上车机会还是抛售窗口?“认房不认贷”对买房人真实影响如何?

时事新闻2023-09-04 11:41:32无忧百科

上车机会还是抛售窗口?“认房不认贷”对买房人真实影响如何?

随着9月1日一线城市全面官宣“认房不认贷”,全国范围内“认房不认贷”的政策利好大幕拉开。

眼看着媒体报道中的“认房不认贷后楼市活跃度大幅提升”、“售楼处通宵卖房”、“京沪成交脉冲式上涨”、“一天的销售量赶上一个月”……一幅楼市回暖热闹非凡的景象,很多持币观望的买房人也开始疑惑,事实真的如此吗?



9月1日,在广深之后,北京、上海相继宣布执行“认房不认贷”政策,京沪广深四大一线城市作为全国楼市的风向标,全面落地“认房不认贷”政策意义非同一般。

有媒体实地采访上海部分在售楼盘、中介门店、购房者、二手房东、房企人士和业内专家了解到,不少楼盘现场挤满了购房者,有楼盘的访问量比上周末增加了4倍,置业顾问甚至加班到凌晨才休息。

但也有中介表示,买房人和卖房人的咨询量稍有增加,但依然不如3月前的水平。目前个别房源出现业主提价情况,但都不着急成交,着急卖的房源依旧有往下议价二三十万元的空间。

还有中介坦言,“大部分客户比较淡定”,意味着不会轻易出手。

整体来说,经历了市场低谷、房价上涨信心不足、失业风险加大、收入预期不稳定的买房人,这次更加理性了

有网友直言:什么都降了,就是房价不降,依然买不起。

还有人认为:对房东来说,这是最后的抛售机会,不然以后就卖不出去了。





咱们来算笔账就会明了。从买房成本来看,认房不认贷后,意味着首付比例降了,房贷利率低了,但同时贷款总额也更多了,未来20-30年交的利息也更多了。

以上海为例,认房不认贷后,原本按二套首付7成、5.25%的利率,变成首付35%、4.55的首套利率。



单纯从利率降低看,每100万贷30年,可节省15万的利息。



但同时,贷款更高了,总利息也会高出100多万。假设置换一套总价600万的房子,首付从原来的420万,降到现在的210万,贷款也从180万提升到390万,都扣除掉50万的公积金贷款的话,商贷假设150万,对比现在的340万,用安居客房贷计算器算出来,利息从128万变成284万,也就是总成本高了156万



虽然北京、上海的楼市整体稳定,房价更抗跌,但长期看,房价趋势长远看人口,如果结合当前生育率的话,未来房价是否上涨、涨幅多少,涨幅能否超过持有成本,还不好说。



另一方面,就是大家要根据各自的收入预期考量,首付低了,贷款多了,意味着杠杆率更高了,月供更高了,但未来收入是否会上涨,是否能保证会有稳定收入,来支撑月供?现在的就业环境下,各行业降本增效、裁员不断,每个人都是泥菩萨过河自身难保,如果没有足够的积蓄抵抗失业风险,很有可能一旦失业,就会面临断供危机。

一旦断供,房子就要被银行查封法拍,法拍的钱用来还贷,如果不够,还需要另外补交,此前交的房贷也打了水漂。自己也会成为被执行人,以后孩子上学可能都受影响。



当然,以上都是预期较差的假设,提醒大家注意杠杆率,不要盲目跟风。

但对于因育儿、孩子上学等刚需置换买房人来说,现在首付和利率双降,确实是置换的大好时机。

不论自住还是投资角度,大家还是要根据自己所在城市的楼市健康度、房价预期和自己的收入预期综合考量,再做决定。

本文标签: 首付  楼市  房价  认贷  买房人  抛售窗口  房贷利率  

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