作者：余飞
01
广州、深圳出招了
四大一线城市喊麦一个月后，广州、深圳终于率先出招了。
8月30日，广州市发布了《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，明确提出：
居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。
8月30日晚上，深圳跟进，发布了《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，内容与广州一样。
意思就是，取消认房认贷，开始认房不认贷。
新规之下：
第一，现在在广州、深圳购房，无论你是否有房贷记录，都可以按照首套房的信贷标准贷款。
第二，现在在广州、深圳购房，无论是否有房贷记录，都可以按照首套房的房贷利率来贷款。
在此之前，如果你在外地有房有贷款，在广州购房需要首付40%，深圳需要50%。现在，首付一律30%。
所以说，取消认房认贷的本质，其实就是加杠杆。广州、深圳，率先开始加杠杆了。
加杠杆的结果是降低了首付，也即降低了上车门槛，但增加了贷款成本。
以广州来说，广州核心海珠区的套均价是1431万元，新政之前如果有贷款记录，购房需要四成首付，也即572.4万元，新规之下首付三成只需429.3万元，首付减少了143.1万元。
与此同时，之前有贷款记录，贷款利率为4.8%，每月还款45047元。新规之下，利率降至4.2%，由于贷款额度增加，每月还款反倒增加至48950元。
按照目前各区的套均价，广州开启认房不认贷之后，首付减少最多的海珠区减少了143.1万元，减少最少的从化区减少了13.2万元。
但是贷款成本全都在增加，按照目前的套均价计算，月度还款变化最小的从化区，一个月还款多增加了389元，变化最大的海珠区月度还款直接增加了3903元。
总之一句话，认房不认贷之下的加杠杆，降低了上车门槛，却增加了购房总成本。
02
广州、深圳急了
北上广深四大一线城市中，广州、深圳之所以率先亮剑，是因为它们当下的局面，的确需要政策来托底。
广州楼市在经历了一季度短暂躁动之后，无论新房还是二手房，成交量已经连续四个月下跌，房价更是进入了全面调整阶段。
而广州中原研究发展部披露的最新数据显示，由于月初四大一线城市都在喊麦，导致市场观望情绪加重，8月份广州的商品房成交量更是急转直下。
数据显示，8月份广州新建住宅网签面积环比下降了20%，同比下降了29%。网签套数跌至4136套，环比下降了20%，同比下降了32%。
下辖的11个区进入了全线下跌状态。
其中老城区越秀跌幅最大，网签面积环比下跌了61%，网签量环比下跌了50%。
成交量持续下滑之下，广州的新房库存量增加至1210.3万㎡，去化周期拉长至16.6个月。
至于房价，无论是国家统计局披露的数据，还是机构披露的数据，广州都在调整当中。
量价齐跌之下，广州的确有点着急。
深圳方面同样如此。
平稳时期，深圳每月新房成交都在5000套左右，巅峰时期一个月卖出过8365套。现在每月只成交两千多套。
二手房月度成交量七八千套是常态，而如今的常态则变成了3000套左右。
8月份的成交量仍在收缩。根据深圳住建局数据显示，8月前27天新建住宅仅网签了1965套，二手房仅网签了2071套。
最关键的房价，深圳已经回到了2018年的水平。
此外，广州还有经济增长压力。
去年广州的内地GDP第四城席位被重庆取代。上半年广州的GDP增速表现也不尽如人意。
上半年广州GDP增速只有4.7%，在一线城市中垫底，也低于全国5.5%的平均增速。
制图：城市财经；数据：各城市统计局；南昌、拉萨尚未披露数据
