又降息了。

8月21日，新一期贷款市场报价利率（LPR）公布。其中，1年期LPR再度下调降至3.45%，不过，与房贷等密切相关的5年期以上LPR保持不变，仍为4.2%。

房贷利率的调整备受瞩目，尤其是今年以来，相关部门建议降低存量房贷利率，这关系到楼市乃至消费增长。

目前来看，降低存量房贷利率仍待落地，随着LPR进行最新调整，存量房贷利率下调进程有望加快。

那么，降低存量房贷利率，究竟难在哪？该如何调整？

房贷余额同比减少

两年前，李纯通过北京市海淀区一家银行贷款买了一套房，贷款金额160万元，全部是商贷，当时房贷利率是5.25%，月供10000多元。

今年8月，随着一笔理财资金的到账，李纯决定将这套房子的贷款全部还清。

和李纯一样决定提前还房贷的人不在少数。

北京市一家银行网点个贷部门工作人员告诉中国新闻周刊，最近一年来，选择提前还房贷的客户数量增长在30%以上，有些客户是一次性提前还清全部贷款，也有一些客户提前偿还部分房贷。

此前，由于提前还贷的客户较多，交通银行下发了一则通知，针对提前还款客户收取的补偿金标准要进行调整，一度引发争议。

今年初，部分银行还出现了提前还贷排长队的现象。不过，目前这一局面已有所缓解，从此前等待数月已缩短至一个月左右。

李纯也有过这种等待的经历。在今年4月，他咨询之前办购房贷款的那家银行支行的个贷经理，对方当时答复提前还贷要等一等，不过，在8月份时，银行个贷经理告诉他，可以来营业厅直接办理。

随后，他带好相关证件来到了营业大厅，当场就办理了提前还款手续。根据约定，在9月初，李纯将资金打入账户，银行将钱划走，就完成提前还款。

从去年至今，消费者提前还房贷的势头备受关注。

央行公布的数据显示，2022年末，个人住房贷款余额38.8万亿元，相比于2021年末个人住房贷款余额 38.32 万亿元，这意味着，2022年一年，个人住房贷款余额仅增加了4800亿元。

而在2021年，个人住房贷款余额由2020年的34.44万亿元增长到 38.32 万亿元，一年时间增长了3.88万亿元。

上述数据表明，2022年个人住房贷款余额新增量比2021年少了3.4万亿元，增速比2021年末低了10个百分点。

一位金融行业分析师表示，在当前全年商品房销售额超10万亿元、贷款购房规模仍然较高的局面下，个人住房贷款余额新增量出现大幅缩水，意味着，提前还款客户规模较大。

到了2023年，从目前来看，提前还贷势头有增无减。

央行数据显示，2023年上半年，个人住房贷款余额38.6万亿元，同比下降0.7%。半年时间过去，个人住房贷款余额减少了2000亿元。

巨大的房贷利息支出

除了原本有提前还款计划的人群之外，目前改变还款周期选择提前还款的人群中，主要是两类人群，一类是LPR改革之前贷款购房的人群，由于当时采用的是基准利率的贷款方式，其房贷年利率将近5%；第二类是LPR改革之后购房时采用加点方式贷款的人群，尽管5年期以上LPR长期维持在4.2—4.65%，但由于上浮点数，其房贷利率仍然接近5%。

尤其是对于购买二套房的人群，包括一些置换的改善性群体，由于利率上浮，在很多地区其房贷利率一度上浮100个左右的基点，房贷利率达到5.2%—5.5%甚至更高。

中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华向中国新闻周刊表示，由于历史上房贷利率政策改革存在前后衔接不完善的问题，导致2017年3季度至2021年底购房人群房贷利率居高难下，部分加成高达120多个基点且长期不变，部分存量房贷利率过高。

作为卖一买一的改善型需求，李纯虽然名下只有一套房，但由于认房又认贷的政策，他还是只能按照二套房贷款，其利率高达5.25%。

这一利率水平，比当前北京首套房4.75%的利率高出50个基点，比5年期以上LPR高出105个基点，而相比于全国多个执行宽松利率政策的城市，比如郑州、福州首套房贷款利率最低3.7%，则高出150多个基点。

一方面是利率较高；另一方面，则是收益太低。李纯算了一笔账，如果将这笔钱放在银行定期存款，一年期的存款仅仅近两个点的利息，收益太低。即使放在稍微高一点的理财产品中，收益率才3%左右，一年下来利息收入也就4.8万元。但是，按照他目前的月供，一年下来，仅仅房贷偿还额就高达12万元。

