近期，多项房地产市场利好政策密集出台，包括各地宣布执行“认房不认贷”政策、延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策、降低存量首套住房贷款利率、调整限售政策、优化差别化住房信贷政策等内容，一个接一个，属实热闹，力度罕见。

那住房新政“组合拳”，你真的看懂了吗？

8月25日，三部委明确，推动落实购买首套房贷款全面落地 “认房不用认贷”政策措施，8月30日至今，四大一线城市陆续官宣执行，还有武汉、佛山等多地跟进，我省昆明也在9月18日正式实行这一政策措施。据悉，这也标志着全面落地“认房不认贷”进入倒计时。

8月31日晚，两部门通知，全国统一商贷最低首付比下限，不再区分是否限购；降首付比、利率下限，专家表示买房首付比降了，存量房贷利率也将下调。首套房商贷最低首付比下限从30%降到20%，商贷利率政策下限LPR-20BP（4.0%）保持不变，二套房商贷最低首付比下限从40%降到30%，商贷利率政策下限LPR-60BP（4.8%）降到LPR-20BP（4.4%），9月25日起，符合条件的存量首套房贷款利率可协商。

8月25日，国务院提出，扩大保障性住房有效投资，两部门通知，公租房税收优惠政策延续至2025年底，三部门明确，换购住房“个人所得税减免”延期两年至2025年底。据了解，鼓励保障性住房投资的同时，多项税收优惠延续。

哪些人可以申请呢？存量房贷下调政策又应该如何理解？到底能不能降呢？

据悉，申请的人需要具备：第一、2023年8月31日前按首套房政策执行并在还款中，或已签合同但没放款；第二、外地有房贷记录，本地购买算二套房，且本地改成执行“认房不认贷”；第三、本地购买二套房但已出售首套房，且本地执行“认房不认贷”；第四、置换一族，卖N买一，且本地执行“认房不认贷”；第五、选择固定利率的首套房购房者。

很难理解是吧？我们用三个简单的例子让你一目了然。

例子一，北京市民刘先生在2020年2月先卖后买了一套房子，但属于二次贷款买房，以所签合同2020年房贷利率：LPR（4.75%）+115BP=5.9%为准，认房不认贷后，北京市民张先生在2020年2月置换房目前最低可调降至LPR（4.2%）+55BP=4.75%。

例子二，上海马女士2020年1月购置首套房，以所签合同2020年房贷利率：LPR（4.8%）-15BP=4.65%为准，到如今2023年房贷利率：LPR（4.2%）+35BP=4.55%

对照上海当时执行的利率下限水平，马女士的房贷利率已是当时最低，故不能再调整。

例子三，深圳市民杨先生2020年2月购买首套房，约定固定利率5.3%，目前最低可调降至LPR（4.75%）+30BP=5.05%，可申请调降，但不能低于2020年2月深圳执行的利率政策下限，可具体与银行协商。

那搞懂了近期房地产新政，我们在昆明市周边做了个问卷调查。关于购房意愿，23.67%的昆明市民表示打算在“认房不认贷”后购买房产，而76.33%的昆明市民表示没有此打算。

调查中发现，有78.79%的昆明市民年收入在10万以下，15.87%的昆明市民在10万—20万元，只有5.34%的昆明市民年收入可达20万元以上。

新政后购房，对于总体预算，大部分的购房者在100万~150万元之间，占比81.95%；14.78%的购房者在100万元以下；而在150万元以上的，占比只有3.27%。

对于所需支付的首付资金，88.76%的购房者只能支付低于50万元的首付款，10.89%的购房者能支付50万~70万元，0.35%的购房者则能支付70万元以上。

对于想要购买的房产类型，96.95%的购房者都选择了普通住宅，3.05%的购房者选择了公寓。主要用途方面，同样有98.14%的购房者选择了自住，只有1.86%购房者选择了投资。同时，个人积蓄、家庭支持和银行贷款依然是主要的购房资金来源，分别占比10.93%、13.39%、75.68%。

购房者理由填的是各不相同，但是这些理由的背后深层含义是他们对美好的生活有一定的向往。

孙先生说：“租房住没有安全感，在昆明这个城市生活再久也不会有归属感，没有房子只能算是昆明这座城的过客。”

尹女士说：“在小房子里被关的实在有点活动不开，和孩子老人住在一起，工作和生活都在这个小空间里，个人的空间被极度压缩后，人变得焦虑易怒；如果房子再大一点，每个人都有自己的房间……你就会开始对买房这件事有所期待，有所准备，这不政策下来水到渠成，自然而然就会买房。”

牛先生则表示：“《礼记·王制》中讲‘有以高为贵者。天子之堂九尺，诸侯七尺，大夫五尺，士三尺。’从古至今房子就是身份地位的象征，既然“认房不认贷”已经执行，那对我们改善性换房需求的置换家庭来说，购房成本大幅降低。

那对于那些不想购房的昆明市民来说，他们有着什么样的想法呢？

李女士说：“昆明工资收入与房价不匹配，好不容易掏空‘六个钱包’全家人的积蓄凑足首付，万一失业就有可能断供，凑不够首付就只能选择交通不便的郊区，远离人间烟火气；月薪4000，贷44万的款，利息就接近贷款总额，感觉这辈子都被套在房子里了；再说现在的开发商自己都在‘水生火热’中，万一撑不住熬不过破产，停工跑路，那不就亏大了……”

王先生说：“作为昆明本地人，退一步可以和父母住在一起。就算想要追求独立空间搬出去自己住，也就是花点钱缴房租的问题，以后孩子上学、落户都不用过多担心。况且前些年大规模拆迁，我们手里都已经有房了，只要有住的就好。”

洪先生说：“我只想选择躺平，买不起咱就不买了，为了一堆钢筋水泥当几十年的房奴太不值了，何不无债一身轻，享受高品质生活，把钱花在自己喜欢的事情上。”

每个人都是从自己的立场和认识来看待事物，角度不同，观点自然不同，既然这样遵从自己内心，向自己提问几个问题：房子这东西，你自己真的需要吗？如果需要，你要怎么凑齐首付？首付凑齐了，你预期未来几年的收入，是不是足够还贷？突然供不上贷了，是不是还有别的什么能兜兜底？