漳州市住房和城乡建设局
关于印发《市直管项目商品房预售资金监管实施细则（2023版）》的通知
漳建规〔2023〕7号
各县（区）、开发区（投资区）建设局，各商业银行，各房地产开发企业：
为进一步加强商品房预售资金监督管理，规范商品房预售资金的收存和使用，保障预售资金安全并专款用于工程建设，维护购房人合法权益，促进房地产市场平稳健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《福建省商品房预售资金监管办法》等法律法规和规章规定，并结合实际，我局制定了《市直管项目商品房预售资金监管实施细则（2023版）》，现印发给你们，请市直管项目各商业银行、各房地产开发企业遵照执行，请各县（区）、开发区（投资区）建设局参照执行。
漳州市住房和城乡建设局
2023年10月18日
附件：漳州市直管项目商品房预售资金监管实施细则（2023 年版）
为进一步加强商品房预售资金监督管理，规范商品房预售资金的收存和使用，保障预售资金安全并专款用于工程建设，维护购房人合法权益，促进房地产市场平稳健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《福建省商品房预售资金监管办法》等法律法规和规章规定，并结合实际，制定本实施细则。
一、本实施细则适用于由漳州市住房和城乡建设局（以下简称市住建局）办理商品房预售许可的房地产项目商品房预售资金收存、支取、使用及监督管理。
二、本实施细则所称商品房预售资金，是指购房人依商品房买卖合同约定应支付的定金、首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款等全部购房款。
三、房地产开发企业在申请商品房预售许可证前，应选择注册在漳州辖区内且有固定合法经营网点（取得金融许可证）的商 业银行（以下简称“监管银行”）设立商品房预售资金监管专用账户（以下简称“监管账户”），并与市住建局、监管银行三方 签订商品房预售资金监管协议书（以下简称“监管协议”），明确预售资金收存和使用方式、监管额度、各方权利义务和违约责 任，以及暂停或者终止监管银行资格、变更监管银行和监管账户的程序等内容。
四、监管账户名应体现项目名称和“预售资金监管专户”字 样，原则上一个预售许可只设立一个监管账户。监管账户应当在 《商品房预售许可证》和《商品房买卖合同》上载明。监管账户专用于商品房预售资金的缴存和拨付，不得开通任何形式的自动 扣款业务和非柜台渠道业务（查询功能除外），不得作为贷款的还款账户或还款担保账户。
五、监管账户设立后，原则上不得变更，确需变更的，房地 产开发企业和监管银行应向市住建局提出申请。房地产开发企业 应与原监管银行解除监管协议，重新选定监管银行，开立新监管账户，签订监管协议，并将原监管账户内资金全部转入新监管账户，撤销原监管账户；项目已销售并网签备案的，还应与应付款 购房人签订补充协议，约定将后续购房款全部直接缴入新监管账户，同时通知按揭银行将后续按揭房款划入新监管账户。上述事项办理完成后，市住建局予以办理变更手续，并恢复该项目网签。变更期间，市住建局暂停该项目网签。
六、房地产开发企业应将预售项目不动产权证（土地）、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、 商品房预售许可证、房地产开发企业营业执照和资质证书、商品房买卖合同（范本）、商品房预售资金监管账户信息（与监管账 户绑定的 POS 机的商户名和商户号）、商品房交易风险提示、市住建局投诉举报电话等在售楼部展示大厅、收费处、主要通道等醒目位置进行公示公开，并严格落实购房款缴交告知单制度，组织购房人现场签署《购房款缴交告知单》存档备查。房地产开发企业或房地产开发企业委托的营销代理机构及其工作人员不得直接收存任何形式的购房款。购房人被要求将购房款存入非监管账户的，应当予以拒绝并可向市住建局举报。
