新城市志|一线城市集体松绑,对楼市意味着什么?

时事新闻2023-09-02 11:42:06无忧百科

新城市志|一线城市集体松绑,对楼市意味着什么?

备受关注的房地产市场,这两天迎来了密集的利好消息。

8月31日晚,央行、金融监管总局两部门发文,备受关注的存量首套住房贷款利率下调政策正式落地。与此同时,一二线城市执行已久的“认房又认贷”政策开始松动,广州、深圳、上海和北京,相继宣布执行“认房不认贷”政策。更早些时候,一些二线城市已经开始“认房不认贷”。


广州市区珠江两岸风光。新华社 图

存量房贷利率下调,可以为那些“高位站岗”的购房者减负;而“认房不认贷”的落地,将大大降低购房门槛,有利于提振购房需求。

一二线城市向来是楼市调控的风向标,在多箭齐发的利好下,很多人关心的问题是,楼市是否会回到涨涨涨的局面?房企能否期待久违的“金九银十”局面?

“认房不认贷”,政策面集体松绑

“认房又认贷”,是前些年地产过热时的政策产物。认房,顾名思义,就是看名下在当地有没有房产;认贷,就是看名下有没有贷款记录。

在2010年发布的《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》中,这一调控工具被确立下来,随后从房价涨幅较快的一线城市蔓延到二线城市。

其中,一线城市尤其是北京和上海执行最严。只要在全国有贷款记录,哪怕在当地无房,再买房就按第二套及以上住房算,按照二套及以上住房来执行首付比例、贷款利率,有效抑制了多套房持有者的炒作行为。

一线城市集体优化政策,开始“认房不认贷”,其实在意料之中。一方面,经过长期的严格调控,领涨全国的一线城市现在楼市普遍降温,继续沿用地产过热时代的政策,已经不合时宜。

另一方面,房地产市场供求关系发生了重大变化,如果之前的重心是抑制过热,现在则亟需提振住房需求。“认房不认贷”,既是解决改善性住房需求,促进消费,也是间接为房企纾困。

在此之前,从中央到地方,已经出台了各种松绑措施,有支持房企融资的,有降低购房门槛的,如放宽“三限”(限购、限售、限价),这些措施没有引发楼市过热,给“认房不认贷”的落地提供了铺垫条件。

根据媒体报道,目前全国范围还有十来个城市,在执行“认房又认贷”的政策,一线城市向来是政策风向标,如今它们已经全部调整,二线城市跟进只是时间问题。

对潜在购房者来说,这是实实在在的利好。改为“认房不认贷”,只要名下无房,不管有没有贷款记录,在当地买房就按首套房算,一套500万元的房子,过去可能要250万元首付,现在只要150万元,首付门槛大大降低。有改善需求的人,可以先卖掉手上的,再换大的,在不大幅增加首付资金负担的基础上,通过“卖一买一”实现居住条件的升级。

而正如前面提到的,“认房不认贷”影响的主要还是一二线城市,三四五线城市过去可能根本就没有执行“认房又认贷”政策,所以此次调整的直接影响不大。

当然,一个间接影响是,随着购房门槛下降,资金和需求加速向一二线城市流动,对库存压力本就比较大,且承接了一二线城市外溢购房需求的中小城市来说,还需要给出进一步的松绑或优惠措施,从而抢夺市场注意力。

担心房价重新涨起来?多虑了

面对一系列的楼市激励措施,相信很多人都有疑惑,购房门槛降低后,过去房价水涨船高的一二线城市,房价是不是又要重新涨起来了?楼市投机炒作会不会卷土重来?这种担心其实多虑了。

一者,在限制房价上涨方面,经过数年的实践,各地的政策工具已经相当多了。“房住不炒”始终是红线,如果房价涨幅过快,各大城市相信都能够灵活出手应对。

二者,现在住房消费低迷,不仅是调控严格、购房门槛高的问题,而是整个房地产产业链在调整。过去房价高涨,投机炒作盛行,除了市场需求旺盛外,在供应端,房企高负债、高杠杆、高周转模式也在推波助澜。“三高”模式和高房价相互支撑,土地和债务成本成为房价上涨的重要推手。

现在,这种激进扩张的时代已经结束了。从土地市场的热度就能管中窥豹,哪怕是实行“认房不认贷”政策,也很难对整个产业链全盘激活,让房价重新驶上暴涨的快车道。

而在更宏观的层面,房地产市场供求关系变化的背后,是市场环境的变化。观察房价上涨,有一个经典的分析框架,也即短期看政策、中期看土地、长期看人口。也就是说,人口增长情况决定整个房价走势的基本面。

前些年,一二线城市之所以房价暴涨,一个重要背景是,在高速城镇化之下,这些城市每年都有二三十万甚至更多的人口流入,而土地和住房供应跟不上流入速度。供需不匹配,房价就长期处在上行通道。

现在出生率下降,城镇化放缓,并且中心城市还开始瘦身健体、减量发展,告别摊大饼,一二线城市的人口流入速度,比前些年明显减慢。北上广深四大一线城市,甚至在去年历史性的集体人口负增长。

因此,一二线城市住房供应紧张的局面,将得到一定程度缓解。并且,在住房供应上,它们还在加大保障性住房的建设力度,满足一些购房困难群体的居住需求,这些都有助于抑制房价过快上涨。房价只涨不跌的神话已经打破,未来的房地产市场,依然会是“稳”字当头,大范围暴涨暴跌将很难出现,房价将逐渐回归一个合理的区间。

当然,哪怕利好政策频出,且面向各类城市,在房地产存量时代,全国楼市的分化将越来越明显。

人口流入地的一二线城市,楼市热度依旧会有一个良好的预期支撑,人口流出的低线城市,房价下跌可能会成为一种常态。甚至在一二线城市内部,也会形成区域分化——中心城区房价仍然会保持坚挺,那些远离城中心、基础设施配套相对不完善的片区,可能得做好房价涨不动甚至继续下跌的准备。


海报设计 王璐瑶

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