作者 | 燕梳楼
这几天关于救市的动作很多,我们就敞开来聊,股市暂时就不说了,主要聊聊楼市。
印象中,关于房地产的政策从来没有如此密集,而且都是重刺激。从认房不认贷,到降低首套二套首付,再到降低存量房利率,利好是一个接一个,可见高层救市之决心。
此前房地产已经坠入2015年以来的最低谷,7月份全国百强房企销售额仅3500亿元,同比下滑了33%,宇宙第一房企恒大已经实质性破产,碧桂园岌岌可危,楼市进入至暗时刻。
8月20日,中国房地产报罕见发声,认为房地产金融风险加剧,期待调整优化政策尽快落地,呼吁要放松一切制约房地产市场健康发展的行政性干预政策,非常大胆。
尤其是建议放松行政性干预,以及降首付、降税费、降房价等购房成本,可以说是直指问题核心,当时我就非常震惊,但很快豁然,作为一家行业报不可能随随便便放炮。
果然,正在外界普遍认为中国楼市可能硬着陆的关键时刻,国家出手了!
第一,认房不认贷。
就在房地产报的重磅炸弹发文第5天,三部门联合推动了首套房贷款“认房不认贷”政策实施。
事实上在此前的8月初,郑州就一口气发布了救市15条,打响了“认房不认贷”第一枪。随后,武汉、南京、中山等相继也宣布“认房不认贷”。
所谓的认房不认贷,就是家庭成员只要没有房,不管你此前是否有过贷款买房记录,都算首套房,并执行首套房的利率。这一政策直接给一二线城市松绑。
但显然超特大城市也杠不住了,广州第一个抢跑,8月30日宣布“认房不认贷”,当晚深圳跟,31日上海跟,昨天北京跟。至此,北上广深全部下场,争先恐后。
最让我意外的其实是北京,知道北京会跟进,但想不到跟的这么快,而且非常坚决和彻底,一点留白都没有。这确实让我吃惊,毕竟北京楼房向来温度最高。
一直以来,北上广深楼市都是最难调控,政策也最为严厉,现在纷纷放水松绑,只能说明他们也感受到了市场的阵阵寒意,再不出手恐怕就晚了。
相对来说,北上广深止跌回升,才能带动整体房地产市场的整体回暖。
第二,首套房首付降至20%。
两大一线城市认房不认贷刚启动1天,一个更大的核弹来了!
不仅首套房首付降至20%,连二套房的首付和利率也双双下降,LPR加点从60个基点下调至20个基点,降低了整整40个基点。
事实上,这些年楼市下行,对于一些非限购的二三线城市,早就执行了20%首付的政策,但后疫情时代大家手里都没钱了,所以房地产市场依然低迷。
而这一次不一样,是北上广深等人口集中的一线大城市。这就相当于2成首付的政策已经全部放水,此前的各种降温动作已经十不余一,只剩下限购独立寒秋了。
客观来说,这一政策确实带来一定的市场震动,北京一些楼盘已经准备72小时不打烊,部分房企悄悄收回了此前的折扣,但我认为效果有限,股市才是晴雨表。
闻风追进的股民早已哭晕在厕所,大部分都被套在里面,说明市场信心不足,坚挺不过三秒。一方面刚需该买的都买了,不会受10%首付影响,一方面疫情后,没人愿意加杠杆了。
但这一政策也是一把双刃剑,一线城市的效果越明显,对三四线城市的伤害越大。大城市的虹吸效应,会让更多人加速聚集,成为一线城市的人口底。
可以预见的是,这一轮密集政策,将加速城市间的分化。
第三,下调存量房贷。
无论是认房不认贷,还是降低一二套首付,还是降低房贷利率,都是针对新房给出的刺激。
但对于38亿规模的存量房贷,就非常不公平。至今还有很多人背着高达5.5%以上的房贷,银行又赖无赖,实行预约还款制,有的甚至要等上半年。
还有更无耻的,认为提前还款是违约行为,引发舆论愤怒。8月31日晚,终于还是顶不住了,人民银行和金融监管总局联合下发了存量住房利率下调政策。
从9月25日起,贷款人就可以向银行申请下调合同贷款贷款利率,或用新贷款置换旧贷款,利率下限为贷款时当地房贷利率的下限,也就是说可以从高达5点几下调至4左右。
假设你有100万房贷,月供至少可少花840元,一年就是1万元。如果贷款期限为20年,那么就意味着能节约30万左右的成本,惊不惊喜意不意外?
