来源 | 综合21世纪经济报道等（九卦金融圈综合整理）
8月29日，一张《关于召开个人住房贷款存量利率调整项目启动会议的通知》截图在网上传播，截图显示，该银行拟于8月30日（本周三）召开个人住房贷款存量利率调整项目启动会议……
据21世纪经济报道，今日一张《关于召开个人住房贷款存量利率调整项目启动会议的通知》的截图在网上传播开，图中显示，该银行拟于8月30日（本周三）召开个人住房贷款存量利率调整项目启动会议，要求数管部、软件中心、数据中心、测试中心、个金部/消保部、公司部、网金部等部门参会。
经21世纪经济报道记者核查，该截图信息为真，即将召开此次会议的是国有六大行之一的交通银行，该会议由该行零售信贷部牵头召开。
房企股市表现活跃
据每日经济新闻的盘后综合报道，继8月28日，地产股跑赢大盘，多只股票触及涨停板后。今日盘面上，房地产板块继续表现活跃，中迪投资3连板，金科股份、新大正2连板。同时，港股内房股进一步拉升，碧桂园大涨超13%，绿城中国涨超12%，融创中国涨超11%，新城发展涨8%，中国金茂和美的置业涨超7%。
下调势在必行？
北京商报报道，7月中旬国新办新闻发布会上，人民银行货币政策司司长邹澜表示，按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。
8月1日，人民银行、国家外汇管理局召开2023年下半年工作会议指出，"指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率"。
在近期上市银行中报业绩会上，多家银行高管也就此发声。建设银行首席财务官生柳荣表示，"存量按揭贷款利率按市场化原则进行重新商定，但现在具体细则还没出来，各家银行也在沟通，这个测算还是有一定难度，总体上肯定会有一定的新下行压力"。
中信银行副行长谢志斌表示，该行密切关注监管导向和市场的动向，也对行内业务情况进行及时梳理和分析，对可能发生的业务调整已经做好了预案。后续，将结合同业执行尺度以及市场变化情况，积极落实监管要求，履行社会责任，兼顾好业务发展与客户经营。
招商银行行长助理彭家文在近日举行的2023年中期业绩交流会上也表示，存量房贷利率下调势在必行，亦是大概率事件。彭家文认为，从央行的发声来看，从“鼓励和支持”直接变成了“指导 ”。存量房贷利率下调势在必行，也是大概率事件。目前来看招行已经制定了相应的预案，但还没有最终的方案。
另据中证金牛座，近日，有市场传闻称，广州市南沙区已有楼盘接到银行通知，南沙开始执行“认房不认贷”政策。传闻还表示，享受上述最新政策，需要广州无房且房贷记录不超过两套，就可以三成首付；即便外地有一套房正在供楼，也可以享受。
针对上述传闻，记者8月29日从广州工行、农行、中行和建行等多家银行营业网点核实了解到，目前银行仍在等待具体通知。建行南沙区某支行一位工作人员向记者表示:“目前并没有接到通知，如果收到实施细则，银行也会将具体细则通知到楼盘。"中行广东省分行一位工作人员也告诉记者，目前正在密切关注政策动态，尚未收到具体执行细则。
“组合拳”罕见连出
另据21世纪经济报道消息，近几天，数项稳楼市政策接连出台，令低迷的市场情绪为之一振。
8月25日，住房和城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不认贷”政策措施。
同日，财政部发布《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，将去年9月30日出台、原本将于今年底到期的置换住房退个税政策，延期到2025年底。
8月27日，证监会发文称，完善一二级市场逆周期调节机制，围绕合理把握IPO、再融资节奏，作出安排，其中“房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制的影响”。
这些政策从消费、投资两端发力，试图提振市场。且这种部委层面的政策“组合拳”，为今年以来所罕见，其信号意义也颇受关注。
中原地产研究院统计显示，2023年8月，各级政府部门共发布房地产调控政策106次，为今年以来的单月最高点。
