最近一段时间以来，我国房地产真是陷入到了冰河期，尤其是越来越多的房地产公司，尤其是头部公司上市公司都遭遇到了困难。过去几周，我们先是被恒大的巨额负债给吓傻了，接下来大家突然发现原来碧桂园的负债也很多，而且也出现了资金上的问题，还有远洋地产，接下来不知道还有哪个大房产公司会爆雷。

尤其是对于恒大来讲，似乎坏消息是一个接着一个的，就在最近这两天，突然有一则消息被炒作起来了，那就是恒大主席许家印到底离没离婚？按道理讲，一个个人的婚姻状况跟其他人是没有太多关系的，可毕竟今天的恒大身处风口浪尖，所以在这个关键时刻，传出许家印离婚就让很多人不由得生出一丝联想，他们夫妇是不是要用假离婚的方式真逃债。

恒大8月14日夜间发布了一则公告，在这则公告中，丁玉梅女士被定义为独立于本公司及其关联人士的第三方，并没有像之前那样被列为许家印的配偶。丁玉梅是许家印的妻子，她出生于一个普通的工人家庭，大学毕业之后被分配到了河南省舞阳钢铁公司上班，与同样分配至此小她一岁的许家印相识并结为夫妻。

根据此前的媒体报道说，许家印说他不允许妻子参与公司的管理，因为他希望恒大做一个现代化的公司而不是家族企业。但即便这样，根据2019年胡润女企业家排行榜中，丁玉梅仍以170亿人民币的财富排名第二十六位，许家印和丁玉梅绝对称得上是鹣鲽情深。可为什么突然之间恒大的公告就不把丁玉梅认定为许家印的妻子了，很多人都猜测是不是因为恒大负债太多，所以许家印夫妇要断尾求生，用假离婚的方式达到某种债务的脱逃呢？

这件事影响很大，以至于几天之后，我国证监会正式立案调查恒大地产集团，原因是涉嫌信息披露违法违规，到底恒大什么信息的披露是违法违规，是不是他们隐瞒了许家印夫妇的离婚？甚至有很多人猜测，他们离婚的时间点是不是还要再往前放，因为目前这个状态，恒大的负债人所共知的时候，你用离婚的方式逃债可能性不大，有没有可能许氏夫妇早就谋划在先了，现在是纸里包不住火了，所以不得不披露这则消息。

除了所谓的离婚事件，恒大集团的糟心事还不少，比如说就在最近这两天，又传出一则爆炸性的新闻，那就是有媒体披露说恒大突然宣布在美国申请破产保护。一时之间当这个消息传过来的时候，很多人都有点丈二和尚摸不到头脑，毕竟恒大是一家中国公司，虽然它借了很多美元债现在还不上了，可为什么它要到美国去申请破产保护，难道恒大真的就要破产了不成？

当然恒大集团方面很迅速的给予了辟谣，他们表示说在美国申请的那个破产保护和我国相关法律所规定的破产不是一码事，恒大现在正在积极谋求债务重组，在美国申请破产保护这是一个规定动作，并不会因为这样就损害中国投资者和消费者的利益。虽然这是乌龙一场，而且我们绝对相信我们相关的执法部门现在盯恒大盯得死死的，绝对不可能让它有任何逃债的行为，但是确实在这个风雨飘摇之际，恒大的任何新闻都容易引起轩然大波，甚至好消息都不例外。

也就在最近这两天，本来恒大集团是有一则好消息的，同样在8月14日，恒大深业发布了一则公告，公告称阿联酋主权基金持股的纽顿集团将为恒大提供5亿美元的战略投资，另外有6亿人民币的过渡资金，这些资金将陆续到账。另外纽顿将帮助恒大汽车开拓中东市场，目标为每年出口3万辆到5万辆车，当然这笔战略投资交易的前提是要满足包括但不限于中国恒大债务重组生效，恒大汽车若干债权人确认债务偿还计划以及获得相关监管机构和股东的批准，难道恒大真的迎来白衣骑士了吗？

阿联酋主权财富基金，听这个名头就很大，尤其是人家还愿意给恒大汽车投钱，可问题是这样的好消息在市场上几乎没有掀起任何波澜，不是因为大家觉得这几亿美元不解渴，实在是因为大家觉得这则消息有点假。有相关专业的投资人就说他们并不看好这两家公司的交易，为什么？纽顿表面上说是阿联酋主权基金持股，但实际上纽顿也是一家国内企业，本身严重亏损，一分钱收入都没有，每年还要亏个100多万美元。

到2022年的时候，纽顿账上的现金还不到400万美元，所以纽顿本身没有钱，那几亿美元从哪来？难道真能让阿联酋主权基金给你投吗？所以有相关投资专家就认为纽顿这次投资表面上看好像是恒大汽车突围、寻求盘活、脱困和发展的用意，但实际上很有可能就是恒大主席许家印与纽顿创始人吴楠合谋借助中东主权基金概念搞的一次资本市场的骚操作，未来能不能落实真是有待观察。

