独立观点，静观西安楼市。

板块分析，避免雾里看花。

秋意渐浓！

岁月又一次以相同的方式经过我，

但我却又一次以不同的方式经过岁月。

（PS：偶然看到这样一句有趣的话，分享给大家。）

01城中村改造▪重启

住建部关于“超大特大城市城中村改造”发声表态，将分三类推进实施：

第1类是符合条件的实施拆除新建。

第2类是开展经常性整治提升。

第3类是介于两者之间的实施拆整结合。

超大特大城市城中村改造总体方案确定，并且已经部署各地进行摸底，编制改造方案，已经有162个城中村改造项目入库，想来用不了多久具体工作就要下放各地展开实施。

当然“巧妇难为无米之炊”，资金的问题高层也考虑到了；坚持多渠道筹措改造资金，即可由城市政府筹措，也可引入社会资金，金融机构将给予政策性和商业性贷款支持。

而对于城中村改造的意义，9月19日《经济日报》的一篇文章早已讲明：城中村改造惠民生，扩内需。

作为全国22个超大特大城市中的一员的西安，自然不会落后；但到底会以拆除新建、整治提升、拆整结合哪种方式来推进呢？

相信用不了多久就会有消息，其实从这个顺序中就能发现一些端倪，西安真正具备整治提升潜力的城中村能有多少呢？

不论是什么政策都有其根本目的，不由地感叹我们似乎又进入了一个轮回。

02限购松绑，落户设限

各地“抢人大战”持续，西安却反其道而行，突然抬高了落户门槛；站在楼市角度“户籍新政”该如何解读呢？

此次“户籍新政”在招生落户、投资创业落户、人才引进、学历落户各方面的落户条件都明显提高；特别是对落户“三环内”和“三环外”进行了区分，引起热议。

三环内：在本市办理居住证连续有效期满3年，并连续缴纳社保满3年且拥有合法稳定住所人员。

三环外：办理居住证有效年限满1年（申请落户时居住证在有效期内），并连续缴纳社保满1年的人员，即可迁入居住证发放地落户；在三环外区域拥有合法产权房屋的人员，可迁入该房屋落户。

很多人说这是对8月份“中考回流生”事件的回应，门槛提高让家长们无空可钻；但相比之下我们更关心“户籍新政”对楼市带来的影响。

“户籍新政”为什么这样设置是个值得思考的问题？似乎是一个非常值得思考的问题，比如《荣耀西安网》曾发布了一篇解读文章，其中提到：合理控制人口密度，有序疏解中心城区人口，合理调整中心城区功能和过度集中的公共服务资源，促进城市协调发展。

确实！在西安楼市受挫之后，人们不再对规划概念趋之若鹜，主城区的吸引力持续增大，造成了新区热度聚降。

其中，首当其冲的就是“西咸一体化”战略下的沣东、沣西、秦汉、泾河、空港五大新区；之后像浐灞、港务、经开、常宁新区......就连软件新城、高新CID的热度也不如前......

但从土拍看这些区域却是土地供应大户，反映到楼市中新房供应量占比也是非常大；以9月份为例，总计1043套房源，外围区域供应量占比达到60%。

记得在年初发布的《2021-2035年西安国土空间总体规划草案》中对于未来住房供应也有相关图示；未来丝路科学城中央创新区、鄠邑丝路科学城、沣东、沣西、港务区、高陵泾河新城、阎良航空城、临潼新城都是重点新城区

在市场的极限拉扯之下，通过户籍新政引导，把新西安人向外围板块引导，有助于城市均衡发展，也能避免土拍市场“一枝独秀”的尴尬，避免一些新区规划搁浅，发展止步。

因此，看待此次的“户籍新政”与其说是抬高了门槛儿，不如说是西安城市发展的“精细化”管理，值得肯定。

西安“限购松绑，落户设限”，这一招显然比简单的“抢人大战”要高明不少。

小时候，喜欢林冲，因为长得像个大侠，但后来发现太窝囊，没血性。

年少时，喜欢武松，喝十八碗，过景阳岗还能捶死老虎，真的太能打了。

中年了，开始喜欢花和尚鲁智深的行侠仗义、洒脱自在。

“三拳打死郑屠”的鲁提辖，被逼上梁山“替天行道”，没几年却被招安了；打完方腊，在六和寺睡觉，听到钱塘江潮信“忽地顿开金枷，这里扯断玉锁”方知我是我。

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