但下调存量房贷的本意是什么?是为了公平吗?当然也不尽然。更重要的还是去库存卖新房,让大家掏更多的家底,贷更多的钱,去买更大的房子。
能逼着银行让利于民,不管怎么说都要敬国家一杯。
除了这三个核弹级的利好刺激,还有风起云涌的一城一策试点。合肥探索的商品房套内面积计价,成都试点的商品房现房销售政策,西安尝试的“先交付后还贷”活动。
总体感觉,这一轮救市动作大而密集,相信会给低迷的房地产市场注入一支强心剂。短期内肯定可以活跃市场,但从长期来看,能否推动楼市触底回升,还是个未知数。
保交楼、松干预、降首付差不多做到了,但并不彻底,保交楼首先得保房企不爆雷,松干预首先得把降价权还给房企,而降成本的核心不是降首付,而是降房价,这才是根本。
此前昆山房企降价出售被罚曾引发轩然大波,现在来看我们还是干预太多了。稳市场没毛病,但既然是市场就要遵循市场的规律,就要给予房企一定范围内的自主定价权。
如果不能允许开发商以降价方式进行自救,资金就无法回笼,资金链就会断裂,最终只能仰天长叹躺平摆烂等着爆雷。
政策如此迅猛且密集,只能说现在的环境比现象中更让人担忧。我的一些业内朋友也有一些分歧,有的认为会止跌回升,有的认为不可能再涨起来。
我个人认为,在当前的形势下,房地产叠加国际形势、人口结构等多重因素,对于后市应谨慎客观,不宜轻下断语。
如果要说建议的话,我说几点个人判断吧,仅供大家参考。
第一,基本面不会有太大改变。
从1998年启动到2020年摸顶,中国房地产已经走出了长达20年的高抛物线。
其实这已经远远超出了经济规律,正常十年一个周期率,放眼世界所有行业的基本上都是遵循这一规律,所以这20年的政策面支持起到了很大作用。
但最好的政策也会视觉疲劳。现在普遍性的看法是三线以下城市政策已经用尽,老百姓家底已经耗尽,所以从3年前开始国家就已经为房地产降温,准备产业转移。
21年的时候我就写过,中国土运结束,金运开启。但由于房地产牵连上下游产业过多,从业者众,尤其是对于地方财政来说更是支柱型产业,所以政府不可能不救,但也不会孤注一掷。
尤其是七八月份的边际效应会持续放大,短期内的政策能不能对冲加速坠落的心理预期,并不取决于首付和利率,而是取决于对未来的收入信心。
但总体来说,随着新生人口的逐年减少,今后买房的人只会越来越少,不管出台什么样的刺激政策,都只能延缓楼市的下行速度,但改变不了下行的基本面。
所以大家要清楚,这一轮救市,救房企只是一方面,但我认为更重要是为了稳财政,给地方政府一个逐步脱离房地产依赖的过渡期。
事实上不管大家愿不愿意,整个房地产行业的下行趋势都已经确立。它已经完成了它的历史使命,也该褪下主角光环了。
第二,城市分化将进一步加剧。
不知道大家有没有发现,这一轮的政策虽然密集,但没看到“房住不炒”的表述。
这是一个非常明确的信号,换句话说,经过短短几年的高强度调控,房住不炒的目标已经基本达成,以后要轮到那些房炒不住的人哭了。
总体判断,即使是同样的政策,也无法带动房地产市场的全面复杂,但会加剧城市间的分化,一线城市的虹吸效应会吸引更多人加速聚集,而四五线城市只有被辗压的份。
三线以下的城市,由于政策红利基本透支完了,接下来基本会是一个自由落体的局面。大家都想趁着利好高位套现,反而形成踩踏,越抛越便宜,越没人要。
哪怕是同一个城市,内部也会呈现两极分化,好房子越来越贵,老破小越来越难出手。高端房子高溢价,低端房子低溢价,毕竟改善需求永远都在。
对于大部分来说,奢侈品就是奢侈品,该买不起的还是买不起。
第三,房子的属性得到确认。
这一轮利好,给我最大的感受是,房子的属性终于得到确认。
那就是房住不炒,投资住房已经成为过去式,无论哪一线城市,房地产的投资属性都已经逐步消失。
全世界的所有发达国家,都经历过一轮城市化的大突进,并不是中国所独有。但没有只涨不跌的东西,这是规律,中国经过20年的房地产大繁荣,确实也到了十字路口。
我相信一二线城市的房子商品属性短期内不会改变,但四五线及以下城市就不好说了,大量二手房甚至是新盘,如果长期闲置就可能沦为无法溶解的工业品。
现在我们有那么多的房子住得完吗?当然住不完,这些钢筋水泥筑起来的东西本身并不具备那么高的价值,一旦失去投资属性,就是一片废墟。
没有了投资性就失去了流动性,当两性都没有了,还有啥好炒的?
这一切高层当然洞如观火,从几年前提出房住不炒密集调控开始,就着手准备产业转移,最近甚至暂缓食品行业的IPO,为科创创业让路。
仅仅一个招行的半年利润,就超过了宁德时代和比亚迪两家企业的总和的两倍,凭什么?要知道,宁德和比亚迪可是中国制造业的代表!
放到更高的维度去看,现在所有的救市动作只不过都是为了保交楼、稳市场,变硬着陆为软着陆,科技升级、产业转移的大方向不会变。
相信通过这一轮的政策对冲和下行稀释,一线城市的房地产应该会保持一个L型趋向平稳,而四五线城市的泡沫则会被下行击穿。
只不过银行业可能要作出点牺牲了,毕竟吃了20年红利,也到了为国出血的时候了。
时代的列车滚滚向前,只要跟上车才能不被时代抛弃。
哪有我们的时代,只有时代的我们!