政策的“药劲儿”正在衰减。

很明显，最近楼市温度、买房情绪，又down下来了。

因为，政策是“挤牙膏式”的断点续传。

所以，行情只能是“脉冲式”的。

天津的放松限购、降首付、降利率，这波政策激发的需求，基本消耗的差不多了。

在没出台下一波政策前，楼市又陷入博弈期。

上周末（10月21、22日），天津新房认购情况又下一个台阶。

3个现象：

❶ 认购量回到出政策前。

贝壳找房两天认购180套，这与8月底、9月初差不多。

这波“脉冲行情”基本尾声。

周末，市区、环城大部分楼盘，认购量都是个位数。

只有几个新盘，能掀起小热点。

比如城投·时代之城、绿城桂语映月、龙曜城、格调松萝花园……

❷ 买房人观望情绪加重。

售楼处的普遍现象：看的多，买的少。

买房人能出来看，但仍然犹豫，很多人想等年底。

❸ 房价在“走钢丝”。

你会发现，价格根本没什么大变化。

没有跳水的，也没有涨价的，所谓的特惠，也是不好楼层的常规优惠。

开发商似乎也没什么动作，意兴阑珊的。

脉冲行情的特点，就是明显的波段。

出一个政策，刺激一部分需求入市；再出个政策，再刺激一部分。

房地产船大难掉头，指望几个政策就让热度持续飙升，很难。

要想维持水温，就得不停的添柴火。

只要不添柴，水温立刻就下降。

二手房的表现，比新房好。

至少还能保持余温，并没回到新政之前的量。

工作日成交100套左右，周末单日都能超过200套。

但涨价现象，几乎不存在。

想成交，还得降价。

新政出台后大部分业主比较冷静，有置换需求的，想尽快卖房的，都不断下调挂牌价。

今天刚有位业主在我们这登记了房源。

之前打算卖420万，现在如果有出380万的就卖。

有个明显现象：河西、南开学区落户房升温。

别看不是学区旺季，但成交量竟然不低，而且还保持住了。

9月以来，河西二手房每周成交150-200套；南开成交130-180套。

比新政前平均涨了60%。

细看结构，100-200万的总价，占区域成交量的60%。

50平米以下的成交，占一半。

说明成交房源以学区落户为主。

新政出台后，市区与非市区套数、贷款都不互认，而且首付降低。

不少环城的业主给孩子买学区房，在南开、河西买房，能算首套。

买房门槛和成本都降低了。

激发了增量需求入市，二手房温度能持续。

一定要注意，首付比例、贷款利率，可以按首套认定，但契税依然按家庭名下总套数来缴纳！

比如，环城两套房，市区再买算首套，但契税按三套缴纳。

天津现执行契税标准——

按建筑面积计算：

90平米及以下，无论首套二套，均为1%；

90平米以上，首套房按1.5%征收，二套房按2%征收；

三套房和非住宅，不论面积大小，契税均为3%。

提醒买房人提前算清楚，避免纠纷。

说一千道一万，情绪底还没到。

购买力、购买资格或许都具备，但观望情绪做不到立刻消除。

只能靠政策一点一点拱。

年底前，天津还能期待的政策，还有哪些？

❶市区限购进一步打开，红桥、河北、河东解除限购。

❷公积金与商贷标准同步。

❸继续出购房补贴。

❹ LPR下调引发房贷利率下降。

楼市要想真正起势，需要“两个条件、一个导火索”。

两个条件：

第一，一线城市涨价，产生示范效应。

目前看，北上广深的房价未出现明显上涨动力。

因此，土地端或许是梳理预期的办法之一。

自然资源部建议取消土地限价，成都、合肥等城市已跟进。

可以变相理解为“制造地王”，一旦产生地王，就会出现房价上涨预期。

2016年的大行情、2021年的小行情，地王都有助推作用。

第二，宏观经济起势。

大A是最直接的反馈，但目前又回到了“保卫3000点”。

一个导火索：天津楼市有板块涨价。

眼下，这“两个条件、一个导火索”都还没出现。

楼市逃不出“脉冲行情”。

本文内容来源于公开渠道汇集整理，旨在提供相关信息，仅供参考，发布平台及作者不保证信息的真实性与准确性。项目的具体情况如规划、设计、户型、面积、价款、建设进度、销售情况、交付标准和时间、配套、物业等请向有关部门或者项目权利人进行调查了解核实。本文观点仅供学习交流使用，系作者个人观点，不构成任何承诺和保证，不得作为投资、购买、租赁等决策的依据。投资有风险，决策需谨慎。不动产系大额资产，请通过政府和不动产项目权利人详细调查了解核实后谨慎决策。发布平台和作者对读者个人行为不承担任何法律责任。