据广州中原研究发展部监测，今年十一假期及前夕广州一手住宅开盘或加推个盘20个，合计2709套单位。

推盘个数比去年十一增加3个，总推货量较去年十一增加42%。

受9月20日傍晚广州中心五区社保“5改2”，黄埔、番禺等区取消限购，全市增值税征免年限“5改2”三条措施可以称之为“史诗级”的松绑政策刺激；

开发商、客户的活跃度明显提高，多个番禺、天河多个“网红盘”率先抢跑吸客，市场明显回温。

关于更详细的广州十一推新情况，且看下文解读：

2023年十一假期及前夕一手开盘/加推预测明细

01.

整体推货特征分析：

新政积极带动开发商推货热情，

改善型项目集中

2019-2023年五一/十一黄金周一手住宅开盘/加推情况

对比2019-2023年的十一节点，今年十一推货呈现“920新政刺激力度空前，市场氛围回温态势明显”的特征：

从8月25日作为四大城市中首个宣布落地“认房不认贷”；

到9月11日宣布“1房有贷”购买二套，首付降至4成；

再到9月20日力度空前的限购门槛调整，广州这一轮楼市松绑均“敢为人先”，走在四大一线城市的前列。

广州一系列楼市刺激政策，对于市场刺激作用明显。

根据广州中原研究发展部对全市134个代表性一手楼盘的周度来访去化表现监测显示；

35周（8.28-9.3）起，广州楼盘来访量对比7、8月低位有明显抬头改善趋势。

广州重点监控134楼盘平均每周每盘成交套数走势

另一方面，根据我部对9月23、24日“喝头啖汤”推盘的天河保利天瑞、联投文津府、中建天河精诚壹号去化监控，三盘均获得了较佳的去化表现；

可见920新政为一大波客户提供了“房票”，尤其是具备一定经济实力，希望购置中心区物业的中高端、品改客户，成交需求得到充分释放。

在此市场环境回温的态势下，开发商、客户重拾信心，为十一楼市黄金周奠定积极气氛。

02.

区域特征：

新政刺激下番禺推货近千套，

中心区优质板块“多点开花”

2020-2023年五一/十一主力推货区域一览

今年十一假期，番禺、增城两区供应占比较大，分别占36%、25%。

其中备受瞩目的非番禺区莫属，其中“网红盘”华润长隆悦府已率先在国庆前夕开盘（9月25日晚）；

该盘推出568套单位，首日去化率可观，开盘现场“水泄不通”。

除该盘以外，罗边村旧改项目星河盛世锦城亦计划在9月27日开盘，预计推出过百套单位，“享受”新政红利。

2023年十一假期各区推新结构情况（单位：套）

另一方面，由于近1-2年广州宅地供应集中在中心区，因此本次国庆期间，多个城央优质板块有项目计划开盘；

如荔湾广州和著美苑（2023年4月4日摇号出让的羊城食品厂地块）、白云广州地铁云庐、公交珠实•花城云著；

位于海珠客村板块，临近地标广州塔的新市头村旧改方圆美林•滨江壹号正式获得预售证，首批140套单位，预计亦有望加入十一黄金周。

此外，虽然920新政对本已属于“不限购”范围的增城直接刺激作用较小；

但受相邻区域部分项目计划取消限购后酝酿“调价”等消息影响，不少客户亦加速入手增城优质板块物业。

本次国庆期间计划加推的项目，普遍位于地铁沿线，具备较佳的通勤条件，加上普遍不超过2万/平的单价；

对于预算有限、担心920新政后项目调价的刚需客而言，吸引力较大。

2023年十一假期TOP10推货板块结构一览

十一预判：

新政释放大量“房票”，

国庆广州楼市可期

920广州楼市新政，犹如“平地一声雷”，为市场松绑。

大批新广、外地客户由此获得了购置广州住宅的“房票”，直接从需求端刺激楼市，预计市场反应将会比此前政策来得更加迅猛、明显。

部分合理的投资需求亦会流入市场，因此具有规划利好、未来人口呈现增长趋势的近郊产业中心，亦将会成为市场上的“香饽饽”。

十一黄金周期间，新货供应量充足，此外有不少此前已推未售的项目，亦将承借政策“东风”，重新包装吸客；

尤其像黄埔区，全新盘、推货量少，但区内大盘已有一定在售货量，预计政策松绑亦将带动项目顺销。

此外，今年适逢“中秋+国庆”重叠，产生8天长假，客户拥有更加的充足的时间选房、购房，因此我部认为，国庆假期、乃至2023年第四季度，广州楼市可期。