德邦证券:市场再平衡 房地产政策如何看?

时事新闻2023-09-22 15:32:49无忧百科

德邦证券:市场再平衡 房地产政策如何看?

智通财经APP获悉,德邦证券发布研究报告称,房地产市场基本面仍弱,中央定调趋于积极后,房地产政策有望持续改善。房地产政策将在供给侧和需求侧协同发力,供给侧主要在于存量提质改造、住房保障体系完善和房地产风险化解,需求端主要在于降低购房门槛、降低购房成本和购房资格放宽。随着政策优化,低库存高能级城市销售有望率先回暖。建议重点关注高能级城市货值充裕的开发商、受益于销售竣工回暖的家居、家电行业。

导读:

7月,中央政治局会议对房地产定调趋于积极,并指出我国房地产市场供求关系发生重大变化。本文梳理了房地产供给侧和需求侧增量政策焦点,分析了目前房地产市场基本面形势,并对后续商品房销售修复空间进行了测算。

▍德邦证券主要观点如下:

中央定调趋于积极,地产政策有望持续改善。

2023年以来,各部委关于房地产政策发言趋于积极。“稳地产”成为政策重点关注发力点。7月24日,中央政治局会议提出:“要切实防范化解重点领域风险,适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,适时调整优化房地产政策,因城施策用好政策工具箱,更好满足居民刚性和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。”

各地因城施策频次有所下降,调整公积金成为主要改善方向,近期各地“认房不认贷”、限购限贷政策也得到不断优化。

展望后市,房地产政策如何看?

为适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,房地产政策在供给端和需求端持续发力。在供给端在存量提质改造、住房保障体系完善和化解房地产风险三方面促进房地产稳定发展,在需求端在降低购房门槛、降低购房成本和购房资格放宽三方面继续放松,释放居民购房需求。

房地产市场:居民信心偏弱销售降幅扩大,资金较紧投资修复仍需等待。

商品房销售降幅进一步走阔。1—8月份,商品房销售面积73949万平方米,同比下降7.1%,其中住宅销售面积下降5.5%。商品房销售额78158亿元,下降3.2%,其中住宅销售额下降1.5%。房价环比继续下行,居民预期偏弱。二季度居民信心走弱,购房意愿下降。二季度,居民房价预期上涨比例为15.9%,环比下降2.6PCT,居民购房意愿走弱。开发商资金面仍较为紧张,拿地放缓投资修复缓慢。1-7月,房地产开发资金来源累计同比下降11.2%,较6月降幅扩大1.4PCT。

其中,1-7月国内贷款累计同比下降11.5%,自筹资金累计同比下降23.0%,国内贷款和自筹资金降幅较大,反映开发商本身资金较紧。2023年上半年全国土地市场整体表现仍较为低迷,2023年上半年,全国300城住宅用地供求规模均降至近十年以来同期最低位,同比分别下降34.0%、32.1%。房企拿地集中于热点城市优质地块,拿地投资区域收敛聚焦,三四线城市土地市场面临更大压力。

库存视角下,商品房销售修复空间测算。

短期库存逼近17年中水平,广义库存处于高位。7月末,商品房待售面积64564万平方米,同比增长18.1%,库存逼近17年中水平。截至2023年6月,商品房广义库存面积达到70亿平方米,近十年历史分位数73%,处于高位。分区域看,不同省份库存水平分化较大。低库存区域销售有望率先回暖,随着房地产政策进一步放松,预计中性假设下有望提升销售面积增速3.5个百分点。

地产链景气展望:开工端仍在磨底,竣工端显著回暖。

开工端行业景气度整体与商品房新开工面积相关性强,且滞后时间相对较短。水泥方面,量端同比微增,价端同比下行。挖机方面,量端同比下行。7月液压挖掘机销量累计同比下降24.60%。钢材方面,量端同比上行,价端同比上行。竣工端行业景气度整体与商品房销售面积相关性更强,且滞后期有所缩短。

汽车方面,量端同比上行。7月汽车销量累计同比提高7.90%,较去年同期增速上涨9.90PCT。家具方面,量端同比上行明显.7月家具零售额累计同比提高3.20%,较去年同期增速上涨11.80PCT。家电方面,空调、彩电、冰箱和洗衣机整体景气度回暖。

风险提示:

房地产市场超预期下行;房地产信用风险进一步发酵;房地产刺激政策不及预期;宏观经济增长不及预期;海外通胀持续性超预期;流动性收紧超预期。

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