记者 慕鹏

9月11日，济南市调整购房政策：取消二环内历下区、市中区购房限制；同时，商品住房取得《不动产权证书》后即可上市交易。这意味着济南楼市全面放开限购、限售，加上“认房不认贷”和存量房贷利率下调等各方面利好政策接连出台，一时引发热议。济南楼市有何变化？“金九银十”能否出现？记者调查发现，虽然政策效应还没有显现，市场情绪已得到提振，不少楼盘开始加推入市，产品供需依旧表现为两级分化。

三四季度多个项目新品入市

高端改善楼盘竞争愈加激烈

据了解，在接下来的几个月，济南楼市陆续将有龙湖、市中城投、中海、华润、银丰等房企推出新项目或新组团，主要供应区域涉及西客站、南北康、长岭山、雪山、唐冶等地。

其中，济南龙湖将在9月底全面亮相两大新产品。“月底我们将有2个新项目入市，一个是今年6月份在西客站淄博路拍得的地块，项目名为御湖镜，是龙湖新的产品系；另一个为东部唐冶景粼原著西侧的A2地块，案名为景粼原著二期。”济南龙湖地产相关工作人员表示，西客站片区的龙湖御湖境以及龙湖景粼原著二期预计10底左右首开。“其中龙湖御湖境建面约30万方，规划113-226平米精装小高、高层；景粼原著二期建面约10万方，规划136-237平米精装小高层、高层，全部为四室产品。”

除了龙湖地产，由市中城投建设的市中望岳城也将于近期开盘，该项目位于南北康片区，属于准现房销售。此外位于CBD片区的中恒信云顶1号、科技城片区的中信泰富玖著以及位于唐冶片区的华润凤鸣润府也都将为改善用户提供新的置业选择。

记者统计发现，除了这些新项目入市，也有不少楼盘在九、十月份继续加推房源。其中花园路的海信君和项目将加推1#楼，三梯五户，为28层高层，均价在26000元/平米；奥体核心板块的银丰玖玺城项目将加推六期上和院3栋楼，户型面积包括149平米，189平米以及229平米；位于飞跃大道附近的能建·紫郡兰园二期A2地块将加推一栋15层小高层。 保利天禧9月下旬将加推175平米户型，保利珑誉将在中旬推出9号楼，主要是168户型面积。

从各家房企的营销计划来看，新入市住宅产品多以改善为主，会对四季度的济南改善市场带来怎样的影响？“这些项目的出现，极大的丰富了济南高端改善产品的地理布局。”山东合富副总经理、壹合产业发展研究院院长许传明认为，诸多高端项目的入市，不仅打破了传统高新核心区的置业区位选择，填补了CBD、唐冶以及西部高端产品供应的低潮，也让高端改善市场的竞争更加激烈。“通常来讲，高端改善产品定价高，在科技城片区这么狭小的区域一下子集中几个高端项目，博弈之下对购房者的选择来说还是有利的。”

楼市政策提振市场信心

客源需求得到释放

密集出台的楼市政策也让市场情绪得到提振，不少楼盘营销中心看房客流开始回升。在经十路和谐广场旁的保利天禧营销中心，销售顾问告诉记者，上周末的客户到访量比上个月平均周末的到访量要多一些，感觉市场有所回暖。“去年9月济南部分区域取消限购通知出来后，确实有一波来访成交高潮，但针对今天刚刚出台的全面取消限购政策，目前项目上还没有做什么特别通知和要求，这一系列的政策对于提振客户购房信心肯定是好的。”

记者在实地走访中了解到，为加快人气和流量的价值变现，一些楼盘已经在着手推出“一口价”“特价房”“多重好礼”等优惠举措，准备趁热打铁，在“金九银十”打一场漂亮翻身仗。譬如，博睿城推出了9套一口价特惠来吸引成交，海信观澜打出“一元订房”，即交1元抵10000元，提前锁定房源吸引客户；位于章丘区的某洋房改善楼盘项目，则推出了“交1万送10万家装”的优惠活动。

在二手房市场方面，二手房的销量与新房的销量也在缩小差距。奥体中路一家中介公司的工作人员表示，从这几个月的成交数据看，二手房的销售回暖比新房好很多。“之前带看的客户成交中，新房占绝对主流。最近几个月，二手房的成交量和新房基本差不多，也出现了部分房主上调价格的情况。”他举例，店里有一套中海紫御东郡三室两厅的房子，在六七月份挂牌时候标价204万，一直没成交，前些日子房主又调到了215万元，“当然这种情况并不多，目前济南二手房库存量依旧很大，很多房东还是希望趁着政策能早点出手，价格方面基本上都可以再谈。”该工作人员表示，商品住房取得《不动产权证书》后即可上市交易这个政策实施后，也会刺激更多的房源进入市场，需求慢慢得到释放。

下半年济南楼市库存充足

产品供需呈现两级分化

随着政策效应逐渐显现，一线城市已经迎来一波较好的交易行情，“从新政策对市场的影响来看，能级越高的城市效果越明显。这对提振全国市场的行情具有积极的导向作用，尤其是对传统的金九银十楼市行情具有提振作用。”分析人士认为，近期一系列政策出台的目的很清晰，就是要利用好剩余四个月的窗口期，把市场情绪和交易规模尽快稳定住。

“通过济南二手房市场成交量可以看出，济南楼市的需求是存在的，房地产健康发展的基础也存在。”许传明表示，济南市场总库存量充足，但不同区域的供需产品并不平衡，“像郭店、王府庄等典型首置刚需片区，供应大于需求，但雪山、南北康等片区相对中和。在关心需求量的同时也要考虑供应量，相比往年，今年上半年济南有效库存量累计减少了140平米。”

针对当前的市场，多位房企营销人员表示，金九银十作为传统销售旺季，叠加新政组合拳刺激，预计各家楼盘活动以及客访量都将有提升，但市场分化的底层逻辑和客户竞争依旧存在。对楼市观望者尤其是刚需、刚改客群，四季度将是置业好时机。