尤其是即便你真有钱，大家看没看到人家的要求，得中国恒大债务重组生效，而且恒大汽车的债权人确认债务偿还计划才可以，这也是千难万难的，所以确实最近一段时间以来，恒大的几则消息都称不上好消息，这也难怪人心惶惶，为什么？因为这个曾经的宇宙级房企实在是欠债太多了，今天不光大量买了恒大房子的消费者担心这个房子会不会烂尾，还有恒大上下游的各种各样的供应商拿着恒大的商票无法兑现，还有很多恒大的投资人他们投出去的本金盯着的是人家的利息，可是现在那真是血本无归，所以大家的神经是非常敏感的。

一听说许家印离婚了，一听说恒大在美国申请破产了，大家就担心是不是恒大终于要迎来败局了，尤其是还有很多人说过去几年许家印夫妇套现了几百亿，他们为什么不把个人资产拿回来帮助公司解困？过去几年恒大是一路高歌猛进的，所以恒大对待股东也是相当慷慨的，每一年恒大给予自己的股东都有大量的现金分红，以至于作为大股东的许家印夫妇据不完全统计，在过去几年间分红高达几百亿人民币。

虽然当恒大出现危局之后，许家印个人被公布出来的年薪是极低的，甚至比不上一个普通的打工族，但是人家作为大股东，分红了几百亿人民币，这些财产在哪里？有没有被转移出去或者有没有可能通过假离婚的方式把债务留给许家印？而资产被他老婆拿走？

甚至有人很不客气的指出，恒大过去几年的分红某种意义上讲它是一种庞氏分红，什么意思？我们不否认过去若干年恒大是跨越式发展的，从一家名不见经传的地方小房企迅速成长为宇宙级房企，资产几万亿人民币，当然负债也几万亿人民币，公司的盘子越做越大，股价越来越高，所以分红给股东的钱越来越多，可问题是你这种成长它不健康，你这个资金链它绷得太紧了，稍有风吹草动，公司层面上面临巨大的危局。

可是过往几百亿的人民币已经分给大股东了，今天的恒大应当是一间大而不能倒的公司，因为它的负债太多，上下游牵连的企业、银行、金融机构太多，恒大的问题如果解决不好的话，那么真是千万个家庭遭殃，所以我们今天要做的第一件事就是督促好恒大的债务重组，不能让资产外流，不能让有的人拍拍屁股走人，他可以跑他可以切割，他可以转移资产这样的想法。

而另一层面我们还要从更深层次上去理解这个问题，为什么过去20年我国房地产一路高歌猛进，诞生了许许多多我们耳熟能详的千亿级房企，万亿级房企，结果就在最近这两年，它们却纷纷遭遇到了巨大的困难。尤其是大量的民营房企，过去这些年它们在各种各样的榜单上是无比风光亮丽的，可是现在真是一个又一个遭遇到了困难，这其中的原因一定是很多的，但有一个重要原因我们不得不再提一遍，那就是预售制惹的祸。

我们以往的节目就反复提及房地产预售制它是一柄双刃剑，当市场景气一路高歌猛进房价永远上涨而不下跌之时，广大房企可以利用预售制迅速的盘活资金，大量的收预收款，用别人的钱去拍自己的地，去建自己的房，所以广大房企才能获得跨越式发展。当然了很多人也说由于预售制，消费者可以提前一年提前两年买房，你房子还没交付你的房价就上升了，因此很多消费者对预售制也感兴趣，因为这可以使得自己的资产迅速增值。

过往几年真有这样的情况，你一万块钱一平买的期房，两年之后才能交房，交房之前当地房价恐怕就已经涨到一万五了，所以消费者说预售制太好了，如果没有预售制，我得等这个房子两年之后盖完才能买，开发商才能卖，那么房价涨到一万五了我不是要多掏50%的钱吗？所以表面上看真的预售制是皆大欢喜的，不管是房产商还是购房者还是银行，都是非常喜欢预售制的，可问题是当市场进入到下行通道怎么办，房价不会永远上涨，再涨上去我们根本就没有足够的接盘侠。

过去一年的事实让越来越多的人已经打破了对房价只会上涨不会下跌的迷信，所以这柄双刃剑在遭遇到房产下跌之时就会反噬到自己，碧桂园比恒大玩的还狠，碧桂园的周转率极高，所以在房地产上升之时，碧桂园可以获得大量的资金。可是一旦房地产进入到下行通道之后，量价齐跌，开发商收来的大量预售资金被挪用，而新规划的房屋卖不出去没有后续的接盘资金，导致原有房屋都盖不下去，于是形成连锁反应，烂尾楼越来越多，那么不但开发商资金链紧张，面临破产的风险，对购房者来讲预售制也变成了大麻烦，因为他们突然发现自己交了钱贷了款买了房，到交房时间了房子烂尾了，结果你不但住不进去，你还要继续还贷款，甚至房价还在下跌。

有的人房子还没收到首付款已经亏光了，我们的消费者和投资者是需要市场教育的，过往20年房价只上涨不下跌，使得大量的人没有经受这样的教育，而现在这场教育已经开始了。可是我们要承担的后果似乎是非常惨烈的，所以预售制这柄双刃剑以后我们还要不要用，包括提出预售制的我国香港，实际上现在当地的预售制已经跟我们是完全不同的了。

那么当恒大的事情，碧桂园的事情处理完之后，我们的房地产市场还是要发展的，千百亿老百姓还是需要住房的，那么我们还要不要保留预售制这个闯下如此大祸的制度？