冬天已经来了，春天还会远吗？

对于房地产行业来说，这个问题的答案可能是冬天还很长，春天还很远。

7月全国商品房销售面积7048万平方米，环比下降46.1%；销售金额7358亿元，环比下降44.7%，创下今年以来的新低。

这样的数据促使高层拿出了力度更大的救市政策，降首付、降利率、认房不认贷等大招应放尽放。

然而一通操作猛如虎，8月的房地产行业数据出炉后，所有人大跌眼镜，本以为7月已经到了冰点，哪知道冰点之下还有冰点。

根据克尔瑞数据显示，8月TOP100房企实现销售金额3430.1亿元，同环比双双降低，环比降低1.3%，同比降低33.9%。

值得一提的是，8月一二三线城市出现普跌，“北上广永远涨”的神话终于被打破。

但是降价没有提升销量，利好也像拳头打在棉花上，房地产市场到底要用什么药，才能让老百姓走进售楼部买房子？

当然，不可否认的是各种重磅救市政策，是8月末才出台，对于当月的数据影响不大。所以利好政策到底成色如何，还要等到9月的数据公布才能看出。

而地产行业传统的销售旺季“金九银十”，也可能是诸多开发商今年拼业绩的最后机会了。

你不买，我不买，房价还能降200？

当下房地产行业最大的问题是什么？是信心。

自1994年房改之后，商品房这三个字，就变成了国人的财富密码。三十年来，房地产尽管有短暂的低迷期，但是低迷之后往往是报复性上涨。

一路飙升的房价，不仅把预言地产崩盘的专家脸都打肿了，更是让中国老百姓建立起一个坚定的信仰，房价不会下跌，想赚钱就要买房。

在这种共识之下，出现了很多匪夷所思的事情，比如天价茶水费，就是花钱买插队购房的资格；比如职业结婚人，就是为了绕开限购政策反复结婚离婚。

为了给市场降温、限制投机，政府不得不拿出各种限制政策，但是没想到政策收紧反而更加刺激了大家的热情。

开发商也不遗余力地摇旗呐喊，政策这么紧，想上车？要趁早！

然而这一切在2021年戛然而止，随着“三道红线”政策的出台，叠加疫情影响，地产终于意识到好日子可能要到头了，只是大家没有想到从天堂到地狱竟然如此之快。

以恒大、融创为首的头部民营房企暴雷，让众人惊呼几千亿的大企业竟然也说倒就倒。

而恒大高达2万多亿元的债务，更是让大家意识到，地产的问题远比想象的严重。

随之而来的烂尾楼、停贷风波等等，无疑让整个行业雪上加霜。

曾经信心满满的炒房者，如今被深度套牢。大家终于明白一个道理，房地产也是有周期的。

这样的环境，让刚需群体也开始持币观望，曾经赶早上车，变成了你不买、我不买，房价还能降200。

至于一路下滑的房价，到底下探到哪里才是终点？目前大家都没有答案。

救市只是托底，炒房的梦该醒了

当前，地产救市政策力度之大超乎想象。

9月19日武汉宣布全面取消限购，这是自合肥、厦门、无锡等“万亿GDP城市”取消限购后，又一个加入取消限购队伍的强二线城市。

而不久之前，北上广深四大一线城市均宣布执行“认房不认贷”的政策。

面对重大利好，地产人的朋友圈一片欢呼雀跃，但是想象中售楼部被挤爆的场面却没有出现。相反，二手房新增挂牌量的环比增幅，比销售量高出了18%。

多地二手房挂牌总量也再创新高，北上广基本在15万-16万套，二线城市如杭州、重庆、武汉等都超过20万套，而二手房的挂牌价格也呈现下降趋势。

当然，不排除其中有人是为了满足“认房不认贷”政策，卖房完成置换，但是趁着政策松动，“割肉出货”的占到了绝大多数。

中国地产的底层逻辑已经变了，它曾经具有的强投资属性现在已经基本消失。现在还想买房的消费者，目的就是居住。

以降低门槛为主要目的救市政策，主要针对的也是刚需群体，也只有依靠庞大的刚需群体，才可能完成托底楼市的任务。

炒房客可能还有，但是对他们已经无需严防死守了，市场会教会他们做人。

长远来看，地产发展逻辑的转向是一件好事。

虽然要经历经济换挡的阵痛，但是当房子回归“住”这个基本需求之后，活下来的开发商可以将心思放在打磨产品上。

因为对于未来的消费者而言，只有真正的好房子，才是值得自己掏腰包的，曾经各种奇葩产品也肯定会在市场上绝迹。

我始终相信，这才是地产市场良性发展应该有的样子，用产品说话，用好房子打动消费者。也只有如此，房地产才可能健康持续发展。