“迟疑一下,房子就被买走了”!政策落地后,宝中回暖了?

时事新闻2023-09-14 10:35:44无忧百科

“迟疑一下,房子就被买走了”!政策落地后,宝中回暖了?

苏永通/发自深圳

政策预期高涨、价格探底、基本面优秀,宝中行情回来了。一线中介:频频收到成交数据,线上大V也在带客成交。

2023年9月3日,深圳“认房不认贷”落地后的第一个周末,“苏拉”走了,天气转晴。

那一天,重压下的深圳楼市,担子松开了一些,售楼部再现看房潮。更让人心潮澎湃的是,核心区的市场氛围,被调动起来了。

“如果你们上午过来,我们就没空接待了。”深耕宝中一线的中介老钟微笑着说。“其实,这个政策大家都有预期。从8月底开始,宝中这边的标杆盘,笋盘房源已经在加速成交了。甚至出现了久违的场面,比如迟疑一下,房子就被买走了,我这边就有这样的客户。”一旁,店长老李补充道。

笋盘卖得快,也就意味着市场反价不远了,而宝中正在迈出这一步。这种感觉,当我站在壹方中心约488㎡大平层俯视整个板块时,尤为强烈。



宝中片区一角景观 中房君实拍

时间来到2023年9月11日,这一天,深圳关于“离婚追溯”的政策落地了。前一天晚上,老钟跟我说,“政策预期高涨,改善客出动了。那天我们聊完后,宝中又成交了4套,而且这还是不完全的数据,还有好多是线上大V成交的。”

深圳楼市第一梯队的宝中,正在走出调整期。

01

降价之后的成交

宝中价格已探底

宝中板块,标杆楼盘是非常“硬气”的。

2021年2月8日,深圳推行二手房指导价。但根据中介数据,当年宝中标杆盘壹方中心,整体成交价格依然维持在高位,不乏单价超18万元/㎡的,单价超20万元/㎡的也不缺。



壹方中心实景图 中房君实拍

但价格向来是极为敏感的。

市场下行期,房子想要成交,降价几乎是唯一的出路。而其中,核心区域价格能迅速调整过来的,成交量还是可观的,比如华润城,比如宝中的宏发领域。这就是市场共识。

“今年3、4月份,市场有过一段高潮。宏发领域与壹方中心一路之隔,但宏发的价格,因为下探到了11万~13万元/㎡区间,所以成交非常好。”踩盘过程中,上述老钟讲到。“据统计,这两个月宏发的成交量,已经完成了过去一年的大半了。”他进一步说道。



相较之下,壹方中心是落寞的。

根据小鹿选房平台数据,今年3、4月份,壹方中心有记录成交的,只有1套房源;1~6月,成交也仅有10套房源。当然,这或许与深圳目前数据透视不全面有关系。但中房君从多方获悉,壹方中心的成交量确实不多。

而最近一段时间,壹方中心一些房源价格经过快速调整,单价14万元/㎡左右有得选。14万元/㎡对比高峰时期的20万元/㎡,价差巨大,成交量也就立竿见影。“8月底到9月初,短短一周多时间,我们统计到的数据,壹方中心就成交了8套。”上述中介店长老李表示。

目前,壹方中心热度持续上升,尤其是笋盘,走量可观。一位深圳资深从业人员表示,“笋盘消化完了,其实也是业主反价的一种表现。因为,那时候你想买,只有另一个价格段可以选择了。”



壹方中心内部实景图 中房君实拍

市场从来都是动态的、多维度的。降价之后的壹方中心成交量上升,意味着价格探底要进入尾声了。而其作为宝中的标杆盘,具有风向标的作用,所以板块的调整期,也该进入尾声了。

