最近，地产调控政策迎来了比较大的调整。尤其是全国层面“认房不认贷”之后，相信置换房子的朋友首付和房贷的压力明显小了很多。不过二手房交易是一个复杂而重要的过程，其中涉及到个税和契税等多种税费。这些税费的交纳方式和计算方法对于买卖双方都至关重要。

不过可能不少朋友对于当前二手房交易的个税和契税还比较模糊，今天就应邀来简单回答一下。

首先是个税。

这里先简单解释一下，个人所得税从广义上来分可以分为劳动所得和资本利得两种。前者是指通过劳动获得的收入，比如工资、劳务报酬、稿酬、专利、经营所得等，这些都需要纳入个人综合所得来计税。而资本利得，主要是通过持有财产获得收入，比如财产转让（包括股票买卖）、财产出租、持有财产产生的利息（或股息）等获得收入，即通常意义上的财产税。

那么很显然，房屋买卖环节对应的个税，属于资本利得，因此不纳入个人综合所得，也没有累进税率一说。个税就等于应纳税所得额乘以税率，其中应纳税所得额简单来说就是房屋买卖的差价再减去合理税费，税率固定为20%。不能查询原值的已购公房为网签价*1%，不再减去原值。

房屋买卖的差价不是按照总成交价来算的，而是按照网签价来算的，也就是在建委备案的网签合同价款。也就是说，如果网签价和实际成交价差别很大的话，也可能要多交税或者少交税。

以北京为例，实际房屋成交价款是500万，但网签价只有300万，那么就按照300万来计算差价并交税。因此，对于买卖双方而言，做低网签价可以避税。

但需要注意的有两点：（1）网签价不是越低越好，银行是按照网签价确定贷款额度的，网签价越低能贷款的金额越少，相当于首付比例就越高；（2）北京对于不同区域单平米网签价是有下限的，不能突破，各地的情况可能略有不同。个税理论上是卖方出的，但实际上谁来交是买卖双方协商的，因为买方要贷多少款影响个税，这也是原因之一。当然以后如果都是买方市场，那肯定还是卖方来出。

最后说一下大家关心的免税政策。当下，主要能享受的有两个：

一是出售家庭/个人满五年唯一住房，可以免征个人所得税。至于怎么做成满五唯一，大家可以自己想办法。

二是现行的鼓励换房的个税返还政策。即8月25日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，在2025年底之前，，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

然后再说一下契税。

由于房屋是不动产，需要产权登记，所以要交契税，表明产权登记受到国家法律的保护。

契税分为两种情况：第一种是首套住房，按照面积来交：90平方米以下首次购房的按1%缴纳；90至140平方米按房价1.5%缴纳；140平方米以上按房价3%缴纳。计算的基础依然是网签价。

如果是第二套住房，都按照3%来缴纳。

契税的免税政策各地差别很大，尤其是近几年房地产下行，不少地方政府都出台了契税优惠政策，越是小地方优惠力度可能很大、大城市反而没有优惠。过去两年出台的契税补贴大多数是按比例返还，常见的是50%，当然也有地方政府按照100%返还的。这个具体要看当地执行的是什么政策。