陈晟

近来房地产领域的利好政策和消息不断，也有很多关于未来房地产发展的讨论。这一行业确实在一定时间内经历了一些困难，但这很大程度上是阶段性、短期性的，从房地产历史的角度和规律来分析，中国房地产的未来有极大的发展空间。

现在房地产占GDP比重约7%，加上建筑业也才约14%，这比很多国家的房地产占比都低，这意味着还有很大的房地产服务行业发展空间，这就是未来的机会。各类房地产服务业，包括金融租赁、细分赛道的房地产、空间衍生服务、存量更新与租赁、经纪、资管等都还有很大的发展空间，甚至还有些赛道处于供不应求的状态。关于中国房地产的讨论不应仅局限于供需平衡这一个维度，还应将各个赛道的发展空间和机会纳入考虑。

房地产以及各种衍生服务业的增长，是我们可以坚定相信的，因为房地产的未来不会拘泥于当下的发展模式，而是会有新发展模式的转型。那什么是新的发展模式呢？过去高规模、高杠杆、高周转、高负债的粗放发展模式，将发展成为以产品品质为中心，以客户服务为核心、以人为本的新房地产模式。新模式要求我们回归房地产产品本身。新时代能够引领潮流的一流房企必然品质卓越、品牌卓著、治理现代、创新领先。

房地产业的发展永远没有终点，目前还保持着10万亿元人民币的交易需求，已经是非常大的市场。另外人们对于美好生活、绿色环保的居住环境的追求也是永无止境的。科技的进步、审美的提高、人口结构的变化都能够给房地产的发展带来新的机遇。

现在也许还有一些困难要解决，但这是阶段性的、周期性的。2022年中国城镇化率为65.22%，从世界发展规律来看，在城镇化率达到75%之前，几乎没有哪个国家的房地产出现过持续的、不可挽回的泡沫崩溃。中国城镇化发展预计会保持在年均0.5%到0.8%的增长区间，再叠加城市间的人口迁移、经济恢复带动居民住房消费等因素，整体上中长期刚性住房需求充足。同时，房产库存与现阶段需求存在区位、户型和品质不匹配的情况，优质住房供需不平衡以及结构性短缺问题突出，这也将催生持续性的增量需求。

品质改善的需求将催动市场新的活力。我国2000年前建立的城镇老旧小区有21.9万个，面积小、质量低、配套差、物业管理不足，将近35%的家庭还居住在这样的住房环境之中。改善居住环境的需求仍然比较迫切。另外，一些国家的存量房流通率峰值在5%到6%，而我国当前仅为1%到2%。这意味着我们在这方面还有巨大的提升空间，预计平均每年将产生超过800万套的改善性需求。

相关研究显示人们对房地产的产品与服务有了比以往更高的期望和要求。后疫情时代的健康家居需求以及新家庭结构的演变意味着行业有了更多的增值可能性。新需求、新功能的诞生，以及新技术、新材料的迭代，也将为行业上下游企业带来持续的创新活力和发展动力，这就是我们对未来充满信心的底气。

同时，我们的房地产还蕴藏着强劲的结构性增长潜力。在以产品为核心的时代，结构性的发展机会意味着房企要及时做出相应的转变。目前的发展状况也印证了这一点。尽管有些房企经历了发展困难，但是也有一批坚持产品品质的企业能够保持平稳发展，甚至一些以项目著称的企业还迎来了销售火爆。不可否认，旧模式下有一些旧企业依然面临较大的压力。一方面，我们需和旧模式切割；另一方面，要构建新模式的发展赛道。

房企要抛弃过去只把消费者当作埋单者来看待的心态，而是要把消费者作为利益共同的伙伴，坚持以人为本、以客户为中心；要从重金融、重开发的思维回归到专业与客户本原的思路上，主动改变企业管理和房企业务开展的逻辑，打造始于客户研究、终于客户体验的产品服务体系，打造好产品、好服务、好生活的三好体系，把更好的服务品质贯穿销售交付的全周期。这样才能时刻与消费者保持良性互动，以品牌势能反哺企业的发展动能。

切割过去的错误模式，构建新的发展模式，未来房地产发展有着众多的可能性。坚持长远目标、稳固信心，坚持以人、以产品、以服务为核心，努力打造好产品、好社区、好服务的发展模式，是房企未来发展的关键。（作者是中国房地产数据研究院院长）▲