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问答353期

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问：自然资源不发文取消地价上限，取消远郊容积率限制怎么看？

答：经济观察网原文表述是9月底，自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，内容包含：建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等，此前西安的土拍是有最高限价的，触顶后摇号。

很多人担心的是取消地价限制后，地价进一步攀升同时引来房价快速上涨，但在当下现状下， 很难，一方面能活跃在市场上拿地的开发商本就不多，同时土拍的供应量明显增加，供大于求；

对于拿地的开发商，也要评估房价产品，毕竟不是市场上行期，一味高价拿地是很被动的，此前西安的地王盘，销量也非常一般，但在局部热门板块，比如高新，奥体、航天的核心区域，土地的竞争还是会很激烈，土拍的分化也在继续，大多数还是底价成交；

至于取消远郊容积率限制，也不代表会催生出大量的独栋，联排，双拼产品，远郊怎么定义，绕城外，还是西咸，或者更偏远的，楼市不景气，远郊更是去库存的重灾区！

问：自住逸翠园，给老人买两室，五龙不敢买，紫薇太老怎么办？

答：逸翠园周边本就是高新房价较高的区域，考虑离得近，无非两个方向，一是区域内向房龄和品牌低头，小开发商里腾业南苑，万家灯火等，或者田园都市老小区；

或者向房价低头，向外围看，首当其中的西沣路沿线，海亮新英里，万科高新华府，金地西沣公元还是有不少小面积的，到逸翠园的距离也足够近，次新房，小区和物业也不错，避免老房子老人住没电梯的尴尬；

如果预算还是不够，继续向南看，长安区范围，雅居乐花园，悦美国际，合能公馆等，老人买房首先看老人诉求，对于面积要求不高，主要是生活方便，有活动场地，物业要不错，关键带电梯。

如果能接受长租，也可以在好一点的小区里，五年，十年出租，有限预算内，满足老人对居住环境的要求，又降低自身资金压力！

问：招商央畔买了房一直后悔，考虑要不要出手？

答：怎么会后悔，小区盖得不错，又是央企，周边在建交大附中管理的陆港第四学校，又临近医院，地铁口，公园，唯有的不利因素是南侧的高铁，有一定的噪音影响，虽然不是港务区头部小区，但小区素质是不差的；

港务目前的二手房是明显的学区驱动，典型如全运村，华润未来城市等，除了奥体核心位置，配套密度高以为，很多人是为铁一中，高新一中陆港在买单，招商学校落地后，同样有优势；

目前，城市主场地块已有房源挂出来，均价18226元/㎡，贝壳上在售房源49套，有带看带目前没有成交，这个价格在周边优势不大；

目前，招商附近新房主要以华润为主，包括港悦城，润玺台，均价15000+左右，小高层，产品更新，在周边还有大量新房的情况下，招商可以先留着，卖不上价，同时也不好卖，还是要熬一段时间，等待学校落地！

问：地铁10号线啥进度，对沿线二手房有什么影响？

答：进度还是挺快的，全线车站已封顶，隧道已贯通，高架区间累计完成90%，轨道工程完成50% ，大概率明后年就具备运行条件。

虽然有地铁了，但沿线二手房的影响非常有限，只能锦上添花，很难雪中送炭，10号线的经过路线里，凤城五路范围，有恒大，万科，华远的二手房，目前均价18000+左右，各个小区成交很一般；

再往北，就是团结村改造片区，都在土拍和安置房建设阶段，没有太多商品房交易，再往后，就是未央湖片区，处在西安二手热度的末端，太老的本就卖不上价，新的金茂，招商也才刚刚交房；

至于剩余的高陵段，则很少有西安人过去看二手，10号线更多带动是来往西安的便利，沿线非城市热门区域，开发有限，凤城五路的房子不会因地铁而有带动，高陵人首选的还是在港务区。

问：城北这么多年，为什么没有太多改善小区？

答：这和区域的底子相关，城北的大面积开发，还是市政府北迁以后了，过往的很多年，这里村子农田为主，称为道北；

而在城北主力的经开，开发的初期，仍然是以拆迁改造为主，整体容积率高，也不具备大量建改善小区的基础，当时的西安房价不高，小面积，刚需盘更好卖；

改善小区诞生的基础一定绕不开房价上涨，截至目前城北方向的大户型社区，主要集中在凤城八路周边，典型的国金华府，白桦林系，龙湖景粼天序，赛高悦府等；

第二个方向则是大明宫，近些年以金茂，中铁建，中海，华润为主，过往更多的也是小面积；

不止城北，全西安都一样，除了曲江一直以大户型为主，剩余区域都经历了小面积到大户型的高度，并且房价越高，改善小区越多，多数西安人收入还是不高的！

问：未央湖有套老房子，限购放开，会不会好卖一些？

答：限购放松是一方面，带关键看小区素质，印象中，除了这几年金茂，招商，上实城开的新房外，未央湖一直是一个老社区+老别墅区域，城市面貌和小区素质非常一般，这才有了这几年提出对标南湖的改造；

