天津楼市“政策补丁”落定！市区首套2成、市区非市区不互认！
天津楼市新政补丁，终于官宣。
9月1日新政发布后，很多实操问题在执行端还是相对模糊。
市面上小作文很多，但到底怎么认定和执行，还是得听官方的。
天津楼市新政“打补丁”的内容出来了。
确实，发完新政后的两周，小作文满天飞，我们都知道，也都肯定政策会进行优化。
果然，和大家预想的一样。
有意思的是，这次的出具的方式有点特别，市住建委住房改革发展处、市公积金中心贷款处、市住建委住房保障处，三部门详解了天津9月楼市调控新政。在一问一答中，把具体执行细则明确了一下。
涉及到四大点：
第一，市内六区执行首套2成，二套3成。
道士君独家解读：这一条，其实在新政之后，就是这么执行的，市内六区项目的开发商们早按照此收件，这次落定后也算名正言顺了。
第二，市区和非市区住房套数、房贷不互认，在市区的第一套算首套，环城的第一套都算首套。
道士君独家解读：这一条，是最劲爆的一条。直白点理解，关于套数上认定：你在市区有几套房无所谓，在环城、远郊、滨海无房，购买房子算首套。同理，环城、远郊、滨海有几套房都无所谓，在市区无房，购买房子算首套。关于房贷上认定：无论你在市区还是非市区购房，只要在任何一个区域是首套房，不管你现有几套房贷，都享受首套房的信贷政策，首付比例和利率。
第三，非市区买房，只分首套和非首套。
道士君独家解读：确实啊，新政执行后，非限购区域是可以想买多少套买多少套，那么问题来了，第三套、第四套、第五套....的首付款比例、房贷利率究竟怎么算呢。官方给出的答案是：对购买第三套及以上住房的，银行业金融机构根据借款人偿付能力、信用状况等因素，具体确定首付款比例和贷款利率水平，原则上不低于第2套的标准。
按照官方回复，就是说你买第三套也好，第四套也好，第五套也罢，最低的首付比例是30%，房贷利率目前是4.4%。
这里面其实最大的变动是房贷利率，毕竟二套按照LPR+20BP来定的，你懂的。
第四，全市二套房贷利率下调40基点，降至LPR+20基点。
道士君独家解读：这一条，是按照上层统一标准来执行的，把首付压力降低，刺激改善人群进场买房。
拿天津一套100万的房子，二套之前首付需要40万，现在降到30万。
原先贷款60万，现在可以贷款70万。
我们来计算一下，原先贷款60万，等额本息25年，利率为LPR+60个基点，也即4.8%，月供3437.98元，总利息是43.1394万，总购房成本是40首付+60万贷款+43.1394万利息=143.1394万元。提醒一下，这总购房成本不包含税费计算。
现在二套首付降至30%，利率为LPR+20个基点，也即4.4%，贷款70万，等额本息25年，月供3851.2元，总利息45.536万元，总购房成本是30万首付+70万贷款+45.536万利息=145.536万元。
前后对比会发现，买个二套100万的房子，虽然首付减少了10万，但月供增加了413.22元，总成本增加了2.3966万元。
结论是：最靠谱的还是多付首付，少贷款。
另外关于购房补贴，西青目前已经发布，购买新房，最高补贴4万。因为这一条是各区根据实际情况看到底补贴多少。现在西青把标杆立在那了，其他区就抓紧积极跟上吧。
当下，楼市救市政策处于密集出台期，轰动一时的“认房不认贷”、“下调存量房贷利率”、“降低首付比例”不过是个起点，从二线城市陆续全面取消限购限售，到地方背书“以旧换新”，再到广州拉低一线城市首付利率下限，北京放开二手房指导价……
于天津而言，政策响应积极，发布及时，接下来就是真正验证效果的时候了。
又想起《天龙八部》里枯荣大师说，指法无优劣，功力有高下。各城市进入到抢“买房人”的阶段了。
希望天津楼市，好！
首次！天津公布“标定地价”成果！
今年天津的主旋律：闷声干大事。
近日，天津市自然规划局发布了《市规划资源局关于公布实施我市标定地价成果的通知》，2023年9月15日起实施。文件一出，引发高度关注。
这一次标定地价是天津市首次制定，旨在与2022年批准公布的城镇基准地价共同构成城镇建设用地政府公示地价体系。
道士君认为，标定地价的制定意义重大：一是，强化土地资源要素市场配置、完善公示价格体系。二是，使土地地价的评估更具科学化、市场化、规范化。
通过文件，我们看到，标定地价公示范围为城镇基准地价定级范围内的已建成区和市级及以上开发区、示范工业园区等，面积共3008.81平方公里，基准期日为2023年1月1日，土地用途分住宅、商业、商务金融、工业和公共服务项目用地，地价表现形式为地面地价、楼面地价，实现了天津市各区域各用途标定地价的内涵统一。
可以说，这一次标定地价的范围、土地用途覆盖面比较广。
表1 天津市标定地价内涵设定条件表
注：若标准宗地权利状况为划拨土地使用权，则对应的土地使用年期为无限年期。
很多人看到这里不明白什么是标定地价，什么是基准地价。道士君简单说一下。
概念上，标定地价 ：标定地价是在城镇不同土地级别或区段内，按照土地的条件、用途等选定的宗地所评估的单位面积土地使用权价格。它是政府出让土地使用权时确定出让金额的依据，是清产核资中核定单位所占用地土地资产和股份制企业土地作价入股的标准；是核定土地增值税和管理地产市场的具体标准；是划拔土地使用权转让、出租、抵押时，确定补交出让金的标准；【即标定地价是指政府为管理需要确定的，标准宗地在现状开发利用、正常市场条件、法定最高使用年期或政策规定年期下，某一估价期日的土地权利价格。】
基准地价 ：基准地价是土地初始价，也称城市基准地价，是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途分别评估法定最高年期的土地使用权价格，并由市、县及以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。
道士君简单总结了，标定地价和基准地价的区别：
1、定义不同：基准地价是大面积评估的区域平均地价，标定地价则是具体到宗地或地块的地价，亦称宗地地价；
2、考虑因素不同：基准地价以考虑宏观区域因素为主，标定地价则还考虑地价的微观区位因素，其地价更为接近市场交易地价。
标定地价的特点特点如下：
1、标定地价是政府评估的具体地块的地价，即宗地地价；
2、在一般情况下，标定地价不进行大面积的评估，只是根据土地使用权出让、转让、抵押、出租等市场交易活动或进行股份制企业改制时才进行评估；
3、标定地价也是确定土地使用权出让底价的参考和依据。
那我们回到本地标定地价发布的通知，共涉及509宗标准宗地，其中：住宅用地166宗，标定地价楼面地价在 898-25000 元/建筑平米；商业用地115宗，标定地价楼面地价 在 789-11801元/建筑平米；商务金融用地 53 宗，标定地价楼面地价在 772- 11291元/建筑平米；工业用地104 宗，标定地面价在 255-1248元/平方米；公共服务项目用地71宗（其中，机关团体、科研用地15 宗；文化、体育、教育用地31宗；医疗卫生、社会福利用地8宗；公用设施用地17宗），标定地价地面价在138-9045 元/平方米。
道士君从文件中摘出了此次涉及到的住宅用地。
2023年1-9月15日，天津土地市场累计成交宅地33宗，揽金287亿元。平均楼面价10719元/㎡，平均溢价率2.63%。
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