房贷政策调整,哪些人获益最大? | 新京报专栏

时事新闻2023-09-01 15:00:04无忧百科

房贷政策调整,哪些人获益最大? | 新京报专栏


资料图。图/IC Photo

日前,中国人民银行、国家金融监督管理总局联合下发《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》,相关政策一经发布当即引发市场强烈关注。

两项通知内容均直接指向与房地产消费者最为关心的项目。

差别化住房信贷政策调整优化的重点是,将统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限,首套为20%、二套为30%,不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市。住房利率政策下限亦调整。各地可按照因城施策原则,在不低于上述全国统一政策基础上,自主确定辖区内首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。

《关于降低存量房首套住房贷款利率有关事项的通知》明确,2023年9月25日起,存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向金融机构提出申请,由金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。

据不完全统计和测算,目前,大部分城市存量房贷的利率最低下限是4.65%,此前购房者基本是按照6%左右的房贷利率购房,此次存量房贷利率调整后,房贷利率或能降低100个基点以上。加上近日一些地方出台的“认房不认贷”新规,一些住房可能重新被认定为“首套”,从而享受新出台政策优惠。几千万户、上亿居民的财务负担或会有较明显下降,平均降幅或约为0.8 个百分点,预计对市场影响颇大。

市场供求变化的必然结果

“新政”晚间出通告,似乎非常突然,其实市场预期已久。

7月14日金融统计数据情况新闻发布会上,央行政策司司长邹澜表示:“按照市场化、法治化原则,我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定,或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”这已经拉开政策调整市场沟通和预期的序幕。

随后,8月1日,中国人民银行、国家外汇管理局召开2023年下半年工作会议,提出“将因城施策精准实施差别化住房信贷政策,继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行,更好满足居民刚性和改善性住房需求。指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。”

8月18日,央行、金监局、证监会联合召开金融支持实体经济和防范化解金融风险电视会议,强调“要继续推动实体经济融资成本稳中有降,规范贷款利率定价秩序,统筹考虑增量、存量及其他金融产品价格关系”。

8月24日开始,各大银行针对存量住房贷款利率下调发声,至此,市场基本上有共识,认为“箭在弦上”了。

当然,政策密集发声、“步步为营”旨在引导市场预期,但市场预期的基础还是宏观经济形势,政策设置也同样是大形势下的相机顺应。

在7月14日的发布会上,关于存量贷款表述前还有一段叙述,谈及房地产相关问题时,邹澜表示,“部分房企长期积累的风险仍然需要一段时间才能逐步消化……考虑到我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化……”这个“深刻变化”在两个新政《通知》出台时,似也有相关监管部门工作人员提及。

2022年,人民币个人住房贷款加权平均利率均值为4.7%,而2023年上半年新发放个人住房贷款加权平均利率为4.18%,前者高出后者52bp。由于经济还在弱复苏过程中,居民资产端收益率也明显回落,如6个月理财产品预期年化收益率降至1.8%、为历史最低水平。存量房贷利率高于理财、存款等稳健收益产品,居民“借新还旧、借短还长”等提前还贷意愿明显增加,提前偿还房贷需求提升。今年4月,新增居民中长期贷款为负,或为居民提前偿还房贷超过当月新增贷款所致。

由此可见,存量房贷利率调降是市场供求变化带来的必然结果。

金融市场健康稳定发展所需

降低存量房贷利率有什么好处呢?

从购房端来看,居民固然会因房贷付息压力减轻,获得益处。对于房地产供给方而言,也可能刺激更多一些的需求。而对于银行等金融机构来说,虽然表面上看,存量房贷降息将会带来利息的损失,但若利率水平与市场供求形势发生扭曲,提前还贷等实则为居民对资产负债表的调整,居民资产负债表呈现收缩,商业银行经营收益也受到一定影响,并可能对金融市场造成扰动,调降利率也不能不说是金融市场健康稳定发展的需求。

回看历史,2008年10月,央行宣布决定“商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍”,该优惠举措主要针对于新增客户,但不少存量贷款客户通过转按揭的方式再度成为“新增客户”,从而享受七折利率优惠。

房地产对经济有相当重要的支撑作用,而住房贷款是居民债务最主要的构成部分。如何稳定市场信心、降低负债端成本、稳定地产行业、提升消费能力,始终是经济的重要命题和目标。非常时期更加需要非常办法。

当然,今时不同往日,就房贷而言,对比2008年已是更大的规模和挑战,对银行净息差和利润的影响也在加大。就房地产市场和其他消费市场而言,其规模和挑战都与十多年前不可同日而语。

当我们看到一项政策的出台时,更多的配套政策和工具也需要都在路上,以保证每项政策的实际操作性,以及所有政策和工具的相互配合度,更重要的是,要不断适应变化的市场。

撰稿 / 万喆(北京师范大学教授,经济学者)

编辑 / 刘天红

校对 / 陈荻雁

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