七、按揭贷款银行不限于监管银行，房地产开发企业可选择注册在漳州辖区内且有固定合法经营网点（取得金融许可证）的 商业银行作为按揭贷款合作银行（以下简称“按揭银行”），按揭贷款必须全额直接缴入监管账户。按揭银行与购房人签订借款合同时，应将监管账户列为放款账户并将按揭贷款直接划入其中。
八、商品房买卖合同应明确约定商品房预售资金全部直接缴入监管账户。商品房买卖合同备案时，监管银行应在网签备案系统中确认“首期购房款直接缴入监管账户”，网签备案系统对房地产开发企业提交的商品房买卖合同备案申请信息自动核验通过后，市房产交易中心给予办理商品房买卖合同备案。
九、监管银行应将资金收付系统与市住建局预售资金监管系统对接联网运行，同时将监管账户的资金出入账明细每日生成并 推送到预售资金监管系统，确保数据的真实性、时效性与完整性。监管银行发现房地产开发企业监管账户（基本户）收入的资金为非合作项目预售资金、预售资金未按时足额存入监管账户或预售资金被司法、税务等部门保全、执行的，应及时将相关情况报告市住建局。
十、监管银行应严格履行监管协议，确保监管账户资金安全， 并主动配合市住建局开展预售资金监督检查。发现监管账户异常如资金被冻结或扣划等情况，应第一时间报告市住建局。
十一、预售资金监管额度（以下简称“监管额度”）以预售许可为单位设定，按以下标准设定监管额度（全装修商品房项目在以下标准基础上增加 1500 元/平方米。全装修商品房项目以房地产开发企业与购房人约定的交付标准认定，包括购房人统一委托房地产开发企业进行二次装修的商品房项目，下同）：
（ 一）非全装修商品房
1.18 层以下（含）且建筑高度不超过 54 米（不含）为 4200元/平方米；
2.18 层以上 33 层以下（含）且建筑高度不超过 100 米（不含）为 4500 元/平方米；
3.33 层以上或建筑高度超过 100 米为 5500 元/平方米；
（ 二）商品厂房的监管额度为 1500 元/平方米。
十二、市住建局对监管额度内预售资金实行重点监管，确保专款专用，支出款项需直接转入相关施工单位和供货单位，严禁用于支付任何借（贷）款本息，缴纳土地款、罚金、营销费用及房地产开发企业员工工资等费用，专项用于相关预售项目工程建设，具体如下：
（ 一）建筑工程施工类
1.地基与基础、主体结构、建筑屋面、装饰装修、建筑幕墙、附建人防等工程。
2.给水排水及供暖、通风与空调、电力电气、消防、智能化、防雷、燃气、景观绿化等工程。
（ 二）第三方中介服务类
1.勘察、设计、监理等。
2.工程质量检测、危大工程监测等，主要包括地基基础工程 检测、主体结构工程现场检测、建筑幕墙工程检测、钢结构工程检测、见证取样检测、危大工程监测等。
3. 测绘、造价咨询服务等。
（三） 甲供材料类由开发企业提供的建筑构配件、材料、设备等。
十三、房地产开发企业应当按照以下节点及额度申请支取监管额度内资金（单独地下室的预售许可，其预售资金拨付节点设定参照共有地下室的地上建筑物工程进度节点执行）：
（ 一）取得商品房预售许可证至下一节点前，累计申请支取的监管额度内资金不得超过监管额度的 30%（全装修商品房项目不得超过监管额度的 25%）。
（ 二）地面主体结构工程形象进度达50%至下一节点前，累计申请支取的监管额度内资金不得超过监管额度的45%（全装修商品房项目不得超过监管额度的40%）。
（三）主体结构封顶且屋面构架完成至下一节点前，累计申请支取的监管额度内资金不得超过监管额度的60%（全装修商品房项目不得超过监管额度的50%）。
（四）外墙装修完毕（包括主体建筑的门窗、栏杆、外墙涂 料等全部完成）、脚手架拆除至下一节点前，累计申请支取的监 管额度内资金不得超过监管额度的 70%（全装修商品房项目不得超过监管额度的 60%）。
（五）单体工程竣工验收（即五方验收）完成至下一节点前， 累计申请支取的监管额度内资金不得超过监管额度的 80%（全装修商品房项目不得超过监管额度的 70%）。