02

宝中的基本面优秀

走在市场一线是应该的

时代的一粒沙落在一个人头上,就是一座山。

宝中降价,是市场驱使的结果。但如今价格到了可以接受的程度,热度自然就上来了。而宝中优秀的基本面,也足以支撑起这个热度。

首先,作为前海旁的大型纯住宅片区,宝中没有城中村,城市界面整洁,天然拉近与购房者的心理距离。这一点,与南山中心的“老旧”对比,尤为强烈。

其次,宝中是宝安区府所在地,配套无需担心。

比如,穿梭宝中的地铁有1号、11号线以及5号线(环中线),去哪里都方便,宝安、宝安中心、宝体等站点辨识度也高。又比如,学校配置有海韵、海旺、宝安实验,以及海天学校,都是宝安有口皆碑的。

但更出色的是,宝中众多配套都是城市名片级别的。



欢乐港湾摩天轮实景图 中房君实拍



热闹的壹方城 中房君实拍

大型商业体壹方城、大型文旅欢乐港湾,业态丰富,人气旺盛;宝安体育馆经常承接活动演出,同时正在扩建,完善篮球馆、游泳馆等各种功能场馆;区府对开的海滨广场,也在改造,打造地下空间。

值得一提的是,宝中的文化配套是一流的,除了已经投入使用的图书馆,湾区书城正在火热施工中。根据规划,湾区书城建筑面积约13.1万㎡,将成为全国最大书城。



宝安体育馆正在扩建 中房君实拍

此外,宝中还有高标准的写字楼、酒店公寓,其中包括超五星级标准的瑞吉酒店,对于提升片区知名度,有重要的推动作用。

在中房君看来,如果将宝中当作正在玩一款养成系游戏,那么其不是刚开荒的新手,而是数一数二的公会大佬了。

有空的话,用脚实际丈量一遍,大家就会有明显的感触了。

03

宝中楼盘分化剧烈

选盘需“一户一品”

作为连片的大型住宅区,宝中以创业路为界。创业路以北为老宝中,创业路以南则是新宝中。

整体来说,新宝中由于楼盘整体楼龄较新,以及集中了壹方城、欢乐港湾、湾区书城等名片配套,所以优势明显,价格梯度领先老宝中。

中房君也从一线中介获取了,宝中各楼盘的梯队分布,如下图所示。



需要注意的是,这份排名只是供大家参考。

从大方向来说,新宝中与老宝中存在区隔。但同时,因为宝中楼盘,大多是大花园社区,因此楼盘自身也存在分化。

“而且,宝中有很多楼盘,虽然有一定年份了,但也有一定的好处,那就是‘赠送面积’很大。比如鸿荣源尚都、龙光天悦龙庭、宏发领域,各个户型要具体看待。有的户型使用率,不是简单的超100%,而是超越你的想象。例如,约130㎡的单位,实际能去到约150㎡左右。”踩盘过程中,老钟说道。



宏发领域约130㎡尺度堪比豪宅 中房君实拍

他还表示,这种情况下,价格就要“一户一品”了。毕竟,超高的实用率下,单价、总价需要具体分析。

同时,如果是大花园社区的楼盘,由于景观面的不同,价格也会有差距。此外,楼盘物业的维护,也是重要影响因素。



新锦安壹号公馆实景图 中房君实拍



第五大道社区实景图 中房君实拍

另外,在这里有两种楼盘需要拎出来讲讲。

一种是新盘越秀瑞樾府。这个虽然是新盘,但因为只有3栋楼,体量太小,同时大部分楼层单位,都被旁边的福中福幸福海岸阻挡了。因此,楼盘评价褒贬不一。

有购房者就表示,楼盘硬伤明显,担心后期进入二手市场支撑不起热度。



左边是福中福幸福海岸;右边是越秀瑞樾府 中房君实拍

另一种楼盘则需要大家谨慎选择,那就是以花样年花乡郡为标志的“炒作盘”

花样年因为是小户型容易操作,同时有海韵学校加持,再加上过去楼市行情好,因此20多㎡的户型,被炒到了400多万元。但随着市场下行,楼盘的价格已经腰斩。

最近曝出的一套约28㎡的房源,售价更是降至186万元。

为什么会跌得如此厉害?

核心原因便是,缺乏居住价值的楼盘,容易成为一颗“定时炸弹”。市场好,炒作高潮便一发不可收拾,但我们都知道:

高潮是不可持续的。

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