自8月末以来，城市核心区放松限购的节奏提速。继嘉兴、大连、沈阳全面取消限购后，9月7日晚，南京正式发文放松玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区等四区，即南京全域放开限购，成为8月末以来全面放开限购的第四城，同时也打响强二线城市全面放开限购第一枪。7月以来住建部、央行等部委频频发声，需求端放松步步深入，强化托底房地产市场的决心，我们预计二线及以下城市将有望迎接全面放松，一线城市也有望局部宽松，与其他政策形成合力，稳定房价预期和购房需求。

核心观点

限购放松层层递进，强二线城市南京全域放开具风向标意义

城市限购放松是一个从点到面、从外围到核心递进的过程。以南京为例，22年4月以来放松限购的频次达8次，放松区域从六合和溧水区，再扩散到产业聚集区，最后到全域，购房门槛方面从降低外地户口社保年限要求，再到放松家有二孩及以上、60岁以上老人的家庭限购，最终不限人群。9月以来，还有大连、沈阳两个二线城市全面放开限购，也都并非一步到位：大连在22年5月优化限购政策，仅保留三个限购区域；沈阳在今年3月进行了一轮限购区域的优化。22年以来二线城市针对局部区域、局部人群的限购放松已经十分密集，如今南京作为强二线城市全域放开，具有风向标意义。

销售乏力是限购退出的重要原因

城市加快放松限购步伐的出发点是稳需求。关注全面放松限购的二线城市近期的销售情况，以南京为例，尽管22年以来持续出台限购边际放松政策（22年4月、5月、6月、12月、23年5月），但政策的刺激效应逐步递减，市场成交热度并未扭转。南京自21年7月以来，仅有4个月份新房销售面积同比为正，今年一季度实现脉冲式增长后，市场迅速回落，大连、沈阳也类似，三城6-8月累计销售面积同比降幅分别为43%、56%、42%，均显著高于30城的28%。行业景气度持续在低位是限购政策大举宽松的重要原因。

历史上限购退出基本可确立行业底部

从历史来看，重点城市限购全面退出是一轮托底政策的重要环节。回顾14年，二线城市解除限购的高峰期在14年9月，南京、大连、沈阳也都在这个时间解除。随着930政策的落地，行业基本面底部确认。具体而言，三城在政策落地次月均实现了销售面积同比增速的收窄，同比降幅较政策发布当月分别收窄29、39、3pct。之后南京、沈阳基本走出负增长区间。但三城销售同比显著增长还是在半年后的15年3月后启动。均价同比增长趋势明确则还需滞后半年，基本发生在15年9月。整体而言，限购的全面退出叠加政策组合拳可以确认市场底部，但距基本面趋势性向上的确立尚需时日。

政策组合拳再进一步，看好核心区域货量充沛房企

全面放开限购意味着政策组合拳再进一步，我们看好政策对基本面的托底效用，在核心城市有充沛储备的公司有望受益。

风险提示：行业政策不确定性；基本面下行；部分房企经营风险。

风险提示

行业政策不确定性：宏观流动性的变化、因城施策的调控政策存在不确定性，在新发展模式的指引下，住房、土地、金融、财税等房地产相关领域的制度存在调整优化的可能，都可能对房企经营造成扰动。

基本面下行风险：房地产行业规模高峰可能已经过去，部分区域销售、拿地、新开工、投资等关键指标存在趋势性下行风险。

部分房企经营风险：若经营和融资性现金流修复低于预期，部分房企仍可能面临较大的资金链压力，进而出现经营困难等问题。

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本文源自券商研报精选