他觉得不划算，于是，在理财资金到期后，他决定提前还款。

浙江工业大学中国住房和房地产研究院副院长范建双告诉中国新闻周刊，当前存量房贷款利率普遍偏高，而近年来随着市场利率稳步下降导致存量房贷利率与新购房利率出现明显利差；同时，由于金融市场波动导致部分投资者缺乏合意的资产标的。因此，很多存量房贷借款人选择了提前还贷。

这一高成本究竟意味着什么？

央行数据显示，2022年末，我国个人住房贷款余额38.8万亿元。如果按5个点的房贷利率来计算，则每年全国人仅房贷利息支出就高达1.94万亿元。

2022年，全年全国居民人均可支配收入36883元，人均消费支出24538元，粗略计算，收支相抵则人均结余12345元，全国合计16万亿元左右，这一数字与2022年金融机构居民存款基本相符。

那么，全国房贷利息支出金额占到全国居民收入结余金额的1/8，考虑到需要支出房贷利息的仅是贷款购房人群，这意味着对于这部分房贷群体而言，其资金偿还压力更大。

对此，邹琳华表示，过高的存量房贷利率，除了增加二手房抛售压力外，还会妨碍消费增长，并通过提前还贷引起宏观金融收缩，强化经济波动。

有待落实

7月14日，中国人民银行货币政策司司长邹澜在国新办举行的2023年上半年金融统计数据情况新闻发布会上表示，人民银行支持和鼓励商业银行按照市场化法治化的原则，与借款人自主协商，变更合同约定，或者是用新发放贷款置换原来存量的贷款。

目前来看，有一些地方表态降低存量房贷利率。8月3日，郑州市出台15条楼市新政，其中，鼓励在郑各商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率，引导个人住房贷款利率和首付比例下行，稳定居民消费预期。

但从最终落实来看，全国银行大多尚在观望准备之中，鲜有大的商业银行出台降低存量房贷利率的措施。

范建双告诉中国新闻周刊，尽管央行鼓励商业银行和借款人可协商降低存量房贷利率，但实际操作层面仍存在难点和不确定性。在银行净息差持续下行的背景下，下调存量房贷利率会造成银行利息的损失、降低银行的资产收益率，银行主动下调存量房贷利率的动力不足。同时，银行和借款人签订的合同是受法律保护的，央行强调要按照市场化、法治化原则，这就排除了强制全面调降存量利率的可能。

范建双进一步表示，但是也应该看到，对于银行来说，通过这种方式不仅能够减少提前还贷比例和利息损失，从长期来看还能提高银行的竞争力和市场占有率；对于存量房贷购房者来说，通过这种“转贷款”方式能够有效缓解其利息负担，同时也能提高借款人的还款意愿和还款能力，弱化其提前还贷动机，提振消费。

邹琳华建议，调整存量房贷利率涉及银行收益及合同条款变化，且存量房贷高利率本身是房贷利率政策改革留下的“尾巴”，所以最好由金融管理部门以完善政策之名牵头完成。

范建双认为，从政府的角度看，可以对大型国有银行和股份银行进行试点以发挥其示范效应，减缓用户房贷压力，进而增加消费支出，助力经济复苏。从市场运行的角度看，银行可以针对想要提前还款的用户主动协商转换或变更存量房贷利率合同，以减少客户流失和利润损失。同时，房贷作为优质资产，各大银行也可以积极采取行动，通过降低LPR的加点水平等方式争夺客户池——既包括以低利率争取新客户办理按揭，也包括以低利率吸引其他行客户来办理“转贷款”。

从实际情况来看，下调存量房贷利率还与认房又认贷等政策有较大关联，最终或会影响到调整效果。

以上述李纯为例，尽管他属于卖一买一的改善型客户，但在认房又认贷政策之下，他按照二套房办理房贷，利率为5.25%，即使降低存量房贷利率，参考目前多个城市二套房贷款利率为4.8%，优惠幅度并不大，如果取消认房又认贷政策，按照首套房来处理，参考其他城市首套房贷利率为4.2%甚至更低，利率水平将下降很多，月供支出也下降很多。

7月底，住房和城乡建设部部长倪虹召开企业座谈会强调，要大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。

在降房贷的背景下，LPR是否还有下降空间？

8月21日，中国人民银行公布，1年期LPR下调10个基点，由3.55%降为3.45%；5年期以上LPR不变，仍为4.2%。

中指研究院分析认为，整体来看，LPR下调空间或已不大，未来或许更多房价调整压力大的城市通过下调加点数来降低房贷利率，降低购房成本。另外，存量房贷利率下调进程有望加快，从而释放居民消费潜力。

作者：刘德炳