21世纪经济报道记者唐韶葵上海报道

随着前两年成片的二级旧里拆迁释放新增土地供应，上海城市更新也进入了一个高速发展期。而上海近期在建与即将面市的多个城市更新项目，也反映了城市更新正由大拆大建转向渐进式、少突变、微治理模式。

数据显示，位于上海市中心的街区式城市更新项目——鸿寿坊，在开业9天（9月28日-10月6日）内，迎来客流累计超70万人，营业额累计超1000万元。

历史遗留的老建筑，通过改造建设，焕发了生命力。城市的烟火气，焕新在地文化。这是该项目开发商是老牌港资房企瑞安房地产的一点感悟。瑞安房地产行政总裁王颖对城市更新也有自己的见解。她认为，只要城市存在，城市就会不断地有机生长，只要不断地生长和发展，就有城市更新的需求。只是城市在不同的发展阶段，它的城市更新的模式与方法也在持续变化。

不止瑞安房地产等港资房企，中海、华发、万科、招商地产、绿城中国等等央国企或者有央企股东背景的房企们，也都积极参与了这一轮上海城市更新。

实际上，一份关于上海城市更新的研报指出，现阶段上海的城市发展面临多方挑战。镜鉴咨询创始人张宏伟指出，目前参与上海城市更新的企业主要有两类，一类是民企，他们往往与央国企合作开发；另一类是地方城投。

上海加速城市更新

同济大学建筑城规学院顾问教授孙继伟曾在一篇文章里指出，当城市发展面临瓶颈的时候，城市更新必须转变理念和方式，由外延式转向内涵式，由大拆大建转向渐进式、少突变、微治理，必须要走上海特色的有机更新之路。

正如前述研报所指，上海城市发展面临瓶颈。比如，人口自然增长率为负，少子化、老龄化趋势严重；建设用地总量接近天花板，建设用地结构不合理，工业用地相对偏多，文化用地、公共设施用地、道路广场用地等偏少。产业方面，上海的传统工业优势面临挑战，传统服务经济面临新的压力，原来在中心城区的工厂纷纷被外迁，大量工业厂房衰败闲置。另一方面，绿地、养老、社区文化、体育等公共服务设施不足，在数量和质量上不能满足市民的需求。研究表明，过去大拆大建的改造方式破坏了历史风貌，整个城市的面貌处在突变状态，乡愁记忆流失。更为重要的是，异常气候变化、巨大人口规模，对城市安全应急避难体系提出了更高的要求。

上述原因加速了上海城市更新发展的步伐。2015年，上海明确了城市更新的目标理念和具体操作路径，密集出台了一系列城市更新规划的政策文件——《上海市城市更新规划实施办法》《上海市城市更新规划土地实施细则（试行）》《上海市城市更新规划管理操作规程》《上海市城市更新区域评估报告成果规范》等。2016年，上海启动城市更新四大行动计划（创新园区、共享社区、魅力风貌、休闲网络），并结合城市更新工作开展了一系列宣传活动。2020年，上海大力推动区域更新及微更新实践、理念拓展和立法保障，创新规划资源政策供给，市人大出台《上海市城市更新条例》及实施细则。

房企借机“上位”

城市发展模式、治理模式引导生活方式，市民的生活方式发生转变，又决定了城市更新的发展模式。上海城市更新不乏这样的案例。比如，上海普陀区的曹杨社区对一些改善城市可步行性的改造；陆家嘴的核心地区和东方明珠边上增加了大量人行天桥和二层步行空间。

分析人士指出，城市短板修补和问题治理，就是一个城市品质和功能再造的过程。在资源环境紧约束的背景下，新一轮的城市更新不仅限于居住改善，更要关注商业商办、工业、公共服务、风貌保护的统筹。

目前上海此轮城市更新更侧重于街区改造，改善城市的居住品质、交通环境和房地产供需结构。比如，张江科学城的更新改造过程中，把道路变成街道，把产业园区变成创新城区。

可以说，有机更新是此轮上海城市更新的一个特点。以鸿寿坊的城市更新为例，该项目以正常供地程序出让地块，前期的动迁由政府完成，但特殊之处在于，当地块交到开发商手上的时候，保留了部分老建筑。开发商只能通过改造建设、修旧如旧来重新焕发建筑的生命力。由于地块位处市中心，周边有很多办公楼和居民，要时时考虑他们的需求。项目在改造重建过程中，面临不小的压力。

