市场突然就火了？ 混 沌之下，所谓楼市涨价海报，未必是真的！上周还在一边倒报道跌跌不休，三天不到成交量脉冲式上涨！

在刚刚过去的政策落地的首个周末，一线城市迎来火爆，除广州外，三个一线城市的新盘、二手房销售均有不同程度回暖。

其中北京和上海楼市最为火爆，北京有楼盘单日热销超56亿，上海多楼盘单日成交过亿，有新房项目一天销售顶一个月。

我想说的是，火热不假，但只有北京和上海以及强二线部分板块，大多数区域还是砸盘僵持，二手房挂牌量不降反增，低价抛售不在少数。

受政策影响，上周末南京多个售楼处看房人增多，不少项目还出现了爆客；但也有人反映，新政后，访客量平平，相比之前变化不大，“房找客”难的情况依然存在 ！

有人说火了，有人说没啥影响，那么真实 情况到底如何？

01.

冷热不均，新政敏感度不同

刚性看房增多，豪宅影响不大

一线先火，能否传导二线？

就南京而言，新政要是放在一两年前，估计很多人已连夜冲进售楼处了。 然而放在当下，我们并 未看到楼盘连夜涨价的消息，更没听说购房者连夜冲进售楼处的新闻。

说到底，对于楼市信心还是不足，放在大环境里，是对经济未来走向以及家庭收入预期，没有把握。同样政策，对豪宅和刚需敏感度也不尽相同，这点从市场端反馈就能看出。

河西南鱼嘴某盘：相比上周到访量增加，周末50组左右，人气起来了。

河西南青奥某盘：周末展厅咨询量增加，客户比较关注首付。

城东某品质盘：周末看房客户增多，忙的接不过来。

南部新城A盘：人气有提高，能坐下来愿意聊的客户变多了。

南部新城B盘：客户量没太多变化，目前更多还是观望、博弈状态。

城南雨核某盘：售楼处人气上来了， 销售表示， 本来 项目就卖得不错，加上这 次政策利好4 %利率+2成首付，激发了一部分年轻人婚房置业需求。

城南软件谷某盘：89㎡小户型抢手，附近上班的青年客群占比多。

城南中央科创区某盘：政策出来后，客户比以前多了一倍。

也有销售透露，新政后，案场客流量变化不大。比如来自城东的豪宅项目，因为是城市终极低密改善，加上单价/总价都比较高，客群固定，因此政策对其影响并不明显。

对方进一步透露，项目放风价7万/㎡，计划本月8号领销许，户型建面约172-240㎡，总价1200万起，即便是2成首付也要240万。

试想能买得起这类房产的人，有多少是从银行贷款？于普通人而言，并不是单纯降首付就能上的，手上现金流、后续还款能力都将是考验。

南部新城某豪宅盘： 人气还可以，政策出来后，看房人有增加，但有强烈买房意愿的客户并不是特别多。

城北鼓楼某学区盘：周末一天到访近40组客户，和之前一眼没太大变化。

城北兴智某盘：明显增多，原先首付不够的也来看了，周末一天70多组来访，但“卖一买一”客户占比多半。

与主城核心板块对比，远郊楼盘就更显冷清了，有案场反映客户对新政敏感度较低，周末日到访仅个位数，

昨天江宁某盘销售向授姐吐槽，政策出来首个周末，其他盘都忙到连轴转，他们项目2天来访不足10组，庆幸的是，这批人中都有明确购房意向，是真实购房者，但多半还是纠结价格， 还有 少部 分 人在 咨询 购房补贴 ，希望再等等。

总得来说，8月底政策“药效”，还是有一定作用，市场也发生了肉眼可见的变化，但如果想要持续热度，形成良好延续，还需拿出更多工具。

02.

市场确有回暖

但房价整体平稳

市场情绪总是在波动中切换，之前大牛市，很多人觉得房价“只涨不跌”；而到了房价下跌时，又有很多人大转弯，从非常看好到极度看空。

而最近在重磅利好政策组合拳刺激下，一些人态度似乎又跟着变了，甚至有人开始喊着房价要重回上涨通道。

在这里，可以很明确的给大伙说，供需关系发生变化，当前楼市已没有上涨基础！

房地产迟早会回归其居住属性，它的实质就是告诉我们刚需和改善性需求才是市场的基石，是支撑房价稳定上涨动力。那么刚需和改善需求的来源是什么？

答案是人口增长，尤其是城市化人口的增长。对于房地产市场走势分析，圈内一直有一个较为普遍应用的框架： 短期看金融、中期看土地、长期看人口。

短期看金融：主要是因为金融手段是调控最主要工具，比如贷款利率和基准利率，从2021年中到现在，地产这轮危机，已满两年。

救市说了太多，但这个行业从业者，最切身的感受是：救了，又好像没救，直至8月底确实来了一波实质性利好。

但这次杠杆率 摆在面前，大家却有点不 敢加了。

至于原因，首付资金门槛降低，并不意味着购房款降低了，房价是多少还是多少，允许加杠杆，并不是说银行钱 不 用还了 。

事实上，我们观察到售楼处购房者，已经没有前些年的冲动和感性， 说到底，购房者也怕这是楼市最后 一波行 情，担心买了会被套，对于购房更加谨慎。

至于中期看土地：地都大量托底了，看土地也不管用了。以前总说房地产企业很难倒，因为手里都是地，没钱了卖两块地就行。

但这一轮房企boom，就在于之前借钱买的地，现在变得不值钱了。卖地不活跃，房价上涨预期就会削弱，现在各地都在想法给房企减负，调动拿地积极性。

9月4日，南京市规划和自然资源局网站公布了《关于进一步优化土地市场服务管理的通知》涉及包括三方面9条内容，包括实行差异化供地、加快退还保证金节奏、缩短开发上市周期等，施行有效期至2026年9月30日。

