昨晚，中国人民银行连发多条推文，其中言明两大楼市新政，一是首付比例和贷款利率调整，二是大家期盼已久的降存量房贷利率。

新政力度如何？房贷利率到底能降到多少？哪些人能享受这个政策？今天猫姐就来给大家划重点！亮点先一睹为快！

不管你有几套房，只要有贷款，首套贷款都能享受下调政策；

但如果本身就是优惠利率，就调不了了；

不少人利率下调后仍4.6-4.85%，比4%高不少，降是降了，但降得不狠……

01.

几乎人人有份，现有房贷第一套，都能降利率！

可能会有人纠结于“存量首套住房贷款利率”，会问猫姐：我不是首套，怎么办？

不用纠结，从政策解释来看，几乎所有人都能享受“降存量房贷利率”，为什么呢？我们来看这几种情况：

①买的时候就是首套房，那这套房肯定是能享受这个政策的。

②现有房贷里的第一套房，不论是手上几套房，根据“认房不认贷”政策，你总有一套贷款是符合“首套”政策的。也就是说第一套结清，顺位下去的第二套就是你的存量房首套，就可以享受降房贷利率。

也就是说身上只要有房贷的人，都能享受这个政策优惠，多套房的人只要有一套房房贷没结清也能享受。但也注意一下，只有一套能享受这个政策哦！

02.

但也别高兴太早，不是降到现有的最低4%，而是当年的最低利率

但也别高兴得太早，不是降到现有利率（现有利率已低至4%），而是调整后的利率，不能低于【原贷款发放时】所在城市的首套住房贷款利率政策下限。

那么当时买房的房贷利率下限数值具体是多少呢？目前北京、上海、深圳等地均已发布相关数据。从各地发布的数据看，应该是一城一策，每个城市按照“当时实际发放的最低利率”来调降了。

03.

南京利率下限已出！2019年利率最高！2019年之前政策呢？还不如上海？

就在刚刚，中国人民银行江苏省分行下发文件，名为“江苏省各设区市首套房按揭利率政策下限”，表中明确列出南京执行的利率下限：2019.10.8-2022.5.17为LPR，2022.5.18至今为LPR-20BP。（ps，文末附历年LPR）

看完上表，来划下重点：

①我们身边很多人这个政策是原地不动的，被上浮的人群才能享受这个优惠。因为2019.10.8之前的房贷利率比较低，有9折、85折、甚至7折，这次并没出现在此表中。

②这次存量房贷利率降得狠不狠？不狠！“2019.10.8-2022.5.17”这个段的也就降到了4.6-4.85%，目前现行最低房地利率是4%，差距多少来看下↓

以100万贷款+30年期+等额本息来算，利率4.85%月供5276.92元，利率4%月供4774.15元，前者月供贵了差不多502元，一年就是6024元，三十年就是18万+！差距还是蛮大的！

这调降方式只能说站在山顶的人到了山腰、山腰人没到山底，一句话，想享受4%，换房呗~

③2019.10.8之前上海有细则，南京没有，南京比上海还严？

现在各地都陆续在出当年贷款利率下限细则，比如上海就有2019.10.8前的数据（基准利率9折），但南京没有（只出到了2019.10.8），难道这之前贷款的人不配享受低利率吗？

照理说应该北上广深最严，但没想到南京比上海还严？在我们印象中南京2019年及之前曾有过利率9折、乃至85折/7折，但如今能不能兑现，却是个未知数（毕竟只显示到2019.10.8）。

这里也插一嘴，当年也不少购房人遭遇信贷瑕疵等问题，导致房贷利率提高，这情况能不能下调？我们也咨询了银行，建议可以和银行协商。（如果实在不行咱就提前还款、或者卖房置换也不是不行~）

04.

政策已定！有2-3套房贷的房主看好了，多种组合可降低利率

有2-3套房贷的业主怎么办？多种组合，怎么划算怎么来！

①比如两套房贷，首套贷了100万，二套贷了300万。将首套还掉，二套就会变成首套，然后再降利率，这不是很划算嘛。

②如果反反复复尝试没法降低房贷利率，就卖房换房，不但可以享受4%的房贷利率、还有首套首付2成、二套首付3成的政策优惠，正是换房好时机。

③提前还款也OK，银行拿你也没办法。

05.

对楼市影响：或引发抛房&改善潮！

新政对楼市有哪些影响？我们也来给大家划下重点：

①老破小将更不值钱。

为什么呢？因为很多人房贷利率没降到4%。目前大量房贷利率还集中在4.6-4.85%，如果普通人想享受4%的利率，就一句话，卖房换房。

卖房不用出月供，买了新房还能享受利率4%的优惠，就此引发抛房潮，抛房潮之下，老破小将持续贬值更不值钱。

②次新房依然是楼市硬通货。

举个简单例子，南京大量的挂牌二手房中，老破小占了三分之二，只有三分之一是次新房。由于老破小的持续贬值，次新房就成了大家比较理想的选择。

比如河西南天鹅堡，可能是河西南中产住宅中最抢手的，为什么呢？就是因为在次新房里品质最好、性价比最高。

别的楼盘打折未必能卖出去，优质楼盘打折足以令人心动。楼市这轮优惠大幕已开启，肯定会成为楼市转折点，如此情况下，我们认为次新房可以稳一稳阵脚、可能成为更多人交易选择，流动变现性远好于超大户型顶豪盘、好于老破小。

③改善房源将在楼市持续走红。

大家抛房后，新房首付更低、利率更低，这意味着在售中产盘将迎来利好。（ps，以南京为例，首套房首付比例从3成降到2成、二套房首付仅3成、二套房房贷利率或将从4.8%调至4.4%）

以前因为二手房卖不出去，首付凑不齐，导致交易受阻。现在可以不用等房子卖掉，只要凑齐2-3成首付就能买了，只要月供能撑得住。因为首付降低，部分有实力购房人可以先买房、后卖房。

最后稍作总结，虽然存量房贷利率没像大家预期的调到4%，但我们认为救市大幕已然开启，楼市转折点已经到来！当然也不排除后续会有地方出降低契税、购房补贴等新政来综合提振楼市……成效如何？持续关注！

其他细则详见政策原文，链接附上：

1、中国人民银行 国家金融监督管理总局关于调整优化差别化住房信贷政策的通知

2、中国人民银行 国家金融监督管理总局关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知

3、中国人民银行、国家金融监督管理总局有关负责人就调整优化住房信贷政策有关问题答记者问

附历年LPR: