新时代房地产如何健康发展？政策落地后市场走势如何？这想必是当下房企和地产人都非常关心的两个问题。
9月26日，由深圳市城市更新协会二届七次理事会在明源云顺利召开。“群英思享会”环节，明源不动产研究院院长黄乐、中指研究院华南地产大区总经理杨红侠分别以“重新定义支柱产业”、“地产政策优化效果”为切入点，对上述问题进行了深度剖析。
黄乐：
《重新定义支柱产业—新时代房地产健康发展与转型思路》
一、 解析：两维透视，新环境新变化对行业发展的启示
作为政策性行业，房地产走向一定与政策、国运和全球经济大势趋同。在解读行业变化时，黄乐提出要透过国际视角，置身当下百年未有之大变局，厘清现状，探索方向。
1、看国际：建立经济周期思维，接受行业波动的必然性
二十届二中全会提出“百年未有之大变局加速演进，世界进入新的动荡变革期”，新的机遇和风险已经出现。经济增速下滑、通胀屡创新高、产业链供应链受阻，全球经济面临三重挑战。透过现象看本质，国际环境的变化揭示了三点启示。
（1）建立经济周期思维。
海外国家和地区的企业发展经验告诉我们，一个完整的经济周期，有涨潮就会有退潮。当前国际经济增速大幅下滑，拒绝一味拉升、顺势而为才是正确的选择。
（2）与国际资本接轨。
美联储加息所致的资本外流加剧了中国股市和房市的波动，房地产企业作为典型的资金密集型企业，对其影响避之不及。回归当下，房企更应悉知国际实况、掌握国际资本动态，辅助进行判断。
（3）接受并适应“双循环”现状。
疫情影响、多国博弈，首当其冲受影响的便是全球产业链、供应链。此种形势下，接受、逐步适应以国内市场为主的国际国内双循环模式，拒绝孤注一掷，是国内企业的必经之路。
2、看国内：“短期看金融、长期看人口”逻辑依然适用，然内涵已然更新
（1）经济恢复力度加强。
一方面，各省2023年上半年GDP增速均有提升；另一方面，从全球历史经验来看，但凡是疫后、灾后、震后，国家对于经济扶持的力度一定会加大。当前正值疫后恢复阶段，无论是信心还是行动，国家对于经济的支持力度一定是加强的。
当下经济发展仍需依靠三驾马车中的固定投资，消费端，淄博烧烤、贵州村超等服务类消费同比增长，但房地产、汽车等大宗消费全部划水；出口端同比降幅收窄，但全球经济疲软带来的影响仍然不减。
（2）金融持续结构调整。
从社融来源结构看，大部分资金流向政府债券和信贷。介于国资国企在基建和不动产相关实施主体中有着重要话语权，民企更应该积极开放心态，拥抱国企、展开合作，理解并实现国民共进。
（3）正视人口红利消失。
我国人口自然增长率于2022年首次出现负增长，老龄人口增多、抚养比持续上升。从行业角度来说，人口红利消失可能导致增量和刚需市场逐步减少甚至消失，但人口结构变动带动的户型需求变化、养老类服务业态发展也不容忽视。
此外，疫情影响导致就业环境受挫，劳动力“出逃”情况层出不穷。人口流动关乎城市发展，也关系当地房地产市场发展。如今，多地政府遵循人随产业走的逻辑，稳步推进城市发展、产业配套计划，通过产业做平衡，希望通过产业带来增量的人。企业转型逻辑也是如此。
（4）城市化率增速放缓。
2022年我国城镇化率已达65.2%，对比发达国家平均80%的水平，提升空间尚存，但增速放缓也是自然规律。行业发展将进入平稳增长阶段，行业容量仍在，但产品形态有所改变。
根据纳瑟姆曲线，随着城市化率逐步提升，行业产品形态将从刚需的住宅商品转向持有型资产，最终转向服务型。由此来看，房企无论是做产品、做业态、还是做转型，都要与行业所处城市化率水平和不同城市结构性机会相契合。
二、 变化：时易事变，新定义下的支柱产业面临多种变化
高质量发展总基调下，2023年政策端持续发力支持房地产行业。从前国务院总理刘鹤强调“房地产是国民经济支柱产业”，到住建部部长倪虹肯定“建筑业和房地产业两根支柱推动经济回升向好”，均重申了房地产行业支柱地位。
从支柱行业定义来看，以往是哪个行业能贡献最大的GDP，就选其作为支柱行业，此为“选择性”；未来则是国家需要哪些行业，就定其为支柱行业，此为“功能性”。也就是说，房地产行业在未来也将是功能性产业，但行业运作方式却发生了改变。
（1）行业规模变化。
“98房改”至今共25年，行业在2017-2021年经历了史上高歌猛进的一轮发展，5年间商品房销售额占到了25年来的53%，意味着仅用5年就去化掉了20年的发展。房子卖的快、房价涨的快，政府和居民不安；行业净利率持续走低，企业不安，最终可能导致房地产调控硬着陆。