上半年广州的规模以上工业增加值下降了0.9%。
在工业受困的背景下，广州年末想要重新反超重庆，困难越来越大。尽管重庆也在遭受产业下滑影响。
广州想要回到GDP第四城的席位，需要楼市助攻，或者说至少楼市不能拖后腿。
因此，相比于深圳，广州更需要出台措施来托底楼市。
在讨论“认房不认贷”之前，广州已经在研究房票棚改措施。毕竟这也是中央要求的措施，之前中央要求在超大特大城市展开城中村改造建设工作。
根据财新网披露，广州市住建部门正在讨论用“房票安置”替代过去的“回迁房安置”。
所谓房票棚改，就是给棚改户发放购房抵用券。这一招去年有郑州等55个城市使用。
之前的棚改模式主要有两种，一种是回迁房棚改。拆了棚改户房子后，直接给你一套价值相当的房子。
另一种是货币棚改，拆了房子之后，直接给你钱。
货币棚改是过去今年最流行的方式，也是上一轮牛市期间三四线城市和不少二线城市房价疯狂上涨的底层逻辑。
但是这一招在这轮调整周期中基本失灵。在宏观大环境不确定之下，很多棚改户拿了钱，并没有去购房，而是存起来了。
于是，官方又启动了房票棚改法。拆了棚改户的房子，直接给你购房抵用券。而且，为了鼓励购房，拥有抵用券的家庭，可以享受购房优惠或者补贴。
总而言之，这笔钱只能流向楼市。
但是，受卖地收入下滑影响，再加上保教楼压力，很多城市虽然提出了房票棚改，但没钱执行。
时代财经披露，郑州原本打算投放到房票棚改的资金，在楼市风波当中改成了保交楼资金，房票棚改也就此搁浅。
估计这份文件，广州也应该会在不久后官宣公布。
03
京沪也快了
广州打响第一枪后，深圳立马跟进，北京、上海也快了。
8月初，在四个一线城市接连喊麦之后，经济观察报就披露8月份北上广深四大一线城市将要举行碰头会议，讨论房地产政策。
广州、深圳出招，表明会议可能已经进行了。而且广深，应该还留有后手。
本号在之前的文章中分析过，一线城市之所以喊麦一个月迟迟没有动作，只打雷不下雨，纠结点可能在于：
如果放松力度过大，市场仍没有反应，相当于利好出尽，到时候该怎么收场。所以，还得研究一下善后政策。
以此来看，可能是分步进行，逐渐放松，而不是一股脑儿全推出。
京沪出招，应该也就这一两天的事情，最迟下周。方式，也应该是这种分步推进。
先取消认房认贷，实在不行可能会放松限购。
毕竟传统的金九银十序幕就要拉开了。
但是，取消认房认贷，或者后续放松限购，都改变不了当下持续下行的局面。
去年以来绝大多数城市都取消了认房认贷，但没能改变形势。去年以来福州、沈阳、廊坊、东莞、佛山放开限购，武汉、苏州、南京、厦门、杭州等城市放松限购，同样没能改变局面。
北上广深也同样改变不了。
因为：
第一，这一轮楼市调整，是系统性的，并非单独的市场问题，还有行业问题（房企债务链条），经济问题（收入与就业）。
第二，目前楼市的主要症结在于高房价与低收入之间的鸿沟，在丧失预期和收入与就业不确定性加大之间的矛盾。
第一个问题，决定了本轮楼市调控周期不会短，有人预测可能会是5至10年。
第二个问题，决定了除非降房价，导致楼市冷场的直接原因，不是什么限购、限售以及认房认贷措施，而是口袋和预期。
这一次调整，实际上是购房者不再愿意、也没能力再为高房价去买单。除非你降到心理价位，否则别想我掏钱买房，这是现在大多数购房者的心理。
你要是再上涨，那我就彻底躺平。
从心理学上来说，当一个人觉得想要得到一样东西，通过自己的奋斗可以，那最能激发一个人的向上热情。
如果一件东西轻而易举就能获得或者无论如何努力都获得不了，前者会让人丧失斗志，后者则会让人彻底躺平。
而当下的高房价与低收入之间的天堑鸿沟，产生的结果便是后者。
缓慢降低房价，才是最终的归宿。
