刚刚，触顶地块摇号结果出炉，中建八局进河西中、中建信和百家湖，中建系成本场土拍赢家！ 可能很多人不知道，这只是“巨无霸央企”的冰山一角。

至此南京五批次土拍，12幅地全部成功出让，共揽金175.192亿。

备受热议的大校场G41地块，没有流拍，而是被南部新城会展中心拿下，楼面地价31474元/㎡，与今年3月份保利斩获的G02地块（即保利招商文璟和颂）31727元/㎡的楼面地价基本持平，预计后期会与国央企合作开发。

溢价率方面，2幅触顶地块，溢价率达到了14.7%，剩余10幅地，开拍1分钟不到全部底价成交，溢价率为0，冷热反差十分明显。另外值得注意的是，本场拍地除了河西中，主城多幅宅地地价回调，最高降超4800元/㎡。

竞得房企方面，与昨天朋友圈流出的房企意向报名清单基本吻合，四季度楼市“低温”开场已成定局＞＞＞

01.

南京10大高价地座次重新排位

河西中4.3万/㎡晋级南京“第三贵”高价地

此次竞拍，有2幅地未拍先火，早已“预定”摇号环节。

其一，河西中G42地块，该地块25日上午9:36开始竞拍，一次性加价1.85亿元，30S触顶，成交楼面地价43056元/㎡，赶超海玥花园，晋级南京“第三贵”高价地。

其二，百家湖G44地块，9:42开始竞价，10:05触及最高限价，用时23分钟，楼面地价21265元/㎡，与之相邻的是今年5月份象屿触顶摇号抢来的百家湖G16地块（即华发铂萃云湾），楼面价21280元/㎡，相比之下，两幅地出让体量都在3.1万方，前后拿地成本价基本持平。

之所以说这2幅地触顶是意料之中的事，有以下几个原因。

先看G42地块，可谓典型的开拍即巅峰。

①地处核心区，周边配套成熟。

该地块位于头部板块河西中，就在海玥花园旁边（新房售价7万3），附近还有南师新城怡康街分校，配套齐全，目前二手房价6万以上，是当前南京楼市相对坚挺的板块。

②地块小而美，尤受开发商喜爱。

该地块总起拍总价只有16.65亿元，较低的总价意味着开发商拿地需要承担的风险，也更加低一些。

那么能够有能力拿下这个地块房企数量也会相应更多一些。实际上从今年土拍市场上可以看到，很多爆火地块都备“小”的特点。

③区域内存货低，竞争小。

目前河西中新房存货已经到了很低的水平。

越秀和樾府已收官清盘中，海玥仅剩一栋楼待加推（34套建面430㎡三层院墅），此外，还有纯新盘颐居天晟府（计划8月下底公开实景示范区，预计9月首开）。

对于G42而言，也就意味着没有太多库存积压，小板块内竞争压力小，出货相容易。

再来看百家湖G44地块，23分钟触顶。

①位置优越。紧邻象屿华发铂萃云湾，周边配套完善，靠近3号线“胜太西路站”南侧规划有小学、幼托用地，北侧为秦淮新河，一河之隔即南站板块。

②百家湖核心片区宅地稀缺，每次出让地块体量都不大。这几年百家湖核心区开发基本处于尾声，这块地是原控规修改之后科研/工厂一份为二的地块，附近目前还保留一部分科研、绿化、幼托用地。

百家湖本身辖区内改善需求旺盛，加之前两年区域二手房老旧，亟需新项目更新迭代，5月拿地的象屿G16地块，已与华发联手开发。

打造9栋小高层产品，户型95-110-135㎡，计划9月公开售楼处，10月上市，放风4万/㎡出头，这个价格还是很有吸引力的。可辐射4.5万的城南软件谷、4.6万的江宁百家湖以及5万+的城东客群。

③地价不高，房企有赚头。该地块热度高企的原因为“地价便宜，在安全售价之下，回报预期挺好”，在后期产品打造方面，宜“控总价，小户型跑量”。

02.

