中国人民银行日前对房地产信贷做出了调整，个人首套住房的首付比例下限下降到20%、二套住房的首付比例下限下降到30%。今天，就让我们来聊一聊房地产贷款，看看它为什么是一种非常优质的杠杆。

对于在投资中使用杠杆，投资大师沃伦·巴菲特和查理·芒格的态度是复杂的。一方面，芒格和巴菲特都反对投资者在证券投资中，使用那些唾手可得的金融杠杆。芒格曾经说过：“如果你的投资是正确的，那么你不需要杠杆也可以过得很好。如果你的投资是错误的，那么杠杆会要了你的命。”

但是，巴菲特和芒格在自己的投资中，却使用了大量的杠杆。

在巴菲特经营投资公司的早期，他向身边的投资者募集了不少资金，并且在取得超额收益以后提取业绩报酬，这对于他的本金来说，实质上是一种杠杆。在后来的伯克希尔·哈撒韦公司的经营中，大量超长周期的保险浮存金，也给巴菲特的投资组合带来了高杠杆。

巴菲特贷款30年买房

在买房子时，巴菲特更是把杠杆用到非常充足。在1971年，也就是巴菲特41岁时，当时他以15万美元的价格，在美国加州拉古纳海滩买了一套度假别墅。为了买这套别墅，巴菲特居然借了30年的银行贷款。

巴菲特41岁的时候大概有多少钱呢？根据各方面的估算，巴菲特当时的总财富大约是3000万美元。即使坐拥这样的财富，巴菲特在购买一栋价值15万美元的房产时，居然还用足了银行贷款，为这笔投资上足了杠杆。

关于这笔房产投资，巴菲特后来这样描述：“在我用15万美元的价格买下这栋别墅时，我从大西部银行借了一笔钱。因此，这套房子当时只有大约20%的产权属于我。但是当时我想，相比全款买下这套房子，我可以用这笔钱做更好的事情。我用贷款以后腾出来的钱，买了伯克希尔·哈撒韦公司的股票，现在创造了远远多于全款买房的价值。”

可以看到，巴菲特对于房贷的态度很明确：既然这笔贷款可以让自己的钱不用去买房子,去做更有意义的事情，那么为什么不贷款呢？尤其当这笔贷款是一种好杠杆的时候。

什么是好杠杆

同样是借钱、加杠杆做投资，为什么巴菲特和芒格对有的杠杆避之唯恐不及，而对有的杠杆趋之若鹜？这就关系到一个杠杆是不是“好杠杆”。

简单来说，好杠杆和不好的杠杆有以下区别：好杠杆周期非常长（至少20年起步），不好的杠杆周期短；好杠杆不会在抵押品价格波动时，要求投资者马上还钱，不好的杠杆则反之，在抵押物价格下跌时要求立即提前还款，或者补足本金，否则就要抽走贷款，落井下石。

对于好杠杆来说，它会让投资者如虎添翼。它不会在任何情况下要求投资者在短期还钱，或者提前还钱，即使是在市场最逆风的时候也不会如此。它的周期又足够长（20年以上），因此可以穿越市场的周期。显然，房贷符合好杠杆的各种要求。

但是，对于不好的杠杆来说，事情则变得糟糕起来。如果投资者的投资业绩顺风顺水，那么无所谓，它看起来和好杠杆一样，两者都会放大投资者的业绩，甚至不好的杠杆更容易获取一些。但是，一旦投资者在短期遇到市场逆风，哪怕这阵逆风终将过去，不好的杠杆也会在“最恰当的时候”落井下石。

正是由于不好的杠杆会在市场最糟糕的时候，给最虚弱的投资者致命一击，所以芒格才会有“好投资不需要杠杆”一说。但是对于好杠杆，芒格和巴菲特从来都是非常喜爱的。

房贷的利率，在所有贷款中属于非常低的一种（相对消费贷、短期贷款、信用卡贷款等），期限又很长（可以借到二三十年），中间不会要求贷款者提前还款。同时，一笔贷款的金额还可以很高。从杠杆的角度来说，这样的贷款岂止是好杠杆，简直是完美的杠杆。

