套住房贷款利率政策何时落地？
9月1日早，深圳农商银行便率先发布了“关于降低存量首套住房贷款利率有关事项”的公告。公告表示，该行将在相关部门指导下，制定具体操作细则，尽快开展利率调整工作。相关进展情况将及时在官方网站、微信公众号、网点等渠道公告
但目前，存量房贷降息幅度有待深圳各银行明确。南方财经记者还向深圳各国有银行确认，其均表示，目前还在等具体操作细则出台。中国建设银行深圳市分行表示“以总行为准。”中国银行深圳市分行某客户经理告诉记者，“正在等各家行的商讨，看如何去给当年上浮的客户做到平衡。
政策利好深圳刚性和改善性购房者
“降低存量首套房贷利率，具有‘一箭三雕’的作用。”招联金融首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼向记者表示。
首先，有助于减少借款人房贷利息支出，稳定和扩大住房消费需求，进而促进房地产市场健康平稳发展。其次，有助于缩窄存量房贷与新增房贷利差，减少居民扎推提前还款和违规“转贷”行为，为银行留住优质的房贷客户。此外，还有助于减轻居民住房消费负担，推动居民将储蓄转化为消费和投资，提振居民扩大消费的意愿和能力。
而为何将存量房贷利率调整的对象明确为首套房贷？董希淼解释称，这表明利率调整仍然坚持“房住不炒”原则，主要是为了降低刚性和改善性购房者的利息支出。
中原地产首席分析师张大伟向记者分析称，“整体来说，对于存量房贷的购房者，特别是动辄5-6高息的购房者，很可能房贷能降低100个基点以上，但具体的影响依然需要购房者于银行协商。”
近期一系列利好房市政策陆续出台，深圳本土最大的房产中介乐有家相关人士告诉记者，这主要会惠及偏向刚需和改善换房的购房者。“现在深圳成交主体大多数是换房业主，现在的总体政策趋向是提升成交量，利好客户买房，后期经济缓过来才会看涨，现在就是以稳健为主。”
上述人士还认为，“后面政策会越来越利好，当恢复到深圳全市二手房月成交量5000套左右，才有可能会停止政策驱动刹车。”但目前，深圳8月二手住宅仅成交2000套，环比下跌1.9%。“目前是属于深圳房市的较低点。”
从全国层面看，张大伟分析道，8月楼市成交量整体同环比均下降。一线成交面积环比下跌24%，北京、上海、深圳环比跌幅显著，从市场走势看，热点一二线城市在8月下调速度超过其他城市。”所以从8月政策看，明显出现了一二线救市力度开始超过三四线城市。”
利率调整有下限深圳购房者表示“刺激性不大”
在记者采访过程中，大多深圳拥有首套房的业主向记者表示，“降低存量首套住房贷款利率的政策感觉对我们影响不大。”
这主要出于本次存量首套住房贷款利率规定了调整下限。公告表示，新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。新发放的贷款只能用于偿还存量首套住房商业性个人住房贷款，仍纳入商业性个人住房贷款管理。
对于上述规定，市场议论颇多。对此董希淼分析称，“此次调整后的存量房贷利率不低于当时所在城市首套房贷利率政策下限，主要是为了维护政策的公平性和权威性。”在全国层面，首套房贷利率全国性的下限在不同时期有所变化，2019年10月至2022年5月为LPR，2022年5月至今为LPR-20个基点。
9月1日，深圳也及时公示了深圳市首套房贷利率下限历史调整情况。深圳购房者也需要根据公示情况及此后的具体细则来判断自己房贷的具体利率调整空间。
但目前业内普遍认为，首套房贷利率政策对北上深一线城市影响有限。在一线城市中，目前北京首套房新发放房贷利率下限为4.75%（加点55BP），上海为4.55%（加点35BP），深圳为4.5%（加点30BP）。
以在深圳市南山区购买了首套住房的杨女士为例，她向记者表示，“我家房子现在就是4.5%的利率，已经是深圳最低的利率水平了，这次降不了。”
认房不认贷、降首付比例对深圳购房者吸引力更大
如果首套房贷利率下调对深圳购房者影响不大，近期出台的一系列政策中，哪些对深圳购房者吸引力更大？
在深圳市宝安区购置了首套住宅的钟女士告诉记者，“此次首套房贷利率政策出台后对我家有一点影响，但不太大。原因有两个，一个是不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，我家房子目前利率为4.99%；第二是我们家放款日是9月9号，也就是说每年到了9月份都会有一轮调整。”
因此，钟女士觉得“认房不认贷”政策对他们更为利好。“从我个人情况来说，我们更喜欢认房不认贷。因为我们刚上车的时候资金有限，就只买了两房，但是未来肯定想要换更大的房子。这个对我们来说就比较友好。”
此前，住建部、央行、金融监管总局印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不认贷”措施。近期，深圳也正式开始执行“认房不认贷”政策。
董希淼分析称，受惠于“认房不认贷”措施的场景主要是，居民出售名下住房、结清贷款之后换购新的住房，可以执行首套房贷的首付比例、利率。恰好满足上述钟女士的换房需求。
此外，居民在本地无房而在异地有房，也可以按照首套住房标准来申请住房贷款。同时，财政部等三部门明确居民换房退税优惠政策延续至2025年。由于首套房贷首付比例、利率显著低于二套房贷，叠加退税优惠，这将有助于降低居民住房消费负担，更好地满足居民刚性和改善性住房消费需求，进一步提振居民住房消费意愿。
8月31日，央行、金融监管总局也联合发布了《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》。董希淼认为，政策变化主要是两个方面：一方面是统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限，即首套和二套房贷首付款比例下限分别为20%、30%。
“此前，不同地区房贷首付比较复杂，部分地区二套房贷首付比例最高达80%。降低首付比例，有助于适当降低居民住房消费门槛，提高居民住房消费能力。”他表示。
另一方面，是将二套房贷利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点。此前二套房贷全国性利率下限为同期限LPR+60个基点。
过去一段时间，住房信贷政策调整集中在满足居民刚性住房消费需求。而降低二套房贷利率政策下限，有助于更好地支持居民改善性住房消费需求，降低改善性购房者的利息支出。
中原地产首席分析师张大伟向记者分析称，这条政策对于房地产市场的影响主要在改善需求，特别是二套房改善需求房贷利率有望降低。
但整体看，当下全国除北京上海外，已经基本全面执行新的二套房认定标准，本地无房就算首套，所以按照这一政策，市场上主流购房群体基本集中首套房，另外针对首付比例，还需要各地落地执行，非限购城市已经基本全面执行，目前可能有影响的只有少数依然限购的城市，特别是部分二线城市。