近期多个部委出台的稳楼市政策，即是此轮密集发布的延续。在此期间的8月25日，国务院常务会议还审议通过了《关于规划建设保障性住房的指导意见》，并指出，推进保障性住房建设，有利于保障和改善民生，有利于扩大有效投资，是促进房地产市场平稳健康发展、推动建立房地产业发展新模式的重要举措。
分析人士普遍认为，新一轮的稳楼市政策正在落地，未来或将有更多的措施出台，并有利于市场预期的改善。
涉及哪些问题？
另据华夏时报记者董红艳、李贝贝近日报道，8月20日，央行官网发布消息称，中国人民银行、金融监管总局、中国证监会于8月18日联合召开电视会议，学习贯彻中央决策部署，研究落实金融支持实体经济发展和防范化解金融风险有关工作。其中提到，调整优化房地产信贷政策，继续推动实体经济融资成本稳中有降，规范贷款利率定价秩序，统筹考虑增量、存量及其他金融产品价格关系。
业内专家表示，本次会议部分内容对于房地产相关政策的落地具有积极引导的意义。结合MLF超预期下调，新增房贷利率或将再次迎来较大幅度下调，同时推测首付比例也将得到调低。并着重指出，存量房贷利率的调整是核心内容。
近期，房地产相关金融支持政策正在持续释放出。继6月份MLF下调10个基点以后，8月15日，中国人民银行开展2040亿元公开市场逆回购操作和4010亿元中期借贷便利(MLF)操作，逆回购操作和MLF操作的中标利率分别较此前下降10个基点和15个基点，大幅超出市场预期。6月、8月公开市场逆回购操作和中期借贷便利中标利率分别合计下行20个和25个基点。业内纷纷据此推测，增量房贷利率或将再次获得下调。
同时，8月17日，央行发布《2023年第二季度中国货币政策执行报告》，指出将发挥政策利率引导作用，推动企业融资和居民信贷成本稳中有降。继续落实首套房贷利率政策动态调整机制。将延期房地产“金融16条”有关政策适用期限，并推动房企纾困专项再贷款和租赁住房贷款支持计划落地生效。
据记者了解，目前，增量房贷利率，全国多个城市已经下调到3.7%左右，但是存量房贷利率虽然随着LPR利率的下调也在往下降，但是还是处在4.2%以上的水平，仍然比增量房贷利率高出约50个基点。
中国房地产数据研究院执行院长陈晟向记者指出，问题的解决主要涉及房地产首付比例、房贷利率的调整。而房贷利率调整的核心是存量房贷利率的调整。同时关键城市“认房不认贷”政策也应该加速落实，时间拖得太久可能会产生不利的效果。
利率该怎么调？
据中青网日前报道，有分析师测算，当前存量房贷的规模高达38.8万亿元。面对如此大规模的房贷，利率究竟该怎么调呢？
今年7月的一场新闻发布会上，央行货币政策司司长邹澜表示：按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。
从目前情况来看，绝大多数银行尤其是国有大行存量房贷利率暂时“按兵不动”。
仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟对中新社国是直通车表示，调整存量房贷利率，可降低居民购房成本和利息负担，更好满足刚性和改善性住房需求，助力房地产市场平稳健康发展，也可减少存量房贷与新增房贷利差驱动下的提前还贷现象和违规转贷行为，避免利率风险、信用风险、违法违规风险等。
庞溟认为，商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率，就要在市场化、法治化的前提下，由商业银行与借款人平等、自主、友好协商，采取变更合同约定以调整加点幅度，或发放具有较低房贷利率的贷款以置换原有存量贷款的形式，促进存量房贷利率下行。
他提到，先例可以参考央行于2008年发布的《关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知》，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，同时适用于存量和新增房贷。彼时，各银行纷纷推出存量房贷调整细则，在降低倍数的条件上各有不同。
“只要做到有序调整存款利率、有效控制负债成本、把息差保持在合理水平，商业银行就可以在主动灵活下调房贷利率、让利实体经济和稳定资产负债表、做好做细做实风险管理之间取得平衡。”庞溟说。
