出品 | 搜狐地产&焦点财经

作者 | 王泽红

编辑 | 吴亚

在房地产市场供求关系发生重大变化，土拍市场分化、城市销售表现分化、客户行为分化等新形势下，央企华润置地毫无意外的站在了分化向好的一侧。

8月30日，华润置地（01109.HK）披露2023年中期财报，并召开业绩发布会，总裁吴秉琪、首席运营官张大为、首席战略官谢骥、首席财务官郭世清等高管出席。

财报显示，华润置地上半年实现签约额1702.4亿元，同比增长40.6%，位列行业第四；实现综合营业额729.7亿元，同比微增0.1%；核心净利润112.7亿元，同比增长10.9%；董事会还决议宣派中期股息每股0.198元。

房地产行业上半年销售低迷，在股价下跌、利润下滑甚至亏损、派息停止的复杂背景下，华润置地走出了“少数派行情”，李欣在主席报告中称之为走出了一条高质量发展之路。

“3+1”业务基本面向好，代建代运营翻倍增长

“3+1”是华润置地的主要业务结构，"3" 即以住宅、公建为主的开发销售业务，以购物中心、写字楼和酒店为主的经营性不动产业务，以及以万象生活为核心的轻资产管理业务；"1" 是围绕城市建设与运营、长租公寓、康养、和影业等业态为主的生态圈要素型业务。

李欣曾对三大主营业务曾有一个很形象的描述，开发销售型业务是业绩增长的“发动机”，经营性不动产业务是稳定增长的“稳定器”，轻资产管理业务华润万象生活则是业绩贡献的强劲“增长极”。

这一次业绩会，管理层再次如此提到。2023上半年，“3+1”业务实现全面提升，开发销售业务实现签约额1702亿元，同比增长40.6%；资产管理规模达3791亿元，较2022年末增长5.7%。

经营不动产业务，上半年购物中心实现租金收入86亿元，同比及同店分别增长39.5%和38.0%，毛利率高达77.1%；购物中心零售额同比增长38.9%至751亿元，同店增长27.4%；整体出租率维持96.2%高位，租售比仍维持在12.6%相对低位。

写字楼实现租金收入10亿元，同比增长19.2%，下半年计划新开写字楼3座；酒店业务实现经营收入10.8亿元，同比增长90.1%，平均房价1041元/房晚，超过疫情前水平。境内休闲游及商务差旅消费需求的释放，促进了其酒店业绩回归向好。

轻资产管理业务万象生活，在管面积达3.25亿平方米，同比增长28.2%。商管业务在营购物中心数量增至88个，面积达952万平方米；写字楼物业在管项目156个，在管面积1163万平米。

生态圈要素型业务，上半年新增代建项目27个，期末在管代建项目286个，代运营在管项目12个，管理面积628万平米。代建代运营业务上半年实现营业额6.1亿元，按年增长102.8%。

长租公寓长租业务期末累计在管项目 56 个，管理规模 5.6万间 ，期内实现营业额 3.17 亿元，按年增长 21 .2%。而华夏基金华润有巢REIT (508077.SH)也达成预期，上半年基础设施项目公司实现收入3825万元，实现可供分配金额3207万元，基金对应发行价的简单年化分派率达5.35%。

整体来看，华润置地“3+1”业务基本面向好。

经常性业务收入增长35.6%，华夏幸福并购项目贡献收益

对于营业额与利润的双增长，华润置地归功于两个因素：一是经营性不动产业务及轻资产管理业务的快速增长和整体运营效率的提升；二是期内完成折价收购华夏幸福的若干项目而产生的收益贡献。

去年年底，华润置地以124亿收购华夏幸福南方总部，成为房地产行业2022年最大宗的收并购案，涉及华夏幸福南方总部旗下的三处资产，包括武汉长江中心项目、武汉中北路项目和南京大校场项目，以及标的股权公司下属的子公司。

这项折价并购，已经开始为华润置地贡献收益。

具体来看，华润置地开发销售型业务上半年营业额为546.2亿元，也难抵房地产行业大势，呈下滑态势，同比下降8%。

但是其他三大板块业务营业额均呈增长态势，冲抵了开发销售型业务营业额下滑。尤其是经营性不动产业务，上半年收益按年增长41%至107亿元，核心净利润增长88.4%，核心净利润贡献占比达35.5%。

整体来看，囊括经营性不动产、轻资产管理和生态圈要素型业务在内的经常性业务，上半年收入同比增长35.6%，收入贡献占比同比提升6.5个百分点至25.1%，经常性业务核心净利润贡献占比达42.8%，促使华润置地收入及盈利结构实现优化。

下半年可售货源3859亿，计划新开购物中心9座

2023上半年，华润置地新获取项目35个，支出总地价1023亿元，权益地价为705亿元，新增土储面积797万平米，对应总货值2270亿元，权益货值1,458亿元，高居行业拿地榜第一。

其中，一二线城市投资占比93%，总可售货值占比达93%；此外，其还在在广州、北京、武汉、南京等地获取商业综合体项目5个。

截至6月30日，其总土储达6548万平米，其中开发销售型业务土储5463万平米，一二线城市面积占比72%；投资物业土储面积1085万平米，其中购物中心占比70%，一二线城市面积占比81%。

这也为其下半年乃至后续购物中心开业，提供了更为充足的储备。郭世清透露，华润置地下半年总可售货源为3859亿元，其中89%位于一二线高能级城市，住宅产品占比68%。

截至6月30日，并表口径已签未结开发销售型业务营业额3304亿元，其中1423亿元计划于2023年结算；非并表口径已签未结开发销售型业务营业额1011亿元，其中519亿元计划于2023年结算。

购物中心开业计划方面，截至6月30日，其在营购物中心167个，已有24个城市实现2个及以上购物中心布局。2023下半年计划新开购物中心9座，预计2026年末，在营购物中心将增加至114个。