出品｜焦点财经&搜狐地产
作者｜王迪
编辑｜吴亚
“房企违约潮造成的影响很明显，行业信用严重受损。供给侧对于财务相对稳定的企业来说是机会。市场层面真实需求绝对存在，有需求但不愿意出手，不仅仅是价格和购买力的问题，更多是心理和预期的问题，从中央到地方政策对未来市场肯定会有作用，但会有一个过程。”
8月30日，在美的置业控股(03990.HK）举行的2023年中期业绩会上，董事会主席、执行董事兼总裁郝恒乐如此表示。
行业出清，房企规模增长放缓已成趋势，上半年美的置业营收也受到大环境的波及。
在盈利层面，上半年美的置业实现收入为363.35亿元，同比上升14.8%；毛利为47.92亿元，利润及综合收益总额为16.66亿元；核心净利润17.50亿元，下降36.0%；公司拥有人应占核心净利润8.56亿元，同比下降48.3%；每股基本及摊薄盈利为人民币0.58元。
诚然，相比于头部房企的连遭“惊雷”，安全性的重要性已经远比于盈利上的增长。管理层的理解是，只有公司是安全的，健康的才能抓住未来，分享未来调整机会过后的红利。
就上半年来看，美的置业在降负债层面取得进展。期内，负债率降至78.36%，净负债率39.8%，现金短债比1.49，扣预资产负债率67.9%，保持绿档的水平。此外，为提升盈利水平，今年上半年内地职业清退320万平方没有毛利的项目，同时聚焦高能级城市，对冲风险，一场“缩表”行动贯穿其中。
降杠杆保信用：无美元债，一年内到期有息负债124亿
“信用是公司的底线，任何方面出问题，公司的信用都不能出问题。无论是经营性现金流回流还是新增融资，一定要在保信用的前提下得到保障。现金流为公司获取优质的项目和地块进行了保障。”
这是美的置业管理层对融资与投拓关系的认识。现实的情况是，债务已经成为压倒诸多房企的关键。
上半年，美的置业在现金流可支撑的情况下降负债，自2021年底至今稳步降低有息负债148亿元。截止2023年中期，美的置业有息负债总额438亿元到期兑付压力小。一年内到期的有息负债为124亿元，月均需偿还的债务仅为10.3亿元，且今年内需到期兑付的公开债务仅为8.4亿元。
“截止2023年上半年，美的置业现金总量为238亿元。2023年没有到期美元债。资金已经储备好，今年9月份将进行支付。截止2023年8月，已如期兑付43.04亿元。”
在管理层看来，新旧模式的转换时期，美的置业已经认识到赚快钱时代过去，现在做任何事情都是坚持持久战的思维发展，聚焦调整负债结构。
除了降负债之外，美的置业在融资层面也在积极“扩表”，以充盈现金流。
今年，美的置业相继与四大行及部分股份制商业银行签署战略协议，银行授信额度为1517亿元，尚未动用的银行授信为1118亿元。净资产负债率不足40%。上半年，美的置业已经发行笔中期票据，利率在3.52%-4.90%之间。近日，美的置业拟再发行15亿元中票，用于项目开发建设及补充流动资金。
就上半年融资结构来看，银行借款和债券融资合计占比82%，结构健康，一年内到期融资余额期限占比28%，与年初持平。
此外，对于公司存量的信用债问题，管理层则回应称，总体来说有压力，但是对于美的置业不担心，有一定的底气。
“开发贷、按揭业务非常顺畅，我们有金融、银行端的支持；信用方面，目前我们无论是发债还是中票，都是民营企业里面的佼佼者。近年来，发行债券的确不太容易，但是我们一年也发了中票70亿，我们注册了150亿的中票额度，我们要感谢一下银行监协会等协会给予的支持。”
调货仓提升毛利率：上半年新增权益土储货值44亿元
受地产行业影响，行业去化速度放缓，提升毛利率成为行业难题。
今年上半年，美的置业毛利率下滑至13.19%，要知道，2022年中报时该项数字为17.9%。更早的2021年中报显示，美的置业毛利率为20.70%。
对此，管理层人认为，作为美的置业来说，这两年毛利和利润水平也在接受行业的挑战。如果市场能够好，原来毛利率会变成U字型的水平线，自己物业的毛利水平会好一点，我们会集中资源深耕战略城市，用时间换空间的物业变成现金流找机会，交替的过程中，不排除毛利率会受到一定的影响。
“我们上半年会出清滞重性的物业，下半年市场会活跃一点，大家更有信心，会将之前卖的货这时拿出来，趁市场的好转作一些销售量的填补。”
