乐居财经 李礼 8月29日，德邦证券发布地产行业研报。

事件：

8 月 25 日，住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱。

主要观点：

首套房贷款“认房不认贷”，降低首套房认定门槛，降低部分群体购房压力。目前城市能级越高，首套房首付比例也相对更高，以上海市公积金贷款为例，所购住房建筑面积在 90 平方米以下(含 90 平方米)的，首付款比例不低于 20%;所购住房建筑面积在 90 平方米以上的，首付款比例不低于 30%；对于认定为第二套改善型住房贷款的，所购住房为普通住房的，首付款比例不低于 50%;所购住房为非普通住房的，首付款比例不低于 70%。同时，根据贝壳研究院数据，2023 年 8 月，百城首套主流房贷利率平均为 3.90%，二套主流房贷利率平均为 4.81%，分能级统计，8 月一线城市首二套房贷利率分别为 4.50%、5.03%，二线城市首二套房贷利率分别为 3.88%、4.81%。部分有购房贷款记录的购房者，在此前“认房又认贷”标准之下，执行二套房标准，首付比例和贷款利率均高于首套房标准，调整为“认房不认贷”之后，可降低首付比例和房贷利率，对这部分群体产生实质性利好。

纳入“一城一策”工具箱，预计部分城市将对现有政策进行调整优化。目前，北京、上海、广州、深圳、厦门等高能级城市执行“认房又认贷”标准，后续在因城施策框架之下，预计会有更多城市加入购买首套商品住房“认房不用认贷”行列，有助于降低购房门槛，进一步释放一定购房需求。

当前，房地产市场供求关系发生重大变化， 三部门联合发文明确首套房“认房不用认贷”等政策措施，有助于释放此前被“认房又认贷”标准认定为二套房高首付比例拒之门外的部分群体，降低购房成本，促进市场活跃度提升。持续看好土储布局核心高能级城市、基本面稳健的强信用开发商，如保利发展、越秀地产、城建发展、中国海外发展等，物业公司看好中海物业、越秀服务、建发物业、招商积余，中介经纪公司看好贝壳-W。

风险提示：商品房销售不及预期；政策调控效果不及预期；房地产竣工项目数量不及预期。

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