（六）完成竣工验收备案至下一节点前，累计申请支取的监 管额度内资金不得超过监管额度的 95%（全装修商品房项目不得超过监管额度的 85%）。
十四、商品厂房项目按照以下节点及额度申请支取监管额度内资金：
（ 一）取得预售许可证至下一节点前，累计申请支取的监管额度内资金不得超过监管额度的 30%。
（ 二）地面主体结构工程形象进度达 50%至下一节点前，累计申请支取的监管额度内资金不得超过监管额度的 45%。
（三）主体结构封顶且屋面构架完成至下一节点前，累计申请支取的监管额度内资金不得超过监管额度的 60%。
（四）单体工程竣工验收（即五方验收）完成至下一节点前，累计申请支取的监管额度内资金不得超过监管额度的 80%。
（五）完成竣工验收备案（联合竣工验收）至不动产权首次 登记前，累计申请支取的监管额度内资金不得超过监管额度的95%。
十五、预售项目完成主体结构封顶以及之后节点，因销售等 原因，累计支取的监管额度内资金比例远低于对应节点可支取的 比例，房地产开发企业另筹资金支付工程款，在无拖欠工程款和 农民工工资的前提下，房地产开发企业可以按其筹资金额申请拨 付至其基本账户，市住建局可根据预售项目实际情况予以审核准许。
十六、房地产开发企业申请支取监管账户资金时，应向市住建局提交下列材料，并在预售资金监管系统发起申请业务：
（ 一）在预售资金监管系统中生成打印的预售资金使用申请表；
（ 二）工程施工合同（首次申请时提供）、工程检测合同（首次申请时提供）、监理单位出具的施工进度证明、施工（检测）单位的用款申请、工程款发票等；与设备材料供应商签订的购销合同（首次申请时提供）、发票及经监理单位确认的采购清单等；
（三）工程形象进度达到节点要求的，提交施工、监理单位 的书面证明材料和施工现场照片；单体验收完成的，提交各方责 任主体验收材料；完成工程竣工验收备案的，提交《工程竣工验 收备案表》（全装修商品房项目《工程竣工验收备案表》未含全装修工程的，还需附上全装修工程竣工验收报告）。
十七、市住建局受理房地产开发企业提交的上述书面材料后，按下列程序办理：
（ 一）核对房地产开发企业提交的书面材料和支取额度，复核工程形象进度节点；
（ 二）经核对复核符合规定，同意拨付商品房预售资金的， 在申请表上签署同意拨付意见并加盖公章，并在预售资金监管系统中予以确认。不符合的，签署不予同意拨付意见及理由。
（三）监管银行收到市住建局同意拨付且加盖公章的申请表 后，应及时在预售资金监管系统中予以复核。复核无误后，应在 2 个工作日内为房地产开发企业办理监管账户资金拨付手续。不得以存款指标等理由，推迟或延误办理拨付手续。
十八、对超出监管额度的资金，即监管账户资金超出对应节 点监管额度的资金（对应节点监管额度=总监管额度- 已申请的监 管额度内资金额），不涉及融资贷款（包括但不限于固定资产抵押贷款，以下简称“开发贷”）或开发贷已全额结清的项目，在无拖欠工程款和农民工工资的前提下，房地产开发企业可提取使用，优先用于本项目开发建设、税金等支出；开发贷未结清的项目，超出监管额度的资金应优先用于归还开发贷本息，直至结清为止，否则应将未结清的贷款金额计入监管额度。房地产开发企 业自筹资金支付工程建设费用并提供付款证明的，可视项目情况降低相应金额的监管资金额度。
十九、购房款缴入监管账户后，房地产开发企业因故依法与 购房人解除购房合同（认购书）的，房地产开发企业可提交购房人缴款凭证及解除购房合同（认购书）证明材料等向市住建局申请退回相应购房款。退回购房款直接划入购房人账户。
二十、预售项目出现逾期、难交付等重大风险隐患时，市住建局可对监管账户内的预售资金实施全额封闭管理，并结合项目 情况另行约定预售资金的支取和使用，保障预售资金专项用于项目开发建设。
二十一、房地产开发企业提供商业银行出具的保函，提请置 换商品房预售资金监管账户相应额度资金的，市住建局可根据相关规定审核准许。
二十二、市住建局可根据房地产开发企业的信用评价等级，对预售资金监管额度实行差异化管理。
