文/金立成

作者简介：金立成是一位奋斗在一线的创业者，更是一名活跃在二级市场的投资者，还是一个躬身红尘的修行者（道家），金巴巴财策创始人，财经专栏作家，拥有17年专业投资经验，著有雪球丛书《聪明投资课——一个独立投资人的心路历程》，专注于投资教育和家庭、家族财富顶层设计与咨询。

以下内容为正文：

房地产市场的大事来了！近期，《关于规划建设保障性住房的指导意见》文件已被高层审议通过，并下发给各个地方落地执行，这就是在房地产业内引起热议和轰动的“14号文”房改政策。

实际上，当下这项政策受全市场的关注热度并不高，也没有上什么媒体头条，目前知道的人可能并不多，但笔者要说的是，这项政策的落地，将会对我国房地产行业格局产生极为深远的影响，投资者务必要引起重视。

“14号文”主要说了些什么呢？其实也就说了两件事：一件事是关于保障房的，另一件事是关于商品房的。

（1）对于保障房，政策要求坚持以需定建，支持城区常住人口300万以上的大城市率先探索实践，尤其是具备条件的城市要加快推进。目前国内符合建设保障性住房条件的城市有哪些呢？一共有35个，可以按照如下要素来划分：

超大城市8个：上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉。特大城市15个：东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连、苏州、石家庄。普通大城市12个：合肥、南宁、厦门、太原、贵阳、乌鲁木齐、宁波、无锡、福州、长春、南昌、常州。

对于保障房的政策定性是这样的：增加保障性住房的建设和供给力度，“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗”。说白了，保障房就是为中下层普通老百姓服务的。

（2）对于商品房，政策的意见是：推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。

这是啥意思呢？房地产市场要开始两条腿走路，保障房与商品房并驾齐驱发展，不再走单一的“商品房”市场路径。商品房回归商品属性，就意味着商品房的价格完全是由市场说了算，其价格不再受管制，让市场发挥资源配置的效率。

说白了，商品房以后就彻底成了富人玩的游戏，是有钱人手里的玩物，经济实力不够的普通人是“可远观而不可亵玩”的，只能望而却步的。

下面笔者要谈一谈高层为什么会出台这项房改政策，以及这项政策对未来的房地产市场带来何种影响，这项内容才是投资者要重点关注的地方。

出台这项房改政策的原因何在呢？

主要有如下三点：一是因为当前房地产的供求关系发生了质的变化，市场已经开始由卖方市场转变成买方市场，商品房市场已经出现了供过于求的现象。

二是由于大多数老百姓收入不够高，是没有实力买得起商品房的，近几年来，受到宏观经济因素的影响，不少人被迫断供，手里唯一的一套、掏空了两代人钱包的房产也走上了“司法拍卖”的道路，最后反而因购房落得一个“负债累累”的悲惨局面。

三是目前不少房地产开发商负债率极高，处在破产的边缘，突发的“恒大”事件已经让高层引起了足够重视。这些开发商手里存着大量的土地不敢动工开发，导致资源的大量浪费，一方面是因为没钱开发，另一方面是开发建好商品房后也很难卖掉。所以这些土地将会用来修建老百姓买得起的保障房，一方面可以让土地正常流转起来，另一方面还缓解了地方土地财政的压力。

这项政策会对未来的房地产市场带来哪些影响呢？

影响一：未来我国大城市的房地产市场会出现严重的两极分化局面，大多数普通老百姓会更倾向于购买廉价的保障性住房，这也将会是房产市场供应最多的房产；而商品房的供给数量会大量减少，商品房也仅仅会满足少部分富人的改善型需求和投资性需求，而且商品房的市场会彻底放开，不受行政管制。

影响二：上文提及到的35个重点城市中的“二手商品房”价格将会面临重大冲击，这些价格居中、品质普通的二手商品房将很可能会面临流动性枯竭的尴尬局面，基本上无人问津。一方面是因为这些房产富人看不上，没有什么投资价值，也满足不了富人的改善型需求，另一方面是因为普通老百姓往往会由于资金预算不足，更倾向于去申请购买保障房。所以，这些城市里的老破小和普通二手商品房价格将会面临悲惨的下场。

那么，投资者应该怎么办呢？

笔者认为，聪明的投资者应该趁机及时抛售手里多余的品质普通、价格居中的“二手商品房”，日子拖得越久，这些二手房将很可能会砸在自己手里。现在止损出局这些房产就是赢，千万不要拖，否则夜长梦多，只会让投资亏损持续扩大，白白浪费了各种机会成本。

对于这项具有划时代意义的房改政策的落地，您怎么看呢？欢迎在评论区留言探讨！关注“立成说投资”，及时了解有价值的投资逻辑与资讯。