作者：余飞

01

南京、厦门也反转了

上周四，本号写过广州楼市政策出现反转情况，原本推出的“一套房贷款结清的情况下，二套房首付3成，房贷利率LPR-10BP”恢复为“无论一套房贷款结清与否，二套房首付4成，贷款利率LPR+30BP”。

当时本号的猜测是，广州可能被旁敲侧击，降首付不能太猛，太猛可能会给整个金融系统增加风险系数。

广州之后，南京的两成首付也被喊停了。

9月7日，南京发布楼市新政，全盘解除限购，同时首套房首付降至20%，二套房首付降至30%。

然而，最新传来的消息是，南京的两成首付被喊停。

据每日经济新闻披露：

南京主城区两成首付实行了一两天就被收回了，期间成交的房子贷款也没有批下来，抢跑的购房客只能补缴差额的首付。

从广州、南京的举措来看，这场从8月底开始的气势汹汹的全面救市举动，中途貌似出现了泄气情况。

佐证案例，除了广州、南京的降首付措施被喊停外，还有厦门最新的放开限购措施，也出现了反转。

9月19日，厦门市住建局发布了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，明确提出：

在集美区、海沧区、同安区、翔安区购买一手房和二套房，不再审核购房资格，不再限制上市交易时间。

也即，放开了岛外的限购和限售。

重要点不在放开限购和限售，而是只放开了一半，只放开了岛外，岛内居然还保留着限购。

这和目前的主流趋势相悖。在厦门之前，同为副省级兼计划单列市的大连、青岛都完全梭哈，无论核心区还是非核心区完全解除限购。沈阳、南京、合肥这些省会城市，亦是如此。

厦门居然还在犹抱琵琶半遮面。

02

救市泄气了

广州、南京的降首付被喊停，厦门仅放开岛外限购限售，这些举动或许还不能完全说明政策又有了新变化，但至少能说明一点：

救市已经从最初的义无反顾，变成了如今的左右摇摆，不敢用全力。

理论上来说，广州、南京的降首付措施完全没问题，因为都是按照央行与国家金融监督管理总局8月31日发布的《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》来执行的。

当时该《通知》明确提出：

对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。

以此来看，当初所说的首套房首付最低降至20%，二套房首付最低降至30%，并不是允许所有的城市来执行，很多城市太过冒进，理解岔了。

比如广州，作为一线城市，率先将二套房首付最低降至30%，是不被允许的。

南京主城区的首套房首付降至20%，也是不被允许的。

厦门这次就学聪明了，放开限购只放开了非核心区的岛外，降低首付，首套房20%，二套房30%，也只允许非核心区的岛外如此操作。

从广州、南京、厦门的楼市现状来看，再强烈的救市措施下发，也都应该被理解和接受。

广州方面：

新房与二手房成交量已经五连跌。

8月份广州新建住宅网签面积环比下降了20%，同比下降了29%。网签套数跌至4136套，环比下降了20%，同比下降了32%。

下辖的11个区进入了全线下跌状态。

其中老城区越秀跌幅最大，网签面积环比下跌了61%，网签量环比下跌了50%。

成交量持续下滑之下，广州的新房库存量增加至1210.3万㎡，去化周期拉长至16.6个月。

房价方面，同样也是全线下跌。广州中原地产披露的年中数据显示，广州各区价格都在下跌中。

南京方面：

7月份南京的商品房成交量跌破了3000套。8月份略有回升，但也仅仅增加了一丢丢，成交绝对量仍是年内第二低。

二手房成交量方面，8月份也略有增加，但仍在成交低位，相比于3月份的高点，仍是腰斩局面。

房价方面，南京我爱我家研究院数据显示，8月份南京二手房成交均价29245元/㎡，环比下跌2.9%，再次回归到3万大关以内。

卖地收入相比于往年，也是不忍直视。

上半年南京卖地收入355亿，虽然较去年同期有所增长，但2020年上半年南京的卖地收入是750亿元，今年上半年的卖地收入还不到2020上半年的一半。2021年南京全年卖地收入2114亿元。

厦门方面：

去年以来，厦门楼市一路下降。

中原地产厦门研究院披露的数据显示，2022年厦门市一手住宅成交17255套，面积183.23万㎡，同比下跌48%。

进入2023年，一季度的小阳春基本与厦门无关。厦门的小高潮只有一个月，3月份卖了3025套，4月份立刻跌破3000套，到7月份仅成交了1012套，创去年以来新低。

二手房同理，3月份卖了3190套，之后一路下滑，7月份仅成交了1485套。

与此同时，国家统计局最新披露的8月份房价数据显示，厦门新房环比下跌0.3%，同比下跌2.3%；二手房环比下跌0.6%。同比下跌4.9%。

纵然如此，从政策的转变来看，还是不被允许放得太开。

03

转变背后的担忧

这种收紧与放开的互作忽悠，对市场非常不利。因为政策的摇摆，会让仅剩不多的购房者产生焦虑和担忧，会将之前所有放松产生的利好，对冲干净，最终会加剧市场冷却。

但降首付之后又被喊停背后，官方也有自己的考虑，主要是担心金融系统的稳定性。

我们都知道，在上一轮房价上涨浪潮中，民众的杠杆基本已经被拉满。

从数据来看，上一轮房价大涨，掏空了大多数购房家庭的六个钱包，硬生生将住户部门的杠杆率拉高到了61.9%。而2008年，中国居民部门杠杆率仅有17.9%。

而大多数热点城市的居民杠杆率都超过了全国平均值。

制图：城市财经；数据：各城市统计局、公积金管理中心

从2021年开始，我们的居民杠杆率已经纹丝不动，这意味着什么？意味着杠杆率已经到达极限。民众再也没有钱来买房了，没有能力去负债。

降首付，实则是鼓励民众加杠杆。

然而如今的局面下，买得起房的早就买了，剩下的基本都是买不起的，或者即便能够交得起首付，也对未来的房贷充满着担忧。

降首付，主要是吸引这部分人进场接盘。

然而，让这些人来加杠杆，既增加了这批人的购房风险性，也增加了金融系统的风险性。

美国当年的次贷危机就是这样发生的。当年，美国降低了贷款门槛，吸引了一批没有能力购房的人进场，最终这些人无力偿还房贷，最终引爆了危机。

前车之鉴，我们不得不防。

有了这层理解之后，我们可以预测，广州、南京之后，很多城市的两成首付，都有可能被收回。