二十三、项目完成不动产权首次登记，若不涉及土地和在建工程抵押的，房地产开发企业可申请解除预售资金监管，并按下列程序办理：
（ 一）房地产开发企业持《工程竣工验收备案表》（《联合 验收意见书》）、不动产登记公告及预售资金监管系统中生成打印的解除监管申请书和意见书向市住建局提出申请；
（ 二）市住建局审核后同意解除监管的，在意见书上签署同 意解除监管意见并加盖公章，同时在预售资金监管系统中予以确认。
（三）房地产开发企业凭市住建局出具的同意解除监管意见 书向监管银行申请办理结算手续。监管银行收到市住建局同意解 除监管意见书后，应及时在预售资金监管系统中予以复核，复核无误后，解除商品房预售资金的监管。
二十四、房地产开发企业存在下列情形之一的，限期整改， 整改期间，暂停拨付监管账户资金，并暂停办理房地产开发企业其他预售许可、现售备案：
（ 一）因违法违规行为导致工程停工的；
（ 二）工程存在严重质量问题的；
（三）未按期交房或存在逾期交房风险的；
（四）未按规定使用预售资金的；
（五）蒙骗或诱使购房人将购房款缴入非监管账户的；
（六）提供虚假资料套取监管账户资金的；
（七）商品房买卖合同网签后超期限（30 日内）未备案的；
（八）在建工程抵押、预购商品房抵押未依法办理备案的；
（九）其他违反商品房预售资金监管规定的情形。
二十五、监管银行有下列第一至第六项、第九项情形之一的， 由市住建局责令其限期整改，整改期间不得承接新的预售资金监 管业务和存量房交易资金监管业务；有下列第七、八项情形之一 的，应承担追回资金等相应责任并由市住建局通报人民银行漳州 分行、国家金融监管总局漳州分局，同时停止其监管银行资格两年，两年内不得承接预售资金监管业务：
（ 一）未严格履行监管协议的；
（ 二）未按预售资金监管系统数据接口规范传输数据的；
（三）未及时推送预售资金相关数据；
（四）未及时准确报送开发贷情况；
（五）账户收入非合作项目预售资金未及时告知市住建局；
（六）推迟或延误办理预售资金拨付手续；
（七）未经市住建局同意擅自拨付监管账户资金的；
（八） 因工作失职导致监管账户资金被骗（套）取的；
（九）其他违反预售资金监管规定的行为。
二十六、按揭银行未按规定将按揭贷款转入监管账户的，由 市住建局责令整改并承担追回资金等相应责任，整改期间按揭银 行不得承接新的预售资金监管业务和存量房交易资金监管业务， 同时通报人民银行漳州分行、国家金融监管总局漳州分局。按揭银行因上述行为被市住建局第二次通报的，停止其监管银行资格两年，两年内不得承接预售资金监管业务。
二十七、营销代理中介机构有下列情形之一的，由市住建局 依法依规立案查处，公布该机构违规行为，并将其不良行为记入信用档案，按照相关规定予以信用扣分。
（ 一）在监管账户外直接收取预售资金、未将购房款全部存入监管账户；
（ 二）以收取其他款项为名变相逃避商品房预售资金监管，擅自挪用预售资金；
（三）协助房地产开发企业实施逃避预售资金监管。
二十八、施工、监理、勘察、设计单位提供虚假证明等方式协助违规套取使用监管额度内资金的，由市住建局依法依规立案查处，公布该机构违法违规行为，并将其不良行为记入信用档案，按照相关规定予以信用扣分。
二十九、本实施细则自发文之日起施行，《漳州市直管项目商品房预售资金监管实施细则》（漳建房〔2021〕34 号） 同时废止。发文之日起办理预售许可的项目按照本实施细则执行；发文之日前办理预售许可的项目原则上按漳建房〔2021〕34号文执行。
附件：1.漳州市直管项目商品房预售资金监管协议（范本）
2.设立商品房预售资金监管账户通知书
3.漳州市直管项目商品房预售资金使用申请表
来源：漳州市住建局
截止8月8日，漳州各区县幼儿园、小学、初中、高中招生政策已相继出炉，相关的招生方案详情如下：
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