多幅地价回调 最高降4800元/㎡

本地城投/地方国企仍是拿地主力

本次土拍，从拿地企业来看，地方国企/城投平台依然是角逐主力，起拍地价方面，相比此前均有小幅度下调。

如雨核G50、燕子矶G43、兴智G48、东山G49、上秦淮G45、新区G04分别被华润&交建，南京滨诚整治开发有限公司、栖霞开发区平台、江宁城建、颐居建设、中交投资等本地国企或城投（联合体）底价托底。

下面展开说下雨核、东山和新区地块。

雨核G50： 1轮竞价，被华润&交建以总价20.7亿斩获，楼面地价22088元/㎡，这也是华润第二次在雨核拿地。

地价方面与三年前彰泰拿下的G29（即融创彰泰观南府）22164元/㎡的楼面地价基本持平，容积率2.2，预计会打造临河小高层产品，精装定价4万/㎡左右相对合理。

从航拍图上看，G50地块紧邻机场二通道，南侧邻近秦淮新河和秦淮河百里风光带，东北侧有在建雨花城市运动公园（约22万方），附近有幼托用地，无论是交通区位还是景观资源都较为优越。

东山G49： 一轮竞价，被江宁城建15.1亿底价竞得，楼面价16202元/㎡。

地价方面，比去年7月武夷拿下的东山G47地块17199元/㎡的楼面地价降了997元/㎡；比去年10月中天美好拿下的G90地块（即中天云来）15430元/㎡的楼面地价小涨772元/㎡。目前武夷七里湖山、中天云来皆有产品在售。

其中由中天云来，由浙系房企中天美好开发，户型建面约77-143㎡，精装均价3.41万/㎡，今年4月份首开以来，小户型产品取得不错成绩。该房企还参与河西中G42地块报名争夺，虽然最终遗憾擦肩，但能参与河西中这样的地块，某种程度上也看出中天美好拿地的魄力和综合实力。

江核G04： 地块性质商住混合用地，一轮竞价，被中交投资以为总价12.4亿底价成交，楼面地价18404元/㎡，这也是今年江核首幅出让的涉宅用地。

相比三年前卓越拿下的2020G12地块（即晴翠府，商住混合用地，当年历经38轮竞价）23288元/㎡的楼面地价降了4884元/㎡。

实际该地块区位不错，毗邻在建的地铁4号线二期“浦江站”，周边有多幅教育用地，包括鼓楼幼儿园、一中等，北侧有今年2月引入金陵中学（在建）；华润万象系综合体、晴翠府综合体都在建设中，以及鼓楼医院江北国际医院等，基础配套逐步落地。

去年下半年以来，核心区新房市场降温明显，打折促销不断，就连区域曾经万人摇的次新二手房也未能幸免，新房割肉，二手房砸盘，对房企拿地带来了非常不利的影响。其实不止江核、此次土拍江南多幅地块都有类似遭遇。

目前中央商务区-国际健康城主力在售楼盘有晴樾府、保利扬子萃云台以及四季度要上市的江和花园（仁恒操盘），加包后装修售价在3.6-4.5万/㎡之间，产品品质都还不错，感兴趣的可以多关注。

03.

底价地也有“宝”

大校场、燕子矶资质都不错

当然，虽然此次托底地块数量足足有10幅，但是这些底价出让的地块中也不乏质量较高的地块。

比如：

大校场G41，一轮竞价被南部新城市会展中心拿下，楼面地价31474元/㎡。

该地块位置十分优越，东北侧伟星誉璟府，南侧有规划的油库中小学以及油库公园，北侧还临近机场河。

不过就是地理位置这么优越的地块，最终还是底价出让，原因在于：

①起拍地价稍高，一般房企不敢轻易押注（口袋里没余粮了）；

②还有就是大环境影响，目前大校场呈现的状态是房子多客户少，加之今年以来区域持续不间断供地上市，致使新房库存有一定积压，需要时间消化。

再例如，燕子矶G43地块，被南京滨诚政治有限公司以底价31.8亿元拿下，楼面价18527元/㎡，比今年5月国贸触顶摇号拿下的G20地块（即保利国贸璟上）降了2726元/㎡。

这块地本身资质不错，奈何没有房企愿意报名？

一部分原因是这块地起拍总价很高，达到了31.8亿元，是南京五批次土地起拍总价最贵的一块地；二是出让面积大，超7万方，对房企开发提出较高要求，后期大概率与其他国央企联手开发。

G43地块不远处就是地铁1/7号线换乘站“晓庄站”，晓庄立交，交通通达性高，周围商品房有保利燕璟和颂、保利国贸璟上，此外1.5公里范围内南外仙林燕子矶分校、晓庄师范学校林立，从幼儿园到高中，一站式教育配套齐备。

没想到，这次是中建系笑到最后。

整体来说，除河西中G21、百家湖G44地块有多家房企参与争夺外，南京五批次土拍没有出现特别火爆的地块竞争现象，总体比较平。

这对金九银十、四季度楼市是一个信号，金九银十若没有重磅实质性政策落地，楼市低迷现状短期难有改观。

不过，接下来头部板块不乏颐和天晟府、天琴华樟等“破7冲8”总价2000-4000万级重磅项目登场，结合中宁府此次摇号人数来看，南京顶豪改善项目依然有较强的市场号召力。

更多热点回顾＞＞＞