乐居财经 李礼 9月1日，国金证券发布房地产行业研究。

事件

2023 年 8 月 31 日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》：①统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限。不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于 20%和 30%。②将二套住房利率政策下限调整为不低于 5 年期 LPR 加 20 个基点；首套住房利率政策下限仍为不低于 5 年期 LPR 减 20 个基点。③自 2023 年 9 月 25 日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。

点评

统一房贷首付比例下限，限购城市政策空间打开。此前房贷首付比例下限标准自 2016 年起实施，在非“限购”城市，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限为 20%和 30%；在“限购”城市，首套和二套住房最低首付款比例政策下限为 30%和 40%。本次统一首付比例，为执行限购城市打开了政策空间，继“认房不认贷”后再度降低居民购房门槛。8 月 29 日广州作为一线城市的代表明确实施认房不认贷，随后深圳、厦门、中山、武汉、惠州、江苏省等相继跟进。从现行各城市首套、二套房首付比例看，一线城市二套房普遍有 2-4 成下降空间，重点二线城市也有 1 成的下降空间，政策更利好限购的一线和强二线城市的需求释放。下调二套住房贷款利率下限，更好满足改善性住房需求。本次将二套住房利率政策下限从 LPR+60BP 调整为LPR+20BP，整体有 40BP 的下降空间。据贝壳研究院数据，2023 年 8 月百城首套房贷利率为 3.9%（LPR-30BP，多城市阶段性突破利率下限），二套房贷利率为 4.81%（LPR+61BP）。从当前重点城市首套和二套房贷款利率看，首套房除一线城市外均已达到利率下限或突破下限，二套房贷利率多数城市已至 LPR+60BP（北京和上海为 LPR+105BP）。预计在央行定调后，各城市将相继跟进下调二套房贷利率，主要能降低购买改善性住房居民的成本。

存量房贷利率可置换调降，为居民减负、扩大消费和投资。从央行公布的个人住房加权贷款利率看，2023 年二季度末为 4.11%（LPR-9BP），而最近的高点在 2021 年末，该值为 5.63%（LPR+98BP），剔除 LPR 的变化，仅加点层面即有超过 100BP 的差距。本次存量房贷利率可置换调降，为居民明显减负，虽调整后的利率不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限，但对房贷利率高加点时期的购房者而言也能有一定幅度的降低，能促进居民的消费和投资。

金融支持“三箭齐发”，配套宽松政策支持房地产企稳。当前各能级城市销售均持续承压，中央层面自上而下推进“认房不认贷”、首付比例下限下调、房贷利率下限下调、存量房贷利率调降等措施，预计能为促进刚性和改善性需求的释放。而房地产市场的销售企稳，还需求各城市配套需求端的宽松措施，形成政策“组合拳”，未来可能的政策包括但不限于放松远郊区域限购限售、放宽非普通住宅的认定标准等。

投资建议

金融端首付比例下限下调、房贷利率下限下调、存量房贷利率调降“三箭齐发”，同时预计未来高能级城市将有更多配套宽松政策出台，支持房地产市场企稳回暖。宽松政策主要利好重点布局一线和强二线城市的主流房企，如建发国际集团、绿城中国、越秀地产、招商蛇口、中国海外发展等。

风险提示

宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约。

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