作者 | 梁秀杰

编辑 | 刘玉娇

责编 | 韩玮烨

不动产市场从增量时代迈入存量时代，住房租赁行业也随之进入“存量市场”，大量存量物业亟待盘活。而市场上供需结构错配的矛盾一直存在，供给侧设施设备陈旧落后的物业并不鲜见，与之相对的却是新青年们日趋品质化、多元化的租住需求。

在此背景下，作为连接供需两端的连接器，住房租赁企业如何在存量市场寻找商业机会和客群，推动供需两端高效匹配，进而加速存量资产盘活，更好地做好业务经营和拓展？

作为最早进入长租公寓赛道的企业之一，自如资管选择以数智化盘活存量资产，驱动资产提质增效，并提出运营管理过程中“0空置周转”的衡量指标，对于自身平台能力具备充足的信心。那么，自如资管数智化的优势究竟在哪？

多年数智化积累，沉淀为对市场需求的精准洞察

自如资管数智化平台的能力一直备受业内推崇，这与其技术能力相关，更与其在租赁赛道长时间深耕及其运营规模所积淀的丰厚数字资产相关。

超过10年运营经验，让自如资管得以从与海量业主合作、多元化的房源管理过程中，对产品的选择、居住环境的理解颇具积累，沉淀为对市场需求的精准洞察，这也汇聚成自如资管数智化平台的核心基底。

凭借规模效应，首先，在项目决策期自如资管能够快速优选目标片区进行周边长租业态的对比，针对项目所在城市、商圈、周边市场情况、坪效经营等关键信息分析综合判定，提供精准的产品定位方案，连接物业与用户。

其次，从用户感知的角度来看，依据项目客户画像精准施策，做出用户喜欢的产品，凸显项目优势。

再次，优化匹配出房源中多变量与价格之间的需求函数关系，通过投策研算，得到最接近该房源的真实价格弹性，为每一间房精准定价。

此外，通过数智化赋能，在提升决策效率的同时，还能助力项目精准预判市场趋势，提升出房与资产运营效率。在运营过程中，自如资管会依托市场变化不断进行校准调优，最终实现得到集中式运营价格与去化时间的完美曲线。

更精细的运营，助力打磨高效的运营能力

数智化系统，亦是支撑自如资管不断提升运营能力“精细度”的基础。其对项目全周期的运营过程，能精确到每一间房、每一个人、每一天，在帮助项目系统化解决运营难点的同时，也形成了自如资管独特的运营优势。

其一，辅助项目高效去化。在项目爬坡期，依托海量客源，结合数智化营销工具，自如资管得以搭建整套的客源获取系统，从而导入云客流，实现高效去化。

具体来看，基于项目所在商圈客户特征，系统制定多级客源标签识别，锁定强意向客户，提高房客匹配效率；然后在客户聚集区的自如APP上进行商圈投放，从而触达高潜客户并精准捕获；同时，创新线上带看，通过视频看房、VR看房等路径，提升用户看房效率，高效转化拉升入住率，缩短爬坡期。

其二，提供更好的居住产品和服务体验。租住的本质还是让租客享有更好的居住产品和服务体验。当前人们对租住的需求也在日益多元化，不同城市、收入水平、文化和教育背景、个人生命周期等，都会产生不同的居住需求。自如资管数智化系统不仅能够在海量数据的基础上快速捕捉租客租房诉求变化，同时还能够通过云服务手段及时响应和解决租住问题。

此外，伴随新一代租房主力军消费理念的升级，租户有强烈服务需求，也愿意花钱去获取和居住和生活相关的增值服务，这也成为住房租赁行业新的盈利增长点。可以看到，自如云服务中心从业务类型上涵盖了保洁、搬家、维修、装修、代办服务等多种服务业态，满足租户多元化需求的同时，也帮助资产方实现多元化收益。

其三，全面提升运营团队经营管理及服务效率。比如，自如云服务中心就覆盖租客全管理周期，7*24小时服务直接提升项目管理人效：从云端带看到签约，线上完成所有租房流程，大大提升效率。此外，全场景、移动化、实时更新的办公工具作业系统，也为运营团队快速经营决策提供支持，提升单人管理效率的同时，极大降低运营成本。同时，自如资管云服务系统还能够将客户的诉求分类，大到需要什么样的房子，小到处理漏水问题，在大量的人机交互中，分析数据整理信息，进而提升服务质量。