好杠杆和好投资的区别

虽然房贷是一种很好的杠杆，但是并不意味着房地产投资就一定是赚钱的买卖。好杠杆归好杠杆，好投资归好投资，两者并不是一回事。

好杠杆只有碰上好投资，投资者才能取得优秀的回报。而如果好杠杆加上糟糕的投资，换来的不过是大一些的糟糕投资而已，当然这比坏杠杆遇上坏投资的结果还是要好很多。

关于房地产投资，巴菲特曾经说过一句话：“如果一个投资者买房的胃口比他的钱包大得多（比如用了别人的钱包），那么这会是一场噩梦。”对于优秀的房地产投资来说，事情也是一样：适当甚至是优秀的年租金与房价的比例（3%是一个常见的标准）、稳健增长的本地经济，都是做好房地产投资所必需的要件。

所以说，在投资之中，正所谓“运用之妙，存乎一心”，杠杆是不是一定不能用？并不绝对，有的杠杆很好，有的杠杆很糟糕，我们要学会区分。房子、股票、债券，它们是不是一定是好投资？不一定。有的时候有些房子和股票很好，有的时候则没有那么好，我们也要学会甄别。

后来治蜀要深思

这种投资中的“不确定、没有成法可依”，让我想到在成都武侯祠上的一副著名对联：“能攻心则反侧自消，从古知兵非好战。不审势即宽严皆误，后来治蜀要深思。”

这副对联出自清代赵藩之手，被后世誉为《攻心联》。上联说的是，自古以来，优秀的政治家和军事家一定要明白人心，一味好战并非兵法上策。而下联更妙，意思是说为政之道，需要审时度势、宽严相济才行，否则只宽松或者只严峻，哪个都不一定能取得好结果，以后治理蜀地的人对此必须要深思。

宽严相济、不依一端，和治理蜀地有什么关系呢？这就要提到诸葛亮在入主四川时的一段著名对话。

根据《资治通鉴》记载，在诸葛亮辅佐刘备入主四川以后，治理社会的手法“颇尚严峻”，于是“人多怨叹”。法正就劝诸葛亮:当年汉高祖入关，约法三章而已，于是秦朝的人民非常感恩戴德。今天你刚刚占有四川，就如此严峻，恐怕不妥。

诸葛亮说:“君知其一，未知其二。”当年秦法暴虐、人民苦不堪言，高祖刘邦以宽政继之，因此得到人民拥戴。反之，我们进四川以前，刘璋管理松弛，“文法羁縻，互相承奉，德政不举，威刑不肃”。这两者有本质不同。如果继续以宽容的政策管理，那么“宠之以位，位极则贱。顺之以恩，恩竭则慢。”再多宽容的政策，对于已经松弛糜废的西蜀社会，也很难奏效。因此今“威之以法，法行则知恩。限之以爵，爵加则知荣”。只有用严峻的方法管理蜀地，才能一举奏效。

后来，蜀地果然在诸葛亮的管理之下不断整肃。在三国的对抗中，西蜀政权以中原几分之一的人口，在魏国对其极度觊觎的情况下，居然能做到诸葛亮六出祁山、姜维九伐中原，持续以战略进攻替代防守，维持了整整43年的国运，诸葛亮对蜀地的治理道路选择功不可没。

因此，对于社会治理来说，宽和严都不是治理的必选项，而要根据不同的情况，做出最恰当的决定。而对于投资来说，一项投资用不用杠杆，买不买股票、债券、房地产，也都没有成法可依。只要能把资本配置的效率发挥到最高，长期损失的风险降到最低，我们就能做出最好的投资。

(作者系九圜青泉科技首席投资官)

责编：彭勃

校对：姚远