据克而瑞数据统计显示，2023年1-7月，惠山区商品住宅成交建面47.27万㎡，其中洛社板块成交最多，位居惠山区各板块成交之首，占比27.12%。

近年来，随着城市发展进程的加快，作为乡镇板块的洛社也成为众多品牌房企的锚定目标。伴随融创、建发等品牌房企的进驻以及各项配套的发展成熟，洛社板块逐渐进入大众视野，成为刚需、改善置业的重要区域。

近日，惠山区洛社板块挂牌一幅宅地，一起来看看地块具体情况。

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地块具体解析

地块位置：洛社镇新兴东路与文体路交叉口东南侧

出让面积：16303㎡

土地用途：居住用地

容积率：1.0-1.4

起拍楼面价：7546元/㎡

上限楼面价：8678元/㎡

起拍总价：17223万元

建筑限高：住宅建筑4-9层,建筑高度≤30m；其他建筑≤10m

地块所处洛社核心镇区，成熟配套环伺，品牌房企接连落子。

商业方面，目前区域内已经聚合了麦德龙、哥伦布广场等商业综合体；此外，投资约50亿元的万达锡西超级综合体预计今年将开工建设。

交通方面，江海西路快速化改造工程已全线贯通，沪宁城铁、G42高速、G312国道横跨东西，交通便捷；此外，地铁3号线的开通也进一步加速了锡西新城与无锡主城的连通。

教育方面，省锡中锡西分校、洛社高中、洛社初中、洛社中心小学、雅西小学、洛社中心幼儿园、洛社实验幼儿园等，从小学到高中，逐步形成完整教育链。（来源：惠山高新区发布，非学区承诺，具体学区划分以官方公布信息为准。）

生态方面，洛城湿地公园、洗砚湖湿地公园、江南运河文化公园等为锡西新城赋予了更多千年山水孕育的人文气息。

整体而言，随着周边交通、商业等配套的逐渐发展完善，且在高质量教育资源的加持下，结合地块1.4容积率，预计洛社板块将再添低密改善社区！

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地块开发价值

1. 土地市场

据克而瑞数据统计显示，2019年-2023年，洛社板块累计成交7幅宅地，其中2023年暂时没有土地成交，平均每年不到2幅宅地的出让速度。

从土地成交建面和楼面价来看，洛社板块土地成交量呈现下降趋势；而2022年，洛社板块土地平均成交楼面价达8109元/㎡，4年成交均价增长率为62.02%。

随着土地资源的逐渐减少，洛社板块的土地价值不断攀升。

2. 新房、二手房市场

由于近几年洛社板块飞速发展，在交通、商业、教育等配套的加持下，建发、融创等品牌房企不断进驻，板块内新房市场竞争激烈。

地块周边新房项目有建发金玥湾、融创玉兰玖园、和著、云锦东方等。

建发金玥湾，在售建面约105㎡毛坯高层、建面约120㎡装修小高层以及126㎡装修多层，整体最新成交均价为16293元/㎡。

融创玉兰玖园，在售建面约115㎡、135㎡装修小高层产品，整体最新成交均价为17213元/㎡。

和著，在售建面约89-118㎡小高层房源以及建面约155-273㎡毛坯叠墅房源，整体最新成交均价为15617元/㎡。

云锦东方，在售建面约89-125㎡高层房源，整体最新成交均价为15533元/㎡。

二手房方面，地块东侧为融创西羲里，据贝壳数据显示，该小区最新挂牌均价为15104元/㎡，近期没有成交。

整体而言，地块周边新房项目较多，好在地块容积率仅为1.4，预计将建成低密改善产品，与周边产品有差异，或将为地块带来竞争优势。

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地块建设要求

1. 土地出让金

第一期：50%，自签订出让合同之日起一个月内支付；

第二期：50%，于 2023 年 12 月 10 日前支付。

2. 建设期限

自交地之日起 12 个月内开工，自开工之日起36个月内竣工。

3. 建筑限高

住宅建筑4-9层，建筑高度≤30m；其他建筑≤10m；

4. 其他要求

地块要求现代风格，淡雅、明快、浅暖色调的建筑色彩；

住宅建筑外墙主体应使用一体板、石材或同等品质材料；若阳台采用玻璃栏板，主体应使用双层玻璃材质。

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总结

2021年，洛社获批成为惠山高新区，确立形成“一廊两带三心四片五园”空间结构和“3+N”产业布局，这也是无锡唯一一个省级高新区。 （来源：惠山高新区发布） 产业创造市场动能，在产业的带动下， 洛社板块交通、商业、教育等配套 不断发展醇熟，与此同时，片区内品质改善需求逐渐增多。

该地块位于洛社板块中心位置，且凭借本身1.4的低密容积率，或将打造低密品质改善住宅，待地块出让，又将花落谁家呢，让我们一起拭目以待。

注：本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考。