进入9月的楼市，每天都是重磅，天天都是利好。

你不相信居民预期会被强行扭转，那操盘手就刺激到你相信为止。

这不，继认房不认贷后，深圳又一个路边社消息成真了。

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昨天（9月7日），据中国房地产报消息，深圳向港澳居民放松商用物业、商务公寓限购。

不仅限购放开，而且不限套数，只要你有钱，想买多少套都可以。

这是时隔16年，深圳的“商办限外令”首次迎来松绑。

在此之前，深圳规定：港澳台地区居民和华侨只能购买一套用于自住的住宅类商品房，不能以个人名义购买公寓、写字楼、商铺等商办物业，只能在内地注册公司购买。

现在，这类房产又可以无限制地买买买了。

此次松绑政策面向的是港澳居民，不包括台湾地区和境外人士。

我简单和大家解读一下这个新政：

目前，深圳优质的住宅对外限购依然严格，也不允许公司购买，这很好地限制了贫富差距的加速，也是在保护普通市民。

而像商业地产和公寓等这种不好卖的物业，就适当放开，让香港澳门的老板来接盘。

不得不说，操盘手的这一招，真是考虑得太全面了。

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这次政策调整，对深圳楼市的影响有多大呢？

按照以往的经验，深圳的写字楼、商铺和公寓，一直备受香港客青睐，很多都是几套几套的买。

曾有网友戏称，香港人在内地买房，就像买白菜一样。

一是基于香港人买楼的狂热，二是基于两地房价的巨大差距，钱总要有去处。

但是从投资回报率的角度，商办公寓等这类房产，远远不及住宅，而且流通性极差。

特别是住宅不好卖之后，非住宅类房产就更加难卖了。

据深圳中原数据统计，7月份，深圳全市才卖了175套公寓，环比下跌57.4%，跌幅还是挺大的。

深圳写字楼市场，也好不到哪里去。

根据美联物业数据显示，7月深圳一手写字楼共成交109套，环比大跌76.6%！

二手写字楼成交量更少，只有87套。

从写字楼租金回报率来看，走势不容乐观。前阵子，还有一个数据显示，深圳写字楼租金跌回到10年前，需求都赶不上供应。

所以，这类房产本就极度难卖，就算放开限购，对深圳楼市也不会有太大的影响。

在深圳楼市里，除了极少数优质公寓能真正穿越周期以外，绝大多数都比较鸡肋。

一个最终不能带来什么好收益，甚至大概率还要赔钱的标的，很多人都敬而远之。但也总有懵懂的新人，会进场接盘。

并不是所有人都能充分理解好房子的价值，更少人能意识到差房子对家庭资产带来的危害。

03

在我看来，深圳执行了16年的“商办限外令”重新被打开，实际信号要远远大于政策本身。

尽管刺激效果不大，但某种意义上来讲，这也是一个小小的利好。

因为目前，政策主打的就是一套组合拳，而且非常明确，只有一线楼市真正启动了，才能结束这轮松绑调控。

有些人现在觉得，深圳出认房不认贷没用、放开“限外令”没用，但当利好政策抵达一个临界点，先前觉得那些不管用的新政，都在这个调控过程中起到了非常关键的作用。

今年以来，深圳楼市落地的所有新政，其共性都是悄悄放松，先是传闻，然后传闻逐个成真。

市场上还传来了另一个好消息。

昨天，四大行先后官宣：9月25日起，主动降低存量首套房贷利率，无需申请。

二套房贷利率则需要客户主动提交申请材料，审批通过后才能调整。

之前很多人觉得，银行不可能把到嘴的肥肉吐出来，现在对于在高利率上车首套房的买家来说，每个月真的可以少还一些房贷了。

深圳楼市下一个释放的利好政策，会是什么？

是这几天传得沸沸扬扬的首套2成、二套3成？取消非核心区的限购？还是更大力度的放松限购政策？

目前来看，没有什么是不可能的。

收起不必要的情绪，专注于你手头上的事情，买房也好，卖房也好，比速度更重要的是精准选择。

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