广州楼市,抢跑了!

时事新闻2023-08-29 12:15:31无忧百科

广州楼市,抢跑了!

作者:余飞

01


广州楼市
抢跑了

上周五,住建部、央行与国家金融监督管理总局联合发布了通知,提出:

居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时,家庭成员在当地名下无成套住房的,不论是否已利用贷款购买过住房,银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。此项政策作为政策工具,纳入“一城一策”工具箱,供城市自主选用。



消息出来后,深圳、广州均传出有银行开始落地执行的消息,但得到的回应却截然不同。

深圳方面,四大行、浦发银行、招商银行均回应,未收到相关政策文件,也未执行“认房不认贷”。



而广州方面的回应,则不置可否。

中国银行、广州银行、长沙银行均回应尚未收到文件。但是建设银行却回应:

外地有房的话,只要你在当地没有房,就可以享有首付优惠政策首付3成,不过现在还没有全面开展落实,得咨询网点。



外地有房但房贷还清,在广州购房首付就三成,这就是认房不认贷。

因为按照广州之前的规定,广州执行的认房认贷标准是:

无房无房房贷记录,首付30%。无房有房贷记录,无论结清与否,首付40%。有异地房贷记录,且未结清,首付70%。



从各方的回应来看,当下广州肯定还未发布正式文件,并未全面开始实施,但部分银行可能探得了口风,开始抢跑。

02

一线城市会全部跟进吗

广州之所以率先尝试,是因为广州楼市的成交量已经扑街了。

新房与二手房成交量均遭遇了四连跌,而且新房价格与二手房价格也在调整。

7月份广州新房成交了5188套,相比于3月份的短暂高峰已经腰斩,而且低于去年那种环境下的大多数月份。



7月份二手房成交了8095套,距离1.2万套荣枯线越来越远。



至于房价,广州各区则在承受全线调整的压力。

广州中原地产披露的年中数据显示,广州各区价格都在下跌中。



这种压力,深圳并不比广州小。昨天的文章中就详细分析了深圳楼市当下的处境。

至于北京、上海,也是在硬挺着,成交量也是一日冷过一日。北京的二手房成交量7月份已经跌破了1万套地板。

在周五的文章中,我就分析过,一线城市应该会全盘跟进“认房不认贷”措施,因为这条限制,初衷是为了打击炒房客,但误伤了很多刚需,如今已经演变成了很多刚需购房路上的拦路虎。

所谓“认房认贷”,就是银行在给予购房者发放贷款的时候,既要看你有无房子还要看你有无房贷记录,从而来决定是按照首套房标准贷款还是二套房标准贷款。

比如广州,外地有房贷记录,如果结清,首付40%,如果未结清首付70%。而且,如果是改善型需求,即便将手中的房子先卖出,名下无房了,但因为有房贷记录,首付仍要40%。

北上深亦是如此。在深圳,购首套房,如果无房无贷,首付3成;如果无房有贷款记录,首付5成。

也就是说,假如你在深圳没有房子,但在老家买过房,在深圳买房,首付就得50%起步。



不仅如此,贷款的利率也得按照二套来。目前北上广深的首套房利率与二套房利率,深圳相差最小,30个基点。上海相差最大,70个基点。



制图:城市财经

以相差500万来说,利率相差50个基点,成本相差很大。

在房地产局面整体改变的当下,认房又认贷的标准,已经没有了意义。尽管目前北上广深四大一线城市在喊麦之后,仍未发布正式文件。

但本号猜测,一旦文件发布,取消“认房又认贷”必定是其中之一。

除此之外,还有可能放松限购。

或者放松社保要求,目前四座城市的社保都要求5年。或者放松外围区的限购。毕竟现在这种限购,意义已经不是特别大,特别是外围区的限购。

今年3月初的时候,深圳就取消了第11区,也即深山合作区的限购,从而打破了深圳全域限购的局面。



在深圳取消深山合作区限购之前,广州本来就是内地四大一线城市中,唯一一个没有全域限购的城市,增城、从化一直都没有限购。

上海、北京也有放松区域板块的先例。比如上海在过去两年里,多次放松临港新片区的限购。而北京在去年11月,适当放松了台湖、马驹桥两个板块的限购。



03

一线城市的局面会改变吗

一线城市出招的时间,越来越近了。之前经济观察报披露,北上广深在8月会召开一个碰头会议,主题是关乎房地产相关政策如何调整优化。

如今已经是8月底,最迟9月份应该会出台,不能再拖了,也拖不起。

那么关键问题来了,一线城市出超,能改变它们的局面吗?

答案很确定:不能。

无论是取消认房认贷,还是放松限购,都改变不了当下的局面。

取消认房又认贷的本质,其实是加杠杆,因为取消之后,很多人的首付降低了,降低了首付,则增加了贷款比例,增加了购房成本。

至于限购,当年限购没有阻挡住房价上涨,现在放松限购,也不会阻挡房价下跌。

去年以来取消限购的福州、沈阳、廊坊、东莞、佛山,放松限购的武汉、苏州、南京、厦门、杭州等城市,都是案例。

在昨天的文章中,本号说过,目前我们的处境与当年泡沫破灭前的日本很像,股市、汇市、楼市遭遇三杀。



美元与人民币之间的换算,已经从2021年年末的6.3冲到了目前的逼近7.3。

股市方面,上证指数则从2021年9月的3700多点下滑至如今的鏖战3000点,为此官方还不惜动用了15年来不曾动用过的降低印花税的大招。

楼市,无论是房地产投资,还是商品房销量,则从2022年年初以来,一路下行。

人口见顶下降,城市化速率见顶放缓,新生儿人口一年比一年少,收入和就业不确定性加大,高房价与低收入的鸿沟没有缩小,供大于求。

当下楼市面临的是一个系统性问题。这些利空因素,正在全面施压楼市,这一轮调整周期时间不会短。

当年日本用了14年,香港用了7年,我们需要多少年?

本文标签: 限购  房贷  首付  广州市  广州楼市  一线城市  

相关推荐

猜你喜欢

大家正在看