21世纪经济报道记者孔海丽 北京报道9月1日晚间，“认房不认贷”超预期落地，瞬间点燃了北京购房群体的热情，首套资格“喜从天降”的消费者涌进市场，新房售楼处不打烊，中介门店通宵达旦，北京东、西城学区房市场甚至迎来了久违的热闹，市场情绪回升明显。

21世纪经济报道记者走访发现，刚刚过去的这个周末（9月2日和9月3日），北京楼市一改近期冷清局面，成交量明显上涨，部分新房项目宣称9月4日起收回部分折扣，卡紧付款周期，改善型项目对置换客户的付款周期也有所收紧；二手房市场的成交量刷新了近期记录，买家出手速度大大提高，业主的谈价空间有所收窄，挂牌量增加，也有部分业主上调了挂牌价。

不过，新房销售和二手房中介普遍认为，新政催生的这波行情不会持续太久，等购房需求释放完毕，成交量还会下滑，所以市场不必担忧房价凶猛上涨，但这个周期的持续时间尚未可知。

新房收回折扣

“新政无附加条件，这么利索地执行，实在是出乎我们意料。当天晚上就有意向客户赶过来交钱了，售楼处临时加班到夜里12点多，周六周日两天也是深夜才下班。”北京朝阳区东五环外一个新开盘项目的销售高飞，言语间难掩疲惫和亢奋。

据高飞透露，9月1日晚之前，他们预判北京对“认房不认贷”会按照“一区一策”执行，开盘之前并未抱有太高的期待。结果9月1日晚间，政策超预期落地，该项目第二天的开盘热闹非凡，开盘两天累计认购达到300多套，主力户型的好楼层已经全部售出。

据21世纪经济报道记者了解，迅速认购的消费者，多为此前就有购房意向，但苦于之前有过贷款记录，新政之前会被认定为二套房，需要承担高达80%的首付，从而入市脚步受到阻拦。

如今，“认房不认贷”政策落地以后，获得了“首套首贷”资格的意向置业人群，决策速度非常快。

不只是新开盘项目，北京顺义一个开盘已经一年多、当前处于尾盘顺销状态的新房项目，也迎来了多组客户。“我们平常下午7点就下班了，周五（9月1日）晚上加班到10点多。”该项目销售张雨告诉21世纪经济报道记者，当天晚上，他们久违地卖出了4套改善型户型的房子。

该尾盘的顺销项目是一个改善型楼盘，单套最低总价也有850万元，前一段时间，项目额外推出了2%的折扣优惠，针对一楼带下跃的大户型，额外追加了价值100多万元的折扣。不过，截至9月4日，这两项优惠已经全部被收回。

在新政落地后，宣称收回折扣的北京新房项目并不少见，多个楼盘在9月1日当晚就发布海报，声称要收回1%或2%的折扣，其中不乏央企开发的项目。以北京新房普遍超过600万的总价计算，2%的折扣就涉及高达12万元的实际金额差。

21世纪经济报道记者走访的多个新房项目里，多位销售均以确定的口吻声称“之前2个点的折扣已经取消了，向我们领导申请也很难。”其中一个近期开盘的项目销售额外补充说：“如果您今天就交定金、签认购书、10天之内交齐10%的首付、一个月内交齐40%首付，还可以申请（折扣）试试看。”

“这应该是楼盘的营销噱头，渲染紧张气氛。”业内人士评价说，这种营销乱象背后，也折射了开发商去库存的迫切，并以这种方式吸引潜在客户尽快下单。

除此之外，收紧付款周期的行为也相对普遍。面向刚需客户的新房项目，多将首付周期锁定在1个月。前述顺义改善型项目，主力产品为单套总价在1000万元左右的户型，也将需要置换掉手中现有房屋客户的付款周期从原来的3-6个月收紧到2-3个月。

这样的变化，一定程度上也是因为开发商“急于抢收”。据多位销售表示，开发商判断此轮行情的到来并非持久之势，后续市场或将常态化回落。

二手房加紧置换

刚刚过去的这个周末，北京某知名头部中介的成交量大幅上涨，据资深中介透露，9月2日和9月3日，该品牌单日成交量达到了600多套，而今年4月以来，单日成交量多在100套左右，“飙升6倍”。

在北京朝阳区东五环附近的一家中介门店，房产中介王倩9月2日晚甚至度过了一个“不眠夜”，一位早就有意向房屋，但迟迟不肯出手的买家当晚和房屋的业主谈价，从晚上8点多艰难地谈到了第二天早上5点，但业主迟迟不肯松口。

据王倩透露，买方是首次置业，卖方则是打算售出手上这套小户型后置换改善型住房。新政落地之后，对于这套350万元的房屋，业主方的谈价空间由10万元左右收紧到5万元左右。

多位中介证实，这个周末北京二手房市场成交的买房人，7成以上都是意向客户，并非首次看房新客。“感知到新政落地后市场热度马上就起来了，多数买房人不再观望犹豫了。”

同样果断起来的，还有置换群体。9月4日，孙夏将手中的一套老破小，以高于成交价10万元的价格委托给了房产中介，希望借此机会把房子卖个好价钱，能够支撑她新入手一套楼龄较新的商品房。

王倩告诉21世纪经济报道记者，像孙夏一样加快了置换速度的客户很多，卖出手上这套房子后，他们就可以重新获得首套房资格，所以当下市场确实是置换房屋的好时机。

据21世纪经济报道记者了解，北京东城、西城的学区房市场更是热闹非凡，此前受限于学区房高达80%首付的家庭，很多都选择此时上车，卖掉手里的房屋置换学区房。

以一套900万元的学区房为例，新政前的首付额度高达720万元，目前首付额度骤降到了40%，差额高达360万元，对多数家庭来说，这都是一笔巨大的支出。

信心回升是本轮一线城市“认房不认贷”政策全面落地的显著特征。

另据诸葛找房监测，9月2日和9月3日，北京涨价二手房房源量分别为1048套、867套，日均涨价房源量较上一周同期翻两番；上海涨价房源量分别为680套、582套，日均涨价房源量较上一周同期翻倍；广州、深圳涨价房源量呈现平稳走势，日均涨价房源量分别为98套、189套。

“一线城市是全国政策的风向标。”诸葛找房高级分析师王小嫱表示：“在本次的下行周期中，一线城市领衔的‘认房不认贷’政策，能大幅改善市场预期，提振当前的市场活跃度，进而能够带动全国楼市的企稳。”