消费差强人意、基建事不有余，国家经济要发展，主要期冀仍在固定资产投资。而房地产投资在其中又扮演重要角色，行业规模即使不能重回巅峰，十几万亿的当量仍将存在。
（2）行业供需变化。
724政治局会议提出“要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”。需求端，产品需求变化。我国人口结构从正三角向着倒三角转变，意味着刚需减少、改善需求增多，大面积户型住宅成交占比的明显提升也印证了这种趋势。供给端，住房供给变化。从卖方市场转到买方市场，客户需要什么样的房子成为考究重点。
商品房过去对市场形成主导，但从政策导向来看，未来两级市场导向非常明确：政府主导的保障房和市场主导的市场化商品房。在保障归保障，市场归市场的逻辑下，市场化商品房正是民营开发商的出路，做高端、做品质，做目标客户切实需要的“好房子”。
（3）行业逻辑变化。
以前地方政府靠卖地赚钱，获得一次性收入，还需为其配套公共设施和周边服务。如今土地出让收入减少，土地财政面临拐点，迫使地方政府找寻新的财源。
反观有条件的城市，产业供地模式备受青睐：地方政府在进行不动产投资时，通过引入产业，充分带动与其相关的资金、人口、税收和就业，构建良性循环，形成综合性净流入。
同样，随着租赁市场逐渐完善，为避免房贷压力更多潜在购房者选择租房过渡，租购并举成为当下房地产市场显著特征。房企对速度的偏执也随着地产三高模式的终结而被稀释。与此同时，居民消费需求的变化开始倒逼房企提升品质和服务，未来房企利润将更多取决于由产品和服务品质提升而获取的溢价。
从全球经验来看，房地产市场逻辑将逐步从开发模式步入到轻重分离的资管模式。以美国和日本为例，公募REITs和基金占据了其房地产市场主体地位，而这正是未来国资国企需要扮演的角色。轻重分离逻辑下，国资国企聚焦重资产，做业主进行投资；民营企业聚焦轻资产，做运营、招商、服务等专业化细分领域。
（4）行业发展趋势。
国家经济发展需要地产这个支柱产业进行支撑，行业基本面仍在；但行业内部原来规模导向下的高杠杆、高负债、高周转，已然转变为如今效益导向下的高质量、高品质、高效益。对于房企而言，在未来，国资国企聚焦重资产发力，民企不同专业机构和上下游生态链进行发力，拥抱国企、国民共进是确定性事情。
三、 探索：博采众长，新时代房地产健康发展与转型思路
结合发达国家和地区房地产行业的发展经验来看，房地产过度金融化、政策调控过急过快，均有碍于房地产长期健康发展。反之，新加坡“居者有其屋”和德国“重视租赁”，为我国保障房和租赁市场发展提供了重要参考价值。
中国房地产行业发展晚于海外成熟市场，现阶段开发销售市场规模仍处于相对高位。结合发达经济体住房市场发展规律，我国房地产市场正进入存量时代，逐步向大租赁阶段转型，房地产行业的最终格局一定是由开发逻辑转向资产管理逻辑。
从我国五大住房制度切入，黄乐分析了我国房地产行业当前发展模式存在的土地供给单一、融资模式匮乏、商办运营不成熟等问题，提出“要促进房地产业供给侧结构性改革，实现与需求相匹配的高质量供给”，对症下药提供转型方向，点对点逐个击破。
最后，黄乐重点建议：新时代新周期，紧密围绕国企实施主体开展合作，以金融资本及数字化赋能为动力，构建不动产赛道涉建、涉房、涉产、涉资等四大核心能力与资源优势，推动轻重分离战略转型。
杨红侠：
《房地产政策优化效果及走势研判》
一、 数据洞察：从市场数据变动掌握当下行业走势
2022年二季度以来，房地产政策逐步放松，三四线政策应出尽出，但反应有限，效果不佳。近期，核心城市政策优化力度持续加大，对市场的影响几何？杨红侠从以下几个方面做出解读。
（1）房价继续下跌，新房、二手房价格环比均延续下行趋势。
今年1-8月，百城新建住宅价格累计下降0.01%，单月同、环比仍未止跌，分别实现9连降和4连降。大湾区为代表，新房价格指数仍处于相对低位。二手住宅方面，7、8月百城中约有96个城市处于下跌通道，以广州、深圳、佛山、东莞等湾区主要城市二手房价格指数环比在8月同样震荡下行。
（2）8月市场活跃度仍未见好转，销售延续下行趋势。
前8月全国商品房销售面积和金额同比均有下降；百城商品住宅累计成交规模较1-7月收窄，但仍处2016年以来的同期低位；重点城市8月市场活跃度未见回升，购房者观望情绪有所加重。从房企销售业绩看，1-8月TOP100房企销售额同比下降8.6%，延续三个月来的下降趋势。
