作者：余飞

01

广州楼市
抢跑了

上周五，住建部、央行与国家金融监督管理总局联合发布了通知，提出：

居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。

消息出来后，深圳、广州均传出有银行开始落地执行的消息，但得到的回应却截然不同。

深圳方面，四大行、浦发银行、招商银行均回应，未收到相关政策文件，也未执行“认房不认贷”。

而广州方面的回应，则不置可否。

中国银行、广州银行、长沙银行均回应尚未收到文件。但是建设银行却回应：

外地有房的话，只要你在当地没有房，就可以享有首付优惠政策首付3成，不过现在还没有全面开展落实，得咨询网点。

外地有房但房贷还清，在广州购房首付就三成，这就是认房不认贷。

因为按照广州之前的规定，广州执行的认房认贷标准是：

无房无房房贷记录，首付30%。无房有房贷记录，无论结清与否，首付40%。有异地房贷记录，且未结清，首付70%。

从各方的回应来看，当下广州肯定还未发布正式文件，并未全面开始实施，但部分银行可能探得了口风，开始抢跑。

02

一线城市会全部跟进吗

广州之所以率先尝试，是因为广州楼市的成交量已经扑街了。

新房与二手房成交量均遭遇了四连跌，而且新房价格与二手房价格也在调整。

7月份广州新房成交了5188套，相比于3月份的短暂高峰已经腰斩，而且低于去年那种环境下的大多数月份。

7月份二手房成交了8095套，距离1.2万套荣枯线越来越远。

至于房价，广州各区则在承受全线调整的压力。

广州中原地产披露的年中数据显示，广州各区价格都在下跌中。

这种压力，深圳并不比广州小。昨天的文章中就详细分析了深圳楼市当下的处境。

至于北京、上海，也是在硬挺着，成交量也是一日冷过一日。北京的二手房成交量7月份已经跌破了1万套地板。

在周五的文章中，我就分析过，一线城市应该会全盘跟进“认房不认贷”措施，因为这条限制，初衷是为了打击炒房客，但误伤了很多刚需，如今已经演变成了很多刚需购房路上的拦路虎。

所谓“认房认贷”，就是银行在给予购房者发放贷款的时候，既要看你有无房子还要看你有无房贷记录，从而来决定是按照首套房标准贷款还是二套房标准贷款。

比如广州，外地有房贷记录，如果结清，首付40%，如果未结清首付70%。而且，如果是改善型需求，即便将手中的房子先卖出，名下无房了，但因为有房贷记录，首付仍要40%。

北上深亦是如此。在深圳，购首套房，如果无房无贷，首付3成；如果无房有贷款记录，首付5成。

也就是说，假如你在深圳没有房子，但在老家买过房，在深圳买房，首付就得50%起步。

不仅如此，贷款的利率也得按照二套来。目前北上广深的首套房利率与二套房利率，深圳相差最小，30个基点。上海相差最大，70个基点。

制图：城市财经

以相差500万来说，利率相差50个基点，成本相差很大。

在房地产局面整体改变的当下，认房又认贷的标准，已经没有了意义。尽管目前北上广深四大一线城市在喊麦之后，仍未发布正式文件。

但本号猜测，一旦文件发布，取消“认房又认贷”必定是其中之一。

除此之外，还有可能放松限购。

或者放松社保要求，目前四座城市的社保都要求5年。或者放松外围区的限购。毕竟现在这种限购，意义已经不是特别大，特别是外围区的限购。

今年3月初的时候，深圳就取消了第11区，也即深山合作区的限购，从而打破了深圳全域限购的局面。

在深圳取消深山合作区限购之前，广州本来就是内地四大一线城市中，唯一一个没有全域限购的城市，增城、从化一直都没有限购。

上海、北京也有放松区域板块的先例。比如上海在过去两年里，多次放松临港新片区的限购。而北京在去年11月，适当放松了台湖、马驹桥两个板块的限购。

03

一线城市的局面会改变吗

一线城市出招的时间，越来越近了。之前经济观察报披露，北上广深在8月会召开一个碰头会议，主题是关乎房地产相关政策如何调整优化。

如今已经是8月底，最迟9月份应该会出台，不能再拖了，也拖不起。

那么关键问题来了，一线城市出超，能改变它们的局面吗？

答案很确定：不能。

无论是取消认房认贷，还是放松限购，都改变不了当下的局面。

取消认房又认贷的本质，其实是加杠杆，因为取消之后，很多人的首付降低了，降低了首付，则增加了贷款比例，增加了购房成本。

至于限购，当年限购没有阻挡住房价上涨，现在放松限购，也不会阻挡房价下跌。

去年以来取消限购的福州、沈阳、廊坊、东莞、佛山，放松限购的武汉、苏州、南京、厦门、杭州等城市，都是案例。

在昨天的文章中，本号说过，目前我们的处境与当年泡沫破灭前的日本很像，股市、汇市、楼市遭遇三杀。

美元与人民币之间的换算，已经从2021年年末的6.3冲到了目前的逼近7.3。

股市方面，上证指数则从2021年9月的3700多点下滑至如今的鏖战3000点，为此官方还不惜动用了15年来不曾动用过的降低印花税的大招。

楼市，无论是房地产投资，还是商品房销量，则从2022年年初以来，一路下行。

人口见顶下降，城市化速率见顶放缓，新生儿人口一年比一年少，收入和就业不确定性加大，高房价与低收入的鸿沟没有缩小，供大于求。

当下楼市面临的是一个系统性问题。这些利空因素，正在全面施压楼市，这一轮调整周期时间不会短。

当年日本用了14年，香港用了7年，我们需要多少年？