每经记者：甄素静 每经编辑：魏文艺
“深圳要放开港澳人士购买商业，公寓，商业公寓可以不限套数，以前是要注册公司买。”近日有市场消息称，深圳将对港澳人士放开商业和公寓的有关限购。
就以上传闻，一位深耕深圳房地产市场的中介机构高管在接受《每日经济新闻》记者采访时表示“暂未接到政策通知。”而发布该消息的中介人士也表示，目前还没有收到正式文件通知。
9月11日，深圳市住房公积金管理中心工作人员向记者介绍称，“目前我们这边政策也在梳理和明晰当中，到时可以留意官方发布，但会不会公布、什么时候公布，我们也不确定。”
该工作人员表示，如果接下来落实的话，港澳居民可以以个人身份购买商务公寓或者非住宅类的办公用楼，但具体话还是要观望下政策的发布，或者以最终审核结果为准。
具体到实际操作中，该工作人员介绍称，当下如果港澳居民有购买商务公寓或非住宅类的办公用楼需求，可以先提上来做网签，如果网签备案能通过了，证明已经落实到位了；如果不能通过，就是暂时还不可以。
对于目前是否有港澳居民已经审核通过网签，上述工作人员表示，“目前没收到，但每个人情况不一样，最终还是要以个人情况为准。”
商办、公寓去化缓慢
事实上，过往深圳限购政策针对港澳台居民细分到住宅和商业两类。
多位地产中介在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，“为惠及港澳台人士在深圳购买住宅类房产提供便利，仅需港澳人士提供港澳人士身份证及回乡证即可购买一套住宅。外籍人士（含港澳台人士）不允许在深圳购买非住宅类房产。”
据2007年7月发布的《深圳市国土局关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》，境外机构和个人购买非自用房地产的，要遵循商业存在的原则，申请设立外商投资企业，取得营业执照后方可按照核准的经营范围从事相关业务。
也就是说，境外机构和个人购买深圳非自用商品房，必须要取得两证：《外商投资企业批准证书》和是《营业执照》，营业执照中要有房地产投资的营业范围。
据深圳中原地产研究中心统计，目前深圳在售公寓项目共有74个，其中宝安区公寓项目最多，超过20个；南山区和龙岗区各有10个；其他区的公寓项目数量均少于10个。价格方面，单价最高的为恒裕深圳湾，约15.3万元/平方米，单价最低的为京基御景荟都，约2万元/平方米。2023年前7个月，港人来深置业宗数同比上涨超4倍。近4年，港人在大湾区所有城市的置业金额中，深圳遥遥领先。
“深圳公寓、商办去化还是比较慢，它们的投资属性较强，目前行情下持币在手是更多人的选择。”深圳中原研究中心高级研究员邹少伟在接受记者微信采访时表示，由于2020年7月深圳商务公寓停止审批，近两年公寓供应下滑严重，今年只有4个公寓项目获批，成交也快速下滑，存量可能并不是很多。今年只有4月和8月有新增商务公寓入市，截至8月，深圳商务公寓成交总金额只有192亿元。
商办类产品目前遇到销售困境，在房企一线人员身上更能得到印证。日前，记者在与负责某头部上市房企多个商办类项目的管理人员聊及商办类产品销售情况时，其表示，“比住宅更难，即便是在概念频出的深圳西部地段，依旧需要更多精力才能取得不错成绩。”
镜鉴咨询创始人张宏伟通过微信向记者分析认为，深圳的非住宅类物业，比如写字楼、公寓供应量非常大，去化压力也非常大，对港澳居民开放非住宅类购房资格，从政策目的来看，是想借助港澳局面去化非住宅类物业的库存。
“对整体市场影响不大”
如果向港澳居民放开商业类产品限购，将会对深圳楼市产生哪些影响？
一位深圳资深地产经纪人在接受《每日经济新闻》记者采访时分析认为，“没有任何影响力，可以忽略不计。港澳居民也有不少有需求购买商业类产品来办公或做生意，特别是在大湾区融合加速的背景下，未来会有越来越多的港澳居民到深圳生活办公，可以加快商业类产品的去化，但对整体市场影响不大。”
张宏伟则表示，实际上，港澳居民尤其是有投资经验的高净值人群，即使购买非住宅类物业，也都是挑选市中心核心优质资产进行投资配置，很少会买非核心区的非优质资产。因此，从实际政策效果来看，深圳核心区的优质写字楼、公寓有可能销售量在短期内会有一波行情，但是非核心区的非住宅类物业仍然面临较大的去库存压力。
值得注意的是，近期的楼市优化政策正在逐步激活深圳楼市。据《每日经济新闻》记者了解，深圳“认房不认贷”政策落地一周，看房量上涨50%，市场成交开始活跃。不过新政后，超六成二手房源低于参考价成交。
乐有家研究中心数据显示，9月1日~9月5日，乐有家门店成交的房源中，65%是低于参考价成交的，9%是略高于参考价5%成交的。只有17%的房源是高于参考价20%以上成交的。与7~8月相比，新政后低于参考价成交的房源占比处于稳定状态，成交价方面没有明显变化。
“就当前市场各方面表现来看，新政对深圳楼市起到了稳定预期、推动入市的积极作用，但不会带来房价反弹。改善性需求及刚性需求将在9~10月逐渐释放，给市场带来活力。”乐有家研究中心分析认为。