（3）新房项目供应有限或成为制约销售恢复的重要原因。
1-8月，重点50城商品住宅月均供应面积较去年同期小幅下降5%，即使部分房企在8月积极推盘，但绝对规模仍为2016年以来的同期低位。
（4）代表城市库存小幅下降但仍处于高位，去化承压。
从50城短期库存出清周期走势看，受制于近期月均成交没有提升，即使供应有所减量，整体库存水平仍处历史高位。城市端，不同梯队城市出清周期均较去年末有一定程度缩减，但三四线城市出清周期已超过20个月，短期去化压力依然较大。
（5）土地市场继续缩量，出让收入持续下滑。
从前8月各梯队城市住宅用地供求情况来看，推出面积、成交面积、土地出让金等都属于下调通道，但楼面均价同比有增长，意味着重点城市、核心区域地段所推出的楼面均价普遍偏高，土地出让金理应同比增长。然而1-8月全国政府性基金预算收入3.4万亿元，同比下降15%；其中国有土地使用权出让收入2.7万亿元，同比下降19.6%，地方财政压力有所加大。
二、 市场研判：从政策落地反馈推演城市轮动效应
724政治局会议首提房地产市场供求关系发生重大变化，强调适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱。多部委也在8月表态将优化需求端购房政策、支持房企融资、增加保障性住房建设、推进城中村改造。
回顾近期房地产政策核心要点，经历了从全面执行首套住房“认房不认贷”、下调首套和二套首付比例下限至20%和30%，到降低存量首套房贷利率、优化限购。城市端，一线城市最先全面落地首套房“认房不认贷”；大湾区也在政策、利率方面都积极做出调整。
广州920新政持续生效，黄埔、花都、番禺、白云北部等近郊取消限购有助于加快去库存；降低个人住房增值税征免年限至2年，交易税费降低或将带动置换链条加快运转，推动市场活跃度回升。
在限购政策调整后，市场走势如何？其他城市是否会跟进？杨红侠用5个板块分析了本次一线城市政策落地至市场反馈的全过程。
（1）新政同步，房价企稳。
一方面，二手房业主对市场已有预期，挂牌时的心态整体趋于理性，预期有所改变；另一方面，开发商为营造市场气氛，将部分楼盘折扣收回。
（2）新政当月，二手房挂牌增加。
政策落地后，二手房挂牌量的增加促进了一二手联动，将加速市场的整体去化。
（3）新政当月及次月，短期销售上行。
“金九银十”仍然是短期营销节点。购房者在8月仍有较重的观望情绪，新政的落地，一来明显促进前期看房客户加快入市，二来增进短期内新房楼盘到访量和二手房带看量。
（4）新政后1-2个季度，销售量增价稳。
有置换需求的购房者在新政带动下产生理性效应，逐步入市。新房方面，房企以出货为主，房价平稳；二手房方面，挂牌量增加，价格变化将更多取决于买卖双方博弈，小幅上涨。
（5）新政2个季度后，需求释放趋稳。
除首付外，居民受就业、收入预期影响较弱，在限购政策保持不变的前提下，销售逐步趋稳。
从整个过程来看，政策的优化对市场有明显带动。当下严格执行限购的城市对于政策的反应更为显著。从城市轮动传导效应来看，一般遵循“京沪-广深-核心二线-普通二线-三四线”的顺序。
关于未来的政策空间，杨红侠提到，一线及个别二线城市限购范围仍较大，部分城市首付比例及房贷利率有下调空间。北京和上海为例，普宅认定标准已10年没有变更。随着经济和房价的变化，在普通刚需客群不能快速进入市场的情况下，放松普宅认定标准将利好有一定购买力的置换型客群。
年初，中指研究院预测2023全年房地产市场总量为13亿平左右，即便是倒推至2008年，此规模依然维持在历史相对高位。房地产十万亿级的市场规模仍在，但同时也要清晰认识到其中产生的城市分化、需求分化和企业分化。
最后，杨红侠提出，在新形势、新阶段、新格局下，房企需要通过积极营销、投资换仓、存量盘活、风险化解、升级发展，来探索能够适应当下市场的发展新模式。
小 结
过去，房地产作为支柱产业，拉动了建筑、金融等相关产业链发展，对经济发展功不可没；现今，在高质量发展背景下，国家重申房地产行业支柱地位，其中深意不言而喻。
无论是数据走势，还是前瞻趋势，都传递着三个信息：行业未来十万亿级的数量规模是肯定的，行业面临转型和分化是明确的，行业发展新模式的探索是必然的。 行业依然有的做，但行业未来怎么走，转型发展是关键。
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