政策高度密集，令人充满期待又心生忐忑，“期待”在于会不会有“对我有利”的政策出台，“忐忑”在于这样的政策下我要不要买房子（还是继续卖房子）。

昨天看到，多家银行反馈，今年以来监管部门没有再要求报送房地产贷款和个人住房贷款占比数据，意味着房地产贷款集中度管理制度执行有松动。

这项政策是2020年底推出，五档管理。

今天市场流传甚广的是，深圳的限购限贷放松“小作文”，包括“直系亲属赠与、过户可以无需购房名额”等，有人说真有人说假。具体真假，等等便知，不急在一时。

现在让人买房子，似乎是在引人跳坑，盲人骑瞎马，夜半临深池。市场的可怕之处，也是市场的奇妙之处，都在此。

我们只能说自己认为正确的话，知行合一的话。不要看一个人怎么说，看他用脚投票在哪里。

无论是刚需还是投资，尤其是刚需。今天的市场，如果你想参与，有几件事还是要去琢磨一下。咱们的工作之一，就是把风险扯明白，再去做决策，尽量不搞营销那一套。

一，试着让自己不再去猜政策。

政策实在是太多了，也因为我们市场的特殊性，导致人们对政策的关注度极高，把90%以上的精力都投到政策上去了。分析家们也都知道这个套路，所以也去天天为买家们揣摩政策，打探消息，发布内幕……某一天，来了个政策，大家鸡血一把，微信群火两天，随后市场又“平淡”了，不怕，再来下一轮……

我一般不看这个做决定，我也不建议真正的买卖双方这么做——揣测政策。对分析家而言，揣测政策是工作，但对买家卖家而言，你需要做出大几百万买入卖出的决策。这完全是要命的两件事。

每天90%以上的信息对我们的决策实无用处。常识让我们务必谨记两点：买房子是一个超长周期的资产配置，也是家庭一生中最大额的一笔投入。所以，当你做出决定的时候，看的时间一定要长，考虑的因素一定要多，尤其是要基于自身的实际情况而非外在的条件波动去做决定。

关于房地产政策的方向判断，每个人现在都可以知晓——不知如何及何时放松，但一定是放松放松再放松。个人知道这些就够了，如果限贷放松、限购放松，但你认为家庭已经不适合再上杠杆，那么就算是首付降到2成、3成，你也应该继续坚持缩表，而不能因为政策的放宽而转变自己原本的策略。

试着为自己设定好一个入市/卖出的阀门，是现在个人的紧要事。不存在完美，只存在取舍。

二，市场真正可怕在环境变化。

一般我们对市场的理解就是简单的供求关系，（其它条件不变）价格上升需求量下降，反之反之。而且，在过往实操中，人们的决策基本都基于一个乐观假定：预期收入会以某个双位数的百分比持续增长，而供应不会。所以，深圳楼市基本上一直存在“供不应求”的环境里。

但是现在整个问题其实发生了剧变，这个变化不单单是上述的基本知识解释得了。很简单的证据是，现在楼价下降了，但是成交量没有上升或者同步上升的少。

变的那个原本不变的“其它条件”（像术语里说的需求曲线位移了），不再单单是价格-需求量的关系，整个内外部大环境都变了。人们的偏好变了（人们对资产安全的重视程度高于增值），预期收入也降了（意味着需求量下降），开发商的供给意愿和供给能力也降了（规模化扩张的路子走到了尽头），你现在就是取消三道红线、贷款集中度管理，也没有企业再去扩张。

这是房改以来没有出现过的情况，或者说，之前的数十年里，曾有那么一些时间短暂的出现过，但从未像今日这般明显。

面对这个变化，你再用旧有的经验去解释，认为“这次没有什么不一样”，风险会很大。

三，的确已经跌过头了。

无论是全国楼市，还是深圳楼市，都是如此，成交量极度萎靡，跌过头了。

全国楼市上半年住宅新开工面积只4.2亿平米，如果像郁亮所言全年6亿多平米，回到2006年的水平。那确可视为跌过头。

深圳的月均成交量已经连续2年多处在腰斩级水平，而且真实房价至少下跌了2成以上，很多楼盘都是3成起步，学区盘腰斩不在少数。龙华溪山最近刚成交一套127平米单位，单价5.9万，低于指导价，卖主说回到了2017年。也许要做好普遍回到这个年份的准备。

这样的调整烈度，在全国范围看，都超过了过往任何一次。量与价，都跌过头了。这反映了人们对经济前景极度悲观的情绪，如果说风险暴露，这已经暴露到极致水平。极度悲观的市场有重要特征，对任何支持政策都无视之，这不单是现在楼市的特征，也是股市的特征。无论你做什么，市场都“用脚投票”。

对那些现金压力不大的家庭而言，继续跟着踩踏，不是明智之举，除非你有其它计划。从来不存在一个单边下跌、无限下跌的市场，正如也从来不存在一个单边上扬、无限上涨的市场。如果它超跌了，那么，最终价格在某一个水位会稳住，而且会回归。

