政策挤牙膏!天津楼市,上演“脉冲行情”!

时事新闻2023-10-24 10:03:46无忧百科

政策挤牙膏!天津楼市,上演“脉冲行情”!

政策的“药劲儿”正在衰减。

很明显,最近楼市温度、买房情绪,又down下来了。

因为,政策是“挤牙膏式”的断点续传。

所以,行情只能是“脉冲式”的。

天津的放松限购、降首付、降利率,这波政策激发的需求,基本消耗的差不多了。

在没出台下一波政策前,楼市又陷入博弈期。



上周末(10月21、22日),天津新房认购情况又下一个台阶。

3个现象:

❶ 认购量回到出政策前。

贝壳找房两天认购180套,这与8月底、9月初差不多。

这波“脉冲行情”基本尾声。

周末,市区、环城大部分楼盘,认购量都是个位数。

只有几个新盘,能掀起小热点。

比如城投·时代之城、绿城桂语映月、龙曜城、格调松萝花园……

❷ 买房人观望情绪加重。

售楼处的普遍现象:看的多,买的少。

买房人能出来看,但仍然犹豫,很多人想等年底。





❸ 房价在“走钢丝”。

你会发现,价格根本没什么大变化。

没有跳水的,也没有涨价的,所谓的特惠,也是不好楼层的常规优惠。

开发商似乎也没什么动作,意兴阑珊的。

脉冲行情的特点,就是明显的波段。

出一个政策,刺激一部分需求入市;再出个政策,再刺激一部分。

房地产船大难掉头,指望几个政策就让热度持续飙升,很难。

要想维持水温,就得不停的添柴火。

只要不添柴,水温立刻就下降。



二手房的表现,比新房好。

至少还能保持余温,并没回到新政之前的量。

工作日成交100套左右,周末单日都能超过200套。



但涨价现象,几乎不存在。

想成交,还得降价。

新政出台后大部分业主比较冷静,有置换需求的,想尽快卖房的,都不断下调挂牌价。

今天刚有位业主在我们这登记了房源。

之前打算卖420万,现在如果有出380万的就卖。

有个明显现象:河西、南开学区落户房升温。

别看不是学区旺季,但成交量竟然不低,而且还保持住了。

9月以来,河西二手房每周成交150-200套;南开成交130-180套。

比新政前平均涨了60%。

细看结构,100-200万的总价,占区域成交量的60%。

50平米以下的成交,占一半。

说明成交房源以学区落户为主。



新政出台后,市区与非市区套数、贷款都不互认,而且首付降低。

不少环城的业主给孩子买学区房,在南开、河西买房,能算首套。

买房门槛和成本都降低了。

激发了增量需求入市,二手房温度能持续。

一定要注意,首付比例、贷款利率,可以按首套认定,但契税依然按家庭名下总套数来缴纳!

比如,环城两套房,市区再买算首套,但契税按三套缴纳。

天津现执行契税标准——

按建筑面积计算:

90平米及以下,无论首套二套,均为1%;

90平米以上,首套房按1.5%征收,二套房按2%征收;

三套房和非住宅,不论面积大小,契税均为3%。



提醒买房人提前算清楚,避免纠纷。



说一千道一万,情绪底还没到。

购买力、购买资格或许都具备,但观望情绪做不到立刻消除。

只能靠政策一点一点拱。

年底前,天津还能期待的政策,还有哪些?

❶市区限购进一步打开,红桥、河北、河东解除限购。

❷公积金与商贷标准同步。

❸继续出购房补贴。

❹ LPR下调引发房贷利率下降。

楼市要想真正起势,需要“两个条件、一个导火索”。

两个条件:

第一,一线城市涨价,产生示范效应。

目前看,北上广深的房价未出现明显上涨动力。

因此,土地端或许是梳理预期的办法之一。

自然资源部建议取消土地限价,成都、合肥等城市已跟进。

可以变相理解为“制造地王”,一旦产生地王,就会出现房价上涨预期。

2016年的大行情、2021年的小行情,地王都有助推作用。

第二,宏观经济起势。

大A是最直接的反馈,但目前又回到了“保卫3000点”。

一个导火索:天津楼市有板块涨价。

眼下,这“两个条件、一个导火索”都还没出现。

楼市逃不出“脉冲行情”。

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