重点的地方我做了标红。

（来源南京市规划和自然资源局网站）

与之对应的，上个月南京六批次挂地，一口气拿出17幅地，其中江心洲、江北核心区宅地容积率、起拍地价/总价均有下调，地块质量也比之前好不少。

接下来就要关注9.25土拍风向，土拍作为检验行业信心的关键，要是土拍市场也迎来复苏，那么这波楼市复苏会更持久些。反之则不会。

最后再说说人口：看三个指标出生率、城镇化和人口净流入。以前人口是购买力，也是支撑房价重要预期，但现在，人口负增长这个因素，在接下来几年，甚至十几年都会长期存在。

上周看到一个新闻，说某学校一年级开学只有3个学生。 随着城镇化放缓，人口净流入分化会越来越大，一二线产业基础好、经济发达及人口流入的城市，房价有望保持稳定向上；而过去上涨过快城市，房价很有可能下调或者横盘。

03.

当下是不是抄底好机会

如果是自住，我认为是的

如果你是刚需，房子是买来自住的，不妨认真盘算一下。毕竟当前阶段几乎是近些年对购买首套房支持力度最大时候，不管是首付还是贷款利率，都在创新低。

对于近两年结婚、生小孩计划的年轻家庭，有套房总归要好的多。

再说补贴，房价还不能再降？ 在 昨天 南京市出台的促经济向好“23条”举措中，有一条关于支持刚性和改善性住房需求中提到“购房补贴”，不过文中没有具体展开说怎么补贴，标准细则如何。

关于购房补贴，早在8月4日南京出台“宁八条”中就有提到，截止目前已过去一个月，补贴细则尚未明确。根据以往经验，远郊板块补贴力度应该会比较忧人，主城可能就意思一下，毕竟市场行为，优惠多少还得看项目意愿。

（摘自南京促经济向好“23条”）

了解我们的平台的粉丝都知道，现在买房通过教授就能申请额外优惠，不比公开官宣补贴少，况且南京新房补贴也迟迟没出下文，与其寄希望于案场补贴，不如趁机会选个好房。

目前，南京正在执行的购房政策为：限购基本放开，认房不认贷，首套房首付2成，贷款利率4%。即无房有贷款记录者首付降低、仅外地有房者首付和利率均降低、外地多套贷款只要在南京无房，都可享受最低贷款资格。

受政策影响，楼市可能出现的变化：

1、吸引更多新南京人定居

9月4日 ，在促经济“23条”中，南京明确发文放宽落户门槛： 35岁以下大专缴社保即可落户，该口号最早5月份发布过征求意见，这次是表态， 明确 放宽。

两类群体会受益：对于以前碍于贷款利率高、首付要求高，资金预算不够的年轻人，这次政策会重新激发他们买房意愿； 家中 若父母在老家有房，未成年子女在宁读书情况下，父母会趁此机会为其准备好房产。

2、外地人来宁买房窗口打开

以前市场火、认房又认贷的情况下，南京没房，外地有贷款没还清，在南京买房只能按照二套算，最低4成起，利率还上浮；

“认房不认贷”政策实施后，对在外地有房、南京没房的人来说是直接利好。

原先二套变首套，首付2成就能买，并且贷款利率最低4%， 这点，对镇江、扬州、滁州、马鞍山等近南京的购房人，无疑是降低了买入落户门槛。

3、二手房流通性提升

统计显示，南京“卖一买一”置换客，才是目前南京楼市主力消费群体。

政策能落地，他们更愿意加速出手旧房源，也能拿着省下的一成首付，去更大范围挑选楼盘，这样一来有利于促进改善产品的库存去化。

另外，上周财政部等三部门官宣，一年内“卖一买一”退个税再延长2年，换房业主无需担心置换费用。

如果你是改善置换，要记住一定要先卖再买，否则极容易被换房节奏重伤！

关于地产怎么走的预判？虽然近三年年房地产遭遇前所未有的冲击，但个人认为这个行业不会消失，未来仍是一个庞大的行业。

随着楼市调整深化，地产也会更像制造业一样，更加流程、精细化运作，金融属性会越来越弱，居住功能将会逐步回归。

而南 京作为长三角重要城市 ，经济韧性强，复苏快， 连续多 年 GDP都 排在各大城市 前列，这还是在 总 人口不到1000万 基础上 ， 可见人 均GDP贡献值 并不低。

当然，目前流入人口和大厂企业相比杭州还有些落后，但南京的资源、教育和历史文化等方面的表现都非常出色，综合能力优常年稳定发挥，因此长期来看，具备更大的发展潜力和上升空间。

临近发稿前，援引泽平宏观一则数据：南京上榜中国最具幸福感top50城市榜首，对此我想说，你可以永远相信南京这座城市的韧劲。

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