封面图 | 《西部世界》剧照

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问：

恒大近期又有新动作。综合多家媒体报道，当地时间8月17日，恒大集团在美国根据破产法第15章向曼哈顿破产法院申请破产保护。8月28日，恒大系三家上市公司实现了全面复牌。这到底是好消息还是坏消息？

冯叔：

恒大最近有两个事情引起大家关注，一个是在美国纽约申请破产保护，另一个是旗下三家上市公司在港交所正式复牌。关于这两件事情，我的看法是，这只是得了重病的人延缓死亡的一些方法。

重症病人身上插满管子，延缓死亡，肯定有两个目的。

一个是，利益相关者还在博弈。在子女还没有想好、遗嘱还没达成共识时，这管子不能拔。我觉得，这基本上不属于爱，而是利益博弈。

就像现在的境外债权人，他们通过在美申请破产保护的方式，博弈出想要保护境外资产，这样子破产清算的时候可以多拿一点。

另外一个，顺利复牌也可能恢复阶段性的融资功能，在未来破产清算之前，使一部分群体的压力得到一些舒缓，也获得他的利益。

总之，这不过是走向死亡路上利益的角逐和博弈，对于恒大来说，延缓死亡和死亡之前，（利益相关者）彼此再博弈一下。

另外，对于恒大来说，不是想不想死的事情，而是怎么样死得体面的事情，所以这样一些动作也可以使这个死亡过程延长，死得比较体面。未来对于当事人来说，（企业）死亡之后留个活尸、留个全尸，以后大家哀悼的时候表示一些敬意，我觉得就起到这么一个作用。

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问：

近两年，很多爆雷房企都选择撤离上海、北京总部，比如，融创将在10月前将总部从北京撤回天津；出险房企蓝光、祥生、奥山、恒泰等房企也撤离了上海虹桥。为什么在黄金时代这些房企一股脑儿地搬迁至北上，在流动性危机后又回归大本营呢？

冯叔：

不同的开发公司、地产公司，他们对于总部的选择，在繁荣的时候和萧条的时候，在区域选择上的逻辑是一致的。

繁荣的时候，要在一线城市最核心的位置，比如我发现在首都北京，几乎每个地产公司都有一个中心。我现在所处的地方叫万通中心，是我们自己建的。在它边上，还有万科、金地、万达、SOHO中国和阳光100的总部中心。

周围这些地产公司都会驻扎在北京CBD，他们都有自己的中心，因为这个地方具有标志性，另外物业品质好、租金高，所以从商业角度来说，既能满足自己一部分办公的需要，又能够给客人和合作方带来方便，同时也可以争取更多的合作机会，让客户更信任你，那么这是个选择。

但是，当出现问题和危机的时候，比如，公司爆雷或者财务紧张，那它们要选择退出、需要还债，最好卖的资产也一定是这个位置的资产。

比如说，在二三线城市的写字楼，可能一平方米最多卖1万块钱，但是在北京、上海，CBD区域的写字楼，一平方米可能卖5万、8万、10万，所以一定是先处置这部分优质资产，处置完资产、还完债以后，总部就要重新选择一个低成本的地方。

所以当公司遇到危机和需要重整的时候，降低成本、变卖资产、扩大偿债能力，一定会先卖掉最好的地方、最容易卖出去的这部分资产，只能是卖掉一线城市CBD区域的核心物业，同时迁移到二线城市或者说成本更低的城市建立总部。

这样的话，能够降低成本、缩减开支，赢得债权人的理解和支持，这是一个理由；CBD区域的核心物业位置更好、更值钱、更容易流动，这是另一个理由。

所以在繁荣和萧条的时候，或者说繁荣和出现危机的时候，大家首先想到的是买CBD区域的核心写字楼，或者卖他的写字楼，（房企们）选择的地方通常是一致。

主编｜王滔编审｜陈润江顾问｜王淑琪