其四，帮助业主实时掌握经营动态，提升资产管理便捷体验。经过不停地迭代升级，自如资管能够在管理端即时获得生成式AI的资产管理报告。标准化资产管理报告，能够实时数据更新，动态、高效地反馈项目运营情况，帮助业主实时查看资产管理情况。同时，系统也可以实现经营结果在线、空中分账，从而搭建起一个线上执行体系闭环，提升业主端的资产管理便捷体验。

最后，全面精进资产各项运营指标。数智化系统在助力自如资管不断实现更精细运营的同时，也在不断打磨极致的运营效率，从而实现其资产各项运营指标的全面精进。如：“0空置周转率”、 “上百项品质监察标准”等，一方面提升租客与房源的结合效率，优化竞争、出房；另一方面也能更高地实现高出租率，快速实现收益，进而有效提升资产价值。

数智化洞察精确助力存量资产盘活

自如资管如今已打造完成全链条的数智化平台，其对市场需求的精准洞察、精细的运营能力以及不断打磨极致的运营效率，形成了自如面向市场的独特性和品牌溢价。再加上自如资管也已形成了完整长租公寓产品体系，让其在面向不同城市、不同合作伙伴、不同类型的资产供给时，都能提供“全价值链、全品类、数智化”的解决方案。具体来看：

其一，通过对市场需求精准洞察，高效把握项目定位。以广西向海居·自如里为例，作为自如首座国际产业园租赁社区，由中马集团牵手自如共同打造。项目位于中国（广西）自贸区钦州港片区中马钦州产业园内，该片区人才公寓运营从0开始，在产品规划、住宅租赁的运营模式以及交付标准方面，需要专业公寓运营机构进行合作共创。自如资管结合中马钦州产业园区发展趋势及产业导向的市场属性，针对片区内不同地块定位高端公寓、白领公寓、企业配套型公寓等不同产品，打造大型租赁社区自如里。

图片：向海居·自如里

图片来源：企业自供

向海居·自如里共有租赁房源超1,500套，项目面积共计120,000平。在进行市场规划及设计咨询服务的过程中，自如结合当地生活功能习惯，在标准化设计风格的基础上，优化产品装修及配置标准，落地不同规格的居住产品。在公区设计的过程中，结合周边商业配套定位，打造“室外几何运功公园+室内多功能生活集市”的大型综合公区。

自如一方面为中马产业园建立差异化、专业化、品质化的公寓产品，匹配园区人才的不同需求，并提升经营效益；另一方面也为钦州港片区、中马园区培育了正规化、规模化的住房租赁市场。

其二，大型租赁社区运营能力加持，提升项目品质，为资产增益。上海十月伴自如里，则是典型的大型租赁社区项目。该项目属于存量集体土地资产，地处上海闵行区，改造前为产业园区配套的厂区宿舍，周边多个产业园、科创园围绕。项目体量大，房源总量达1000+，产品品质待提升成为项目的经营难题。自如资管综合周边租房人群租金接受度、房型需求进行产品设计规划，项目改造后有效提升品质，增加租赁溢价空间，实现资产增益提升。同时亦有自如资管大型租赁社区运营能力加持，项目第一批交付房源100间仅上线10天即达成满租，现已成为区域内的项目标杆。

其三，提供保租房项目全方位运营管理能力输出，针对偏远区位打造定制去化渠道。武汉东方领誉自如里项目，属于典型的偏远区位保租房社区。作为武汉市第一个保租项目，项目区位偏远，距离武汉市区有较长距离，运营难度较大。在通过数智化平台进行市调之后，自如资管根据自如标准化产品，结合本地需求，并考察周边相关企业住宿需求后，打造定制化产品，并为保租房项目提供了全方位运营管理能力输出。针对其偏远区位，定制打造了去化渠道，最终实现了首开即满租的优异成绩。

可以说，存量资产的改造与创新，从更深层次考验了住房租赁企业的资产管理能力。从前期项目研判定位，到中期改造提质，再到后期运营，快速入市抢占市场，从而实现快速去化，每一个成功的存量改造项目，都是对自如资管全链条的数智化平台、全价值链资产管理能力的再次印证。

结语

伴随住房租赁市场进一步发展，规模化对运营效率提出了更高的要求，需要标准化的运营体系，系统化的运营管理能力加以驱动。

而成立于2011年的自如，如今已有打磨超过10年的完整长租产品体系，管理近100万间房源的成熟运营经验，以及已打造完成的全链条数智化平台。作为全品类、全价值链、数智化资产管理的市场化长租公寓运营平台，相信未来自如将更充分利用产品定位、供应链装配、品牌流量、运营管理、数智化系统五大优势，进一步赋能城市租住生态建设，驱动存量资产提质焕活，降低住房租赁企业运营压力，提升出房效率，解决租赁项目的运营痛点。

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