文/子木

从昨天开始，全国存量房贷利率正式下调。

根据首日预估，将惠及4000万户业主，上亿居民。而且落地远超预期——

平均降幅高达80基点，如果以100万元、25年期、原利率5.1%的存量房贷为例，如果降低4.3%，那么借款人每年可以节省5000元。

可以买半台刘德华为华为代言的新手机了。

这里需要大家注意的是，无论如何，一定一定要去银行（柜台或者电话）再三确定情况：

1、如果你是首套购房，不用主动申请，银行会自动帮你更新合约，确定信息即可。

2、如果你当初办理的是二套房贷，但其实是首套，比如说第一套卖掉了，或者离婚分走了一套房，“认房不认贷”后也算首套，可以“二套转首套”，走首套的利率转化。

但需要你主动去申请，提供你“当地只有一套房”的证明。

3、如果你是固定利率，也可以降利率，但前提是你先跟银行把固定利率转成LPR浮动利率，才能继续后面操作。

一些读者发来贺电，都已经降成功了，大部分都在4.2-4.3%，还是非常开心的。

我算了一下，从提出议题到兑现落地，从吞吞吐吐到大刀阔斧，总共才用了2个月时间。

这种打破既得利益者的高难度政策，有这样的执行效率，真的很不容易。

我还记得当初提出下调存量房贷利率“构想”时，很多人在后台不是嘲讽，就是质疑。

其实形势形势，不在形，而在势。

房地产作为经济压舱石，为了稳住“势”，一切可能性都会重现，明白这个，就能很好地对政策思路有一定的理解了。

第二件事情，是调控尖子生彻底掉转了船头。

重庆和长沙一直都是业界标杆，“调控模范生”“空军信仰”，全国唯二房价严重跑输经济人口的城市。

然而最近长沙放弃了名号，宣布全面放开限购，同时限售从取证4年变为网签4年；

为什么不直接解除限售？

答案是不敢。

即时限售微调，新政出台后，一夜间新挂牌二手房新增5000多套……如果全部解除限售，当初被困住的炒房客会大量抛盘，砸乱市场。

长沙这些年为了做好模范生，拼命盖楼以烫平需求，结果到处都是库存、烂尾楼……二手房市场形成堰塞湖，房价常年不涨。

其实很多人讨厌房价，是因为买不起房，但只要买起房，马上会改变态度，又希望房价上涨……

所以在后台经常看到长沙业主抱怨，楼市不行，幸福感也在缺失，大量中产人群选择异地投资买房。

而重庆，早就“脱光”了，但这次依然选择继续宽松，“对三无人员购买首套房，不再执行房产税”。

这是重庆出台房产税12年以来，第一次做出调整，也能说明当地目前的市场情况。

这里的房产税，不是房地产税，但这个政策出来，告诉大家：

不痛不痒的房产税都不收了，被冠以“狼王”称号的房地产税，也只能是遥遥无期。

重庆长沙彻底放弃调控，再次证明了，房地产是每个城市不可或缺的主要产业之一。

同时也证明了，一定要敬畏市场。

不要过分抑制，也不要过度打压，因为市场是合力的结果，没有人能证明自己比市场本身更聪明。

在长沙模范生彻底调转船头后，楼市「政策底」才算真正形成了。

目前二线城市基本全部放开限购，利率降至历史最低水平，整体节奏跟2015年非常吻合，再叠加城中村棚改2.0，年底会有一波上涨的气氛出来。

最新数据显示，上周全国重点城市新房成交环比上升58.18%，二手住宅成交环比上升了7.5%。

分城市来看，上海、北京、东莞、郑州等城市新房成交出现翻倍增长，青岛、无锡、苏州新房成交涨幅在60%左右，东莞、郑州二手房涨幅领跑，上海单日二手房成交创4月以来新高。

最热闹的还属广州。

自从增值税“5改2”、放开部分区域限购后，楼市阶段性热起来了，番禺、黄埔等区域出现多个楼盘排队刷卡买房。

之前讲过，一线城市放开限购，效果会很好。

因为想要一线城市资源的人太多了，全国二三四线城市的头部购买力都在寻求资产腾挪，大量外来人口向上汇集。

广州放开后，深圳、上海、北京不会太晚。

因为“金九”中规中矩，“银十”就显得异常珍贵，而方法，无一例外就是继续刺激北上广深，拉动全国预期。

十月比较关键，届时全国各地会有大量新盘，抢收全年业绩，折扣会下放很多。对于一些城市来说，是不错的买房时机。

而且为了促进流动性，很多城市的中介费也开始大幅降低，甚至北京链家中介费降至2%，买卖双方各承担1%，对于800万的房子来说，买家一次性省了一个多点，接近10来万。

够买华为全家桶了。

风化市场分化逻辑，接下来我会针对8-9月成交数据展开，揭示楼市的真实情况。