据了解，为提升毛利率，美的置业持续两年在加大低量级项目的退出，随着低量级城市交付开发完毕，基本上退出一些城市。另一方面，美的置业也在优化合作项目。
据管理层透露，今年上半年，美的置业清退320万平方没有毛利的项目，未来会有很大增量与发展相适应，在有优势的深耕城市里去拓展。
“2021年到今年，我们退了23个项目，同时收了17个项目，退和收是按照公司的战略算大帐，快速进行解决，快速推进，形成公司的风险控制。“
项目收退之外，美的置业也在通过优化新增土储，优中选优，提升效能。
上半年，美的置业逐步提升一二线城市的投资额和土储占比。新增广州、长沙地块，土储面积权益比提升至72%，上半年新增权益土储货值44亿元。
截至2023年6月30日，美的置业土地储备的总建筑面积约3426万平方米，涉及331个物业开发项目，其中通过合营企业及联营公司参与的项目有98个。
针对货值的调整，管理层指出，从土储角度来看，在上半年新增权益的土储货值44亿。只不过，两个合作项目收购增加10个亿的货值。与此同时，美的置业退出5个项目，同时减少4个亿的货值。
管理层的理解是，房地产结构性机会持续存在，公司接下来新增的土储是首先是定底线。在底线之上，公司能获取就获取，不能获取绝不突破底线。同时结合存量和目标核心城市的存销比，以及现金流状况进行土地的增补。
“一定是精准研判，一定是在资源和能力所覆盖的根据地城市当中，对土地的获取是按照公司底线，以及存销结构作常态化的增补。”
管理层认为，公司大量的低量级城市的结构已经比较少了，70%都在比较强的城市，接下来通过不断作减法，聚焦自己资源、能力、管理等，能够辐射到周转相对快，便于管理的地方，公司会更加健康安全，回报率会更加好。”
半年报显示，得益于区域深耕和城市升级策略，合约销售面积均价逆势增长3%至12653元/㎡。
对于供货情况，美的置业管理层则表示，今明两年，公司手头上的存量项目资源还是比较充足的，能够支撑今年明年两年合理的销售规模和市场份额，公司当下要加快销售去化和销售回款，做公司储备结构性的调整，加快对滞重库存的去划。
开辟两大科技“现金牛”管道：睿住智能2023年利润贡献或在5%以上
尽管房地产面临动能转换期，但是管理层认为，房地产行业是经济发展的重要支柱，居民刚性、感性的需求长期且持续存在，机会一定大于挑战。只是，为了分摊风险，美的置业也在拓展科技板块现金流“管道”，提升造血能力。
就美的置业的多元化的业务来看，可以分成两大类，第一类是经营性业务，第二类是房地产科技业务。
半年报显示，上半年，睿住智能新增合同额6亿，累积交付智慧家庭19.8万套。截止目前，睿住智能已落地超过90万个用户场景、接入超过120万个设备，累计为超500个智慧社区，超19万户家庭提供智能空间体验。
睿住智能是以产业化思维像造汽车一样造房子，围绕建筑开发全生命周期，以“科技+制造”赋能建筑工业化产业发展。“该项业务2023年预计利润贡献在5%以上，达到15亿。”管理层如此透露。
此外，上半年，睿住建筑科技新增合同金额4亿元，第三方占比100%，累积产能7万+立方米。上半年，睿住建筑科技抓住香港北部都会区发展机遇进行多渠道布局，在今年已签署了MiC和预制构件产品供港协议。
经营性业务方面，美的置业也在深耕物业管理。上半年，美置服务合约面积9100万平方米，在管面积5800万，第三方占比达到20%，非住宅物业的占比占13%。
半年报显示，上半年，美地置业新拓产业园、医院、学校、办公、城市公服等多元业态，其中产业园外拓面积占比高达65%。国际化医院、高校项目持续落地。在商业运营方面，期内在营70万平方米，在营商场9个，满铺率92%。
据管理层介绍，这两项业务2023年预计产生收入21亿，利润率10%以上。
从经营结构来看，美的置业已经形成住宅开发、物业服务、商业运营以及科技产业并行的四大航道。除经营性业务及房地产科技之外，针对地产开发业务，管理层也指出，公司会保交付，而保交付不是简单的交付，是保完美交付，甚至提前交付。
半年报显示，上半年美的置业交付4万套，提前交付2.6万套，提前交付率65%，提前交付批次58个，占比64%，下半年预计将会交付5万套。
