证券时报记者 吴家明

最近，有关“日本房地产正成为海外投资者的香饽饽”成为热议话题。日元贬值在一定程度上放大了日本房地产的吸引力，中国买家又怎么看？

“之前的黄金周长假，我和朋友刚去日本旅游回来，他们就是想去当地看看房子，听说那边一些总价低的公寓，出租情况还不错。”陈浩（化名）在深圳一家律师事务所工作，他也经常关注海外房产。

亚洲房产科技公司居外IQI集团联合创始人兼集团CEO卡希夫·安萨里（Kashif Ansari)表示：“根据询盘数据，日本在中国买家海外购房目的地榜单常年排名前十，今年到目前为止，日本排名第七，2022年为第八位。”

记者在多个海外房产平台看到，当地房产中介经理表示，许多房龄稍长但低总价的房源受到海外投资者的关注。例如一套位于东京都大田区的公寓，面积在15平方米左右，但建筑时间在1988年左右，总价为56万元人民币，月租金在67200日元（约合3275元人民币）左右。不过，当地中介经理介绍，这些房源需要缴纳一些日常管理和修缮费用。

有当地房产中介经理表示，尽管日本人口数量和需求疲软，但当地的住宅物业价格仍出现上涨势头。根据日本当地研究机构的数据，2022年日本全国住宅物业价格指数上涨了7.5%（经通胀调整后为3.4%），同比涨幅为6.3%。在东京首都圈，截至2023年第一季度，现有公寓的平均价格上涨了6.8%。

根据《全球房地产指南》（Global Property Guide）在去年11月进行的调查，东京中心区的总租金收益率（即未扣除税费、空置成本和其他成本的租赁房产购买价格的回报率）从3.06%到7.21%不等。大多数情况下，小型公寓的租金回报率更高。

而在近日，日元兑美元汇率跌破了150的心理关口，年内日元兑美元贬值近14.5%。日本当局多次表示，他们不会排除任何遏制汇率过度波动的选择。日本财务大臣铃木俊一此前表示，当局正在以高度紧迫感关注汇率走势。有分析人士表示，日本央行仍面临两难，既要保持低利率以刺激经济和工资型通胀，又要维稳汇率，防止输入型通胀侵蚀国内购买力、减缓国内复苏。

IQI日本公司CEO根布和明表示，考虑到目前的日元汇率，外国买家现在有很大的购买动力。除了住宅外，海外投资者还热衷于购买日式传统旅馆及温泉酒店。据业内人士估计，到2033年外国人将拥有40%的日式旅馆。

此前，新加坡政府投资公司（GIC）便以逾8亿美元的高价收购了黑石集团在日本的六处物流资产。房地产服务机构仲量联行日本市场研究主管Takeshi Akagi表示：“纵观今年迄今为止的日本房地产投资市场，很明显比其他国家的房地产投资市场要活跃得多。今年上半年的数据显示，全球房地产交易量下降了54%，而同期日本的交易量增长了52%。”

不过，记者在采访中也发现，不少业内人士提示日本房产投资需要注意的地方。对于日本房地产市场，海外投资者也面临一些门槛和不确定性。首先是贷款审批严格，其次是日元利率变动。此外，虽然日本建筑普遍采用了新耐震标准，日本也有较为健全的地震保险服务，但这些都是投资者不得不慎重考虑的风险因素。