与鸿寿坊一样，绿城杭州吉祥里也是以构建老市井里的新烟火为思路的城市更新范本。出于项目发展需求，绿城近期参与城市更新的项目并不少，上海绿城弘安里也是一个城市更新项目，该项目将历保价值最高的和乐里南二弄保留下来，经加固、平移、修缮，原址安放。

王颖指出，街区类小型的城市更新项目，与过往瑞安房地产所参与的城市更新项目有非常大的反差，开发过程当中施工难度很大。此外，做新旧界面的融合，不仅涉及城市形象，还要考虑周边项目的立面的改造提升。

一方面，有些区域尺度较大，需要进行统筹更新。另一方面，进入存量时代，有些地区尤其是历史风貌区和老旧小区，需要通过零星地块、闲置地块、小微空间的品质提升和功能创造来改善空间环境。

王颖指出，只要城市存在，它每一天都存在更新的机会。“无论是中央层面还是上海都非常关注城中村的改造，瑞安借助之前城中村改造经验和城市更新方面的改造经验，肯定会积极参与到后续的城中村改造当中”。

机遇与风险并存

据《上海市城市更新行动方案（2023—2025年）》计划，上海2023年启动“城中村”改造项目10个，至2032年前预计要完成62个城中村项目。这对于企业而言，既是机遇，也有挑战。

城中村项目的梳理，也是一个非常复杂的过程。随着城市更新政策不断完善与细化，企业也在密切跟踪项目。过往靠投资拉动城市更新的模式也发生了改变。城市更新出现了新的方向，随着城市更新的复杂程度提升，促使部分有经验与有资金实力的企业积极拿地。除了拥有丰富经验的港资房企，内地央国企以及一些有实力的房企也在加入这一赛道。

正如王颖所说，城市更新发展的阶段不同，市场一定会释放不同类型的需求，倒逼项目迎合需求改造。“现阶段的城市更新大方向已然清晰，它是在特大、超大城市里的城中的改造，也积极欢迎像我们这样的民间资本的参与，而且它的改造方式也会更灵活，不会全部拆，可能是拆建、整治提升等等，是以融合的这种方式来做的”。

实际上，上海自中心城区成片二级旧里以下的房屋改造完成以后，城市更新工作重点已放在两旧一村上面。房企逐渐深度参与城中村改造。随着城市的变化，城市更新的发展和调整，21世纪经济报道记者在与房企的交流中发现，它们已关注到一个趋势：国内城镇化率超过60%以后，城市的状态和房地产开发的方向，已经从简单的开发转为开发到运营一体阶段。而且城市中心的土地/项目规模将会越来越小，市中心小街区的城市更新，将会是城市后续发展的重点需求。

更精细化的街区式改造，需要引入民间资本，这对企业的财务状况的考验不言而喻。正如张宏伟所言，民企参与城市更新，一般跟进周期会比较长，并且会选择与手里有地块的企业合作。这类企业又分为两种：一种是此前做实业的本土企业，借助产业腾笼换鸟的机会在核心地段拿到地块，但自己欠缺开发能力。另一种是能参与到城市更新赛道的企业，一般为上海区级以上的城投公司，用手里的存量地块，如何变现合作。

张宏伟指出，外来房企在上海，或者一线城市参与城市更新，需要大量资金的投入。比如绿城，该公司在上海二批次土拍中，中签三幅地块，而据知情人士透露，在三批次土拍中，绿城并没有报名任何一幅地块，剔除资金方面的因素，或许对于项目的地段也有所选择。

张宏伟还提及，以何种方式切入城市更新赛道，将是房企参与的一个重要课题。比如，地方政府比较关心长租公寓、人才公寓、城市商业配套等，那就以城市综合体开发来进行城市更新或勾地；如果公司自身有一些文旅、康养、养老等产品类型经验，那么可以在近郊或远郊有康养文旅资源的板块做类似这样的文旅康养项目，可以以此作为谈判筹码进行勾地。

一个事实是，当下房企流动性风险仍然处于出清阶段，另外叠加比较复杂的经济因素，房地产需求端发生了重大变化，整个市场还在深度调整。一些房企人士认为，政府出台了大量政策，有一些政策放松限制与管控，助推市场回归本质。这也表明，房地产还是压舱石之一。当前大众对于房地产的认知，也回归到相对比较理性的视线与角度。而城市更新，更让企业有机会在新赛道上重新整合与发展。