政策“细节”来了，房地产可以谨慎乐观了吗？

时事新闻2023-08-29 00:41:02无忧百科

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近日，安信证券首席经济学家高善文撰文“关于当前资本市场的一些思考”引发市场关注。

高善文在文中指出，7月下旬以来，各项政策开始陆续调整，在央行超预期降息的同时，围绕房地产、地方政府隐形债务等领域开始传出新的政策信号，市场在认真关注和消化这些政策信号的同时，也在期待进一步的政策细节。

终于，在7月24日召开的中央政治局会议明确要适时调整优化房地产政策的一个月后，落实中央政策的“细节”来了。

8月25日，住房和城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局三部门联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。

根据通知，“认房不认贷”指的是，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

简单说，只要你名下无房，不管之前有多少次贷款记录都没关系，都属于首套。

与“认房不认贷”对应的是“认房又认贷”，即在全国范围内，只要有房有贷的，都无法被认定为首套房，会被极高地提升首付比例。因此，认房不认贷，对于那些想买二套房的人来说是一大利好。

不过，通知明确，这项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。这一点给一线城市留下政策回旋的余地。

我们一直强调，北上广深等城市具有标杆作用，一项政策如果不能在标杆城市落地的话，其实际作用将大打折扣。

比如，同样是8月25日，浙江嘉兴市住建局发布21条新政，支持居民家庭的刚性和改善性合理住房需求，取消行政限制性措施，即自措施发布之日起，支持所有居民家庭的合理购房需求，不再限制购房套数；所有商品住房（含原限售房屋）不再限制转让；因申领人才购房补贴需限制交易的房屋不在执行范围内，参照相关人才政策要求执行。

这意味着，嘉兴已经取消了限购限售了，而这两个政策正是打击炒房，落实“房住不炒”的核心，步子不可谓不大。

但说实话，嘉兴取消限购限售的政策并未在舆论场上掀起多大的浪花，因为这样的三线城市不具有代表性，而反过来看，如果是上海，或者退一步是杭州全面取消限购限售，其影响就不可同日而语了。

因此，“认房不认贷”被纳入了“一城一策”工具箱，城市可以自主决定用或者不用，既是政策的灵活性，也有政策的不确定性。

根据诸葛数据研究中心不完全统计，自去年以来，包括郑州、杭州、南京、无锡、天津、佛山、东莞等在内的超20城已经优化认房又认贷政策。

但包括北京、上海、深圳、广州在内的一线城市，以及多个强二线城市如西安、厦门、成都、长沙等共有16个城市都执行认房又认贷。比如北上广深，无房结清贷款后，也是二套房，首付动辄五成起，极大地制约了购房欲望。

考虑到7月的政治局会议之后，四大一线城市先后表态力挺中央政策，我们仍可期待“认房不认贷”在一线城市尽早落地。

与“认房不认贷”同日公布的，还有财政部、税务总局、住房城乡建设部发布的《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，将此前推出的“换房退税”优惠政策延续至2025年年底，确认居民换购住房继续退还个税。

8月25日召开的国务院常务会议审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》，要推进保障性住房建设。

相对来说，这两项政策都属于老生长谈，都属于政策的延续，不具有太大的政策影响力。

关键是，这样颗粒度较粗的政策在近两个月太多。据统计，自7月24日中央政治局会议召开，其后住建部发声，提出要落实好降低首套房首付比例和贷款利率、改善性住房换房税费减免和“认房不认贷”等政策措施以来，截至8月22日，8月各地出台政策已超40条，已高于5～7月全月平均数量。

但政策并未起到立竿见影的效果。

以郑州为例，据诸葛找房数据研究中心数据，郑州作为中央政治局会议之后首个优化房地产政策的二线城市，文件正式出台后看房的人数有所增加，但成交并无明显起色，8月前三周，郑州新房市场成交套数分别为1278套、1501套和1278套，成交量低于新政前一周；二手房成交量有所回升，8月前三周分别成交1858套、1877套和1941套，但市场景气度并不高。与此同时，郑州还面临新房库存高位、二手房挂牌量大的现实问题。

中国社会科学院研究员、中国城市经济学会房地产专委会主任王业强在接受21世纪经济报道记者采访时表示，在当前市场形势下，政策的宽松往往难以得到市场的及时反应，购房者会期盼更加宽松的政策出台。“尤其是当前市场分化趋势明显，一些能级较低的城市需求乏力，政策基本处于无效状态，普遍性的宽松政策往往达不到提振市场信心的效果。”

而这也是当前国内房地产市场调控面临的一个拧巴的问题，一二线城市缺乏可落地的政策细节，而三线及以下城市，即使不断出台政策但对市场活跃的效果有限。

而要扭转这种拧巴的状态，要么全面放开行政限制措施，全国一盘棋，但这种设想显然与当前“一城一策”的要求不符合。另一种选择就只能是针对城市的房地产发展痛点，尤其是刚需和改善性需求上，精准发力，也就是要有更多的颗粒度较细的政策“细节”出台。

回到前面的“认房不认贷”，如果没有“供城市自主选用”这个补充，那么就是落实全国统一实行“认房不认贷”，这绝对是大大的利好。而把用还是不用的皮球踢给了各个城市之后，城市又要考虑该不该用、敢不敢用，特别是一线城市还得这评估那调研，最后“细节”出台可能要到9月底，甚至10月，政策的效果又在市场期待更多的“细节”中消磨，地产复苏仍遥遥无期。

怎一个难字了得！