“网红豪宅”云锦东方满分回归,重启摇号

时事新闻2023-09-19 00:10:37无忧百科

“网红豪宅”云锦东方满分回归,重启摇号


5月,上海东航置业有限公司(以下简称“东航置业”)旗下豪宅盘“云锦东方”发生了,一二手价格每平倒挂近10万元,每套打新可“躺赚”千万的楼市“怪象”,这一度引发投机客们采取“假结婚”“代持”等手段来突破上海摇号积分制的限购政策,豪宅市场因此被搅动一池浑水,6月1日,该项目方紧急叫停,并对此展开调查。

时隔三月,此事终于有了下文。

9月17日,东航置业发布公告称,将重启云锦东方云筑摇号开盘等相关销售活动,公告证实:“通过调查发现部分认购人确实存在利用不当手段,规避上海市房地产限购政策的行为,上述行为违背了房地产市场诚实信用的原则,损害了其他购房人合法权益,不应纳入认购名单。” 也就是说:的确有人通过不法手段绕过限购,大概率就是假结婚。这是继云锦东方认购以来,项目首次官方承认,在前期的认购中,存在不合理的套利行为。

公告同时指出“将依法采取应对措施,切实维护认购客户的合法权益”。但是,具体应对措施并未公示。

同时,东航置业还公布了项目入围分:118.32分,满分入围,刷新上海积分制以来最高入围分。即:基础分60+285个月的社保,社保系数0.24。这意味着,入围的基本是社保“满分选手”。

此外,上海第9批次的预测名单已出,包括露香园、汇元玺、保利滨江天珺、绿城前滩百合园等大批豪宅预计即将入市。对于上海高倒挂豪宅项目,到底是个别认筹客户假结婚规避限购,被举报后自查自纠,还是借此要重新制定豪宅热盘的摇号规则,目前暂无官方消息,但豪宅相关政策“补丁”却一直是市场热议的话题。

豪宅政策“补丁”怎么打?

1、积分摇号政策进一步细化

针对目前高倒挂的豪宅项目存在的漏洞,或许需要进一步细化积分摇号政策。

上海现行的积分摇号政策:积分是指上海买新房,当认筹比>入围比时,需要算积分谁高就可以入围参与摇号。房地产网公示的时候会显示入围比,内环内1:2.5,内外环之间1:2,外环外一般热门区域1:1.8,非热门区域1:1.3。其中只要达到1:1.3以上认筹比的,无论是否触发积分,该楼盘5年内都限售。


在此基础上,可以在家庭结构这一栏上做更细分的调整,如二胎/三胎以上家庭加分、N年内无离婚记录加分、或者将“结婚+10分”的规则进行改变,以结婚的年限为准进行调整,比如结婚1年+1分,两年+2分,以此类推。

2021年1月22日,上海针对假离婚购房,出台的政策为“夫妻离异的,任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算”。

在目前市场环境下,“限离”政策有可能会发生调整。9月11日,深圳已经率先落实了“离婚买房不再受3年之限”的政策,离婚后即可立即购房,不再追溯离异前家庭拥有房产套数。因此,假设上海跟进“限离”政策,可以在积分规则内细化“结婚记录项”,即“N年内无离婚记录加分”。

2、取消豪宅限价/房屋价格分级备案

豪宅限价是一个很有争议性的话题。

一方面认为,取消新房限价,让部分豪宅随行就市步入天价时代,可能会造成上海整体综合生活成本上升,豪宅的天价效应传导到本板块改善住宅,再一级一级往下传导,甚至影响租房市场,让上海甚至可能房价香港化,严重削弱城市活力,影响人才导入和企业盈利。

另一方面认为,豪宅价格严限,就直接造成了类似云锦东方这样一二手房严重倒挂的情况出现,以致投资客纷纷涌入,出现楼市乱象。

上海新房的联动价上涨是必然事件,但大幅放开任由市场自我发挥的可能性并不大;从上海公布的第三批次土拍首轮出让的7幅涉宅地块联动价来看,并未出现大幅上涨。比如本轮土拍的静安区中兴社区280-06地块高层联动价为12.5万,比起第一批土拍12.1万的越秀中兴路地块涨了4000元/㎡,涨幅约3.3%。

分级备案调控+新房联动价,不做粗暴的一刀切处理,可能是未来上海住宅价格备案的趋势。

关于分级备案调控,此前有城市曾提议,即按照刚需和豪宅作区分,或者按刚需户型和豪宅户型作区分,仅针对少部分市区豪宅或豪宅户型逐步放松限价,减少倒挂空间。

此前,根据财联社报道,广州近期在实际操作过程中已经取消了楼盘限价政策。比如琶洲南TOD项目,144㎡以下户型备案价调升到22万/㎡,之前备案价是14万/㎡以内。

3、豪宅共有产权化

此前,网传接下来上海入市的豪宅新房很有可能会变成共有产权房。

所谓“共有产权住房”,就是购房者和政府共同拥有1套房子的产权,其中购房者的产权份额在50-85%,因项目而异。

很多城市都有共有产权住房,但均不是针对豪宅,而是有一定福利性质的。它的价格会比同地段的其他住宅要便宜很多,其目的是为了让更多刚需客户尽早安家。

对于共有产权住宅,购房者只需要出对应产权比例的购房款。比如一个项目的产权比例是70%,那么购房者只需要付整套房子总价的70%即可。

通常情况下,该类房屋会有一定的限制,比如北京的“共有产权住房”产证未满5年不能出售,产证满5年后,可以正常入市交易,但仅限于购房者名下的产权份额,意味着下家买入依旧是“共有产权住房”。

共有产权对上海豪宅有一定的借鉴意义,有政府共同持有产权,可以有效限制限售期内的各种更名行为,使得豪宅流动性有所降低,起到打击投机客的作用。

在豪宅共有产权化过程中,与已实行的带有福利性质的“刚需”共有产权住房可能需要有一定的区别。

比如,购房者支付100%的房款,购买到70%(假设值)的产权,未来出售时,房屋增值部分的30%需要上交政府。也就是说,假如2023年3000万买了一套房子70%的产权,未来出售时增值了500万,那么500万的30%(即150万)要上交,实际所得房屋的增值部分为500万的70%(即350万),获利空间压缩了30%。

这样做有4方面好处:购房者的获利空间被压缩,极大减少高倒挂豪宅投机现象;政府也能享受城市发展红利,增加财政收入;在销售阶段开发商也能收到100%的房款;与“房住不炒”的政策相契合,如果是用来自住,则没有任何影响。

4、继续放宽入围比

上海第8批次,10W+高端住宅的入围比已经发生了变化:从1.3-2变成了2-2.5,同样的房源数,入围的人增多,本质上就是让入围的人买到的概率变小。这一定程度上,也能打击一部分投机客。毕竟像这种豪宅参与一次认筹的时间成本和金钱成本都不低。


不排除第九批次豪宅入围比有进一步放宽的可能性。但这种方式是目前看起来最温和的“补丁”方式,起到的作用也相对较小。

(本文首发于钛媒体APP,作者|王健)

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本文标签: 豪宅  摇号  新房  二手房  购房者  云锦东方  

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