四，存在真实需求支撑。

需要回到根本点考察的是：市场上买房子的真实需求还在不在，结实不结实。

我认为深圳这个城市，依然有许多人的居住需求没有被满足，他们需要改善家庭的居住条件。诚然，由于悲观情绪，这个需求量比以前有减少，但真实而急迫的客户量还是要比绝大多数城市庞大的。这一点可以从一些限价网红盘即便是在今天的极度低迷市场里，还能去化极高得到印证，京沪深都如此。

当然人们喜欢看整体数据，比如住房自有率、人均居住面积、人均居住用地、人均GDP等等，这些不用讲出来，深圳就更有优势了。做出这个判断，不需要这些数据，只要你接触市场一线，多和买家卖家们聊聊天，就能掌握到。那种感觉，不是这样的：你到了高铁上问别人，你买票了吗？而是：很多人告诉你，我现在的房子太小，太旧，我想换一套，但是我有担忧。

聊举最近几个案例：一个是想在南山买600万的二手3房，一个是想卖掉龙岗去龙华，一个是想卖掉宝中去福田，有若干个童鞋是在金地环湾城/绿景白石洲中有纠结，普遍性压缩贷款的倾向度高。

所以，当看到政策放宽时，市场上的卖盘一下子增加了很多，也不需要单纯的害怕。这里面有相当部分是为了换房子，不是那种抛售。这样的市场，某种程度上讲，很适合换房。

这一点决定了，市场不具备条件无限下跌。但这样的市场，买家买房只会高度集中涌向于“好价格的好盘”，所以，非常典型的二八市场会是一个长期事件。

五，未来可见度极低。

必须要坦承一点，房地产的未来现在还看不清楚。

就是说，它的确超跌了，这一点大体上是可以肯定的，超跌了，早晚会回归。但困扰人们的关键就在于此，你不知道这样的超跌市会持续多久。超跌与反转是两件事，市场低迷可以持续很久。这正是资产市场的基本特征之一：它涨起来一定会涨成泡沫，跌起来也一定会跌成狗熊。没有人喜欢这样的市场，但这是市场真实。

关于房地产熊市会持续多久，这一点现在看不清楚。很简单一句话：不知道，充满着不确定性，无论是房企还是个人，其实都不知道未来会怎么样。因为变量太多了，大环境方面的，房地产行业方面的，城市方面的，价格方面的，等等，没有任何一家企业有能力做出预测，更不要说依据那个预测去做决定了。

做好低迷会持续很长时间的准备，是一个安全边际拉高的正确策略。

六，政策刺激作用都会有限。

回来看政策，力度不是最猛，但在持续走向最猛，全面性的。

但基于目前观察，政策起到的刺激作用可能都不会有持续性。因为现有的这些政策是在基于原来的市场判断推出的，原来的市场判断主要是房价上涨过快、房价过高的问题，但是现在主要不是价格的问题，要调节的是整个市场环境。

如果整个市场环境的信心回不来，就是限购全部放开，我们也不敢、不应有太乐观的期待。因为，居民有关未来的收入预期，没有得到缓解。而这个问题，可能需要依赖企业家去解决。

沿着这个思路，我对政策的理解是：当下去除过多过严的管制，只是必要之举，是解决问题的起点，而不是全部。

去除过往过多、过严的行政管制，目的是给到市场自我调节的空间，让无形之手去发挥作用。必须要承认，市场今天的大调整，有基本逻辑方面的问题，但过往经年累月的调控对整体价格信号的扭曲，严重伤害了市场机能。

现在的挑战在于，无论是政策还是人心，还都没有在全面解除房地产调控管制这个问题上达成共识，更别说下一步的事了。所以，复苏之路是曲折的，不是套话。

七，买与卖是主观事。

深圳房价下跌到什么程度才会合理？

答：跌到什么程度都会有人觉得不合理。

在讨论价格之前，人们需要分清楚“需求”和“需要”的区别，需要是欲望，无限大，而需求需要你有购买力，一定是有筛选。深圳湾的房价就是跌到5万，人才房就是跌到1万，依然会有大把人觉得贵，觉得还应该继续降价才对。

价格本来就是主观事，像我们买其它商品一样。面对一套房子，你觉得这个价钱贵，但有人觉得很超值，价格稳定就是在千百万个家庭这样的共同交互出价的过程中出现的。再富有的个人也好，再强大的企业也好，乃至国家，都不能持续而长远的控制。谁觉得自己有能耐干这事，谁就会倒下，没有例外。

所以，个人要回到自己的领域里去，做好自己的风控最重要。风控做好，该买买，该不买，不买；该卖卖，该不卖，不卖。这个时候去淘货，有越来越多可以捡到的漏。这时候换房，你会卖得低并且卖的难，但你买的也低并且买的容易。如果房子是不错的资产，家庭资金压力又不大，这时候没必要再踩踏出货。

要买房，买对房，或卖房，卖对房，加微信号budao2000私询！