目前，区域的利好主要是浐灞湿地公园，地铁10号线等，学校，商业仍然比较弱，也没有太多大项目落地的利好，在西安二手房如此内卷下，这种弱势区域，又是老房子，除了降价没有更好办法；

至于限购放松，理论上是会提升来西安买房的人群，实际上过去的十一期间，仍然是本地人看房换房为主，没有想象中外地人大量涌入的场景，这才有了三环落户新政的出台；

况且外地人也不傻，西安目前房价不低，没有倒挂，基本买都是自主为主，如果不在西安生活，单纯买房，很多人并非第一考虑；

对于看好西安发展，长期定居的，首选的必然是主城区的新房，高新，航天，曲江，港务等热门区域，这也是人之常情。

问：特别好的学校在三环内，会不会卡住一部分投机的人？

答：新的落户政策，对于三环内落户要求三年居住证+三年社保，对于有上学需求，希望买房就能上学，参加中考的，无疑提高了时间门槛，至少买房的同时，还得提前三年布局，对于西安的学生算是一种保护；

西安目前的老牌名校，基本也都集中在三环内，只有五大的新校区和名校+，广泛分布于三环外，并不受影响，地产的角度，也是为新区吸纳人口，带动三环外新房，土地的销量；

至于投机，当下的房价和环境，通过所谓优质学区赚差价已经很难了，首选学区不确定，交房才划分，同时对应的新房价格都很贵，没有太多空间，更多偏向于自用。

学校因素在短期内仍被众多二手追捧，但下行趋势已经非常明确了，尤其是高价去买单，并不划算！

问：房哥，万科高新华府一期如何，对比恒大二手房？

答：在周边是不错的小区，除了没地铁，商业就在楼下，雁南公园就在旁边，又与高新紧邻，二手房活跃，最大的短板，仍是非常规户型，而是筒子楼结构，叫高新华府，但是独立的小区；

这种房子住着难受，没有什么绿化空间，停车也紧张，公寓形式挂着住宅性质，多了学区划分，价格也卖不上去，18000+顶破天了；

恒大的位置不如这里，虽然也是高新周边，但大寨路的学校，商业资源，区域面貌都很一般，主打的就是性价比，况且房龄比较老，恒大城二手房成交活跃，主要是因为价格便宜；

但毕竟是正常小区，2T4户，户型，环境，配套中规中矩，居住体验上，比万科好很多；

预算紧张，可以看西沣路沿线的金地，房子很多，小区环境稍弱于融创，万科，但选择多，价格适中！

问：二环龙湖粼云天序有无投资价值，400万预算内怎么选？

答：没有，周边自住非洋房不买的会看，狭长小地块，背后紧贴朗诗和碧桂园建成小区，一侧临路，楼栋排布比较尴尬，大兴新区出名的学校弱，2万+价格不算低，地铁、公园、商业是亮点，短板和优点一样多；

400万预算是可以够得到高新的，软件新城范围绿城海棠三章，保利云谷天汇都可以，143㎡随便选，四代住宅，主打大面宽，赠送面积，周边都是学校；

航天也能看，保利天珺，靠近曲江ccbd，大地块央企，港务区也可以，奥体中粮，龙翔，中铁建也都有房；

所谓的投资，其实都是保值，热门区域，大牌开发商，学校商业配套等等，粼云天序除配套齐全外，其余并不符合！

问：高新三期刚出来的招商云兰和高科丝路嘉境怎么看？

答：前者主打央企低密，洋房社区，户型和品牌不错，在cid有臻境交付案例在前，有说服力，后者国企背景，更靠近未来之瞳，主打价格，23000+的价格带装修，在周边很有竞争力，从登记情况看，首开都是以平销为主，不用摇号；

目前，周边在售新房和拿地都比较多，以央企，国企为主，价格跨度也很大，从23000-27000不等，少量供应，中建为主，集中在瞳北，剩余龙湖，中铁建，招商，高科，天地源等都集中在西南，区别主要在于周边配套建设进度，后者学校很多未落地；

还是老问题，要不要买高新CID，有更大规划，更新城市面貌，但目前价格不低，周边开发时间较长，自住为主，溢价不高，还有备选，软件新城，25000+左右的均价，与CID相当，但更稳，更靠近主城区，产业更成熟！

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作者：鬼使白

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