新政落地后，在京只要有购房资格，名下无房，不管此前是否有房贷记录，都可按照首套住房享受首付比例和房贷利率

文｜王博 王文彤 任德辉

编辑｜余乐

9月1日晚，继广州、深圳、上海后，北京也发布重磅楼市解绑新政认房不认贷——《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》 （下称“通知”） 。

通知由北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行北京市分行、国家金融监督管理总局三部门联合发放。

通知指出，居民家庭 （包括借款人、配偶及未成年子女） 申请贷款购买商品住房时，家庭成员在本市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

这意味着北京市自2017年3月沿用至今的“认房又认贷”政策画上休止符。

“认房又认贷”一般指，个人购房者只要有贷款纪录，不管是否还清，在实施“认房又认贷”的城市购买住宅，首付和房贷利息，都以二套的标准实施。该政策是在“房住不炒”总调控方针下实施的抑制房价政策。

各地根据实际情况不同，实行不同的“认房”和“认贷”政策。以北京为例，首次出现该政策是在2010年7月，第二次在2017年3月。

此前，在北京“认房又认贷”条件下，普通住宅二套房首付比例高达60%，贷款利率约为5.25%。

北京链家研究院院长高原认为，“认房不认贷”主要利好新市民及改善型群体。

新市民方面，较为普遍的一个情况是其在京无房，但曾在外地有过购房信贷记录。在旧标准下，此类人群在北京所购房屋被认定为二套住房，必须支付六成 （普通住宅） 或八成 （非普通住宅） 首付。

改善型群体主要指的是“买一卖一”的改善置换群体。在既往信贷认定条件下，在卖出已有住房并还清贷款后，此类群体由于存在贷款记录，依然会被算作二套购房群体，受信贷约束较强。新政下，他们可被认定为首套购房者，能够得到信贷支持，置换心仪住房。

总之，现在 通知落地后，在京的家庭只要有购房资格，且名下无房，不管此前是否有房贷记录，都可按照首套住房享受首付比例和房贷利率。目前，北京普通住宅首套房首付比例最多可降至35%，房贷利率可降至4.75%左右。

高原举例，针对600万价格的住房，首付门槛可从480万降至240万，降低了购房者的首付压力；同时，如果按等额本息、贷款25年计算，每100万元总还款额减少87391元。

贝壳研究院市场分析师刘丽杰认为，如果京沪购房者按8月31日央行提出的首套贷款下限20%、二套贷款下限30%的首付执行，北京原先无房无贷款记录的首套首付比最少降低15个百分点；有房客群买房属于二套，首付比最多降低50个百分点，卖一买一客群由二套变为首套，首付最多降低60个百分点。

需要强调的是，此次北京的通知松绑的是购房首付比例和房贷利率，和购房资格没有关系。

一位北京链家中介告诉《财经十一人》，新规出台后最大的感受是中介同事都在加班给客户打电话，告知客户不要着急注销网签。因为政策并未规定银行认定首套房的时间节点是网签时间还是贷款时间，提前注销容易造成客户和业主的纠纷。

安居客数据显示，2023年上半年，北京二手房成交量同比上涨21%。但从4月份开始，成交量持续下降，6月份成交量价下行最为明显。9月，北京二手房挂牌价格环比微跌0.17%。

张波透露，北京8、9月市场的观望情绪开始明显抬头，二手房挂牌量持续处于高位，市场明显呈现供大于求，业主急于抛售现象开始增多。

他认为，一线城市的政策过往都是处于收紧状态，即使是去年下半年开始市场整体出现降温，一线也都保持不动，目前政策的放松也代表着全国市场底部已经确立，通过政策释放出一批自住需求，无疑将有利于一线城市热度回升，并带动全国更多城市走出低迷行情。改善性需求入市增长会表现明显，一二手房看房和成交都会更为活跃。

刘丽杰也认为，9月各城市将密集落地执行细则，刚需和改善性需求集中入市，年底前市场交易量将会有明显的增长，价格逐步企稳。

（